Đất đang thế chấp ngân hàng có xây dựng nhà được không?

1. Đất đang thế chấp ngân hàng có xây dựng nhà được không?

Thế chấp tài sản và vai trò của nó

1.1. Thế chấp tài sản là gì?

Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm cam kết thực hiện nghĩa vụ. Người thế chấp sẽ sử dụng một tài sản nhất định để thay thế và tuân thủ nghĩa vụ đã được thỏa thuận trước đó với người nhận thế chấp.

Phạm vi của tài sản thế chấp là rất rộng, bao gồm các vật phẩm, quyền sở hữu tài sản và giấy tờ có giá trị. Có thể thế chấp cả tài sản hiện có và tài sản sẽ được hình thành trong tương lai. Ngay cả tài sản đang được cho thuê hoặc cho mượn cũng có thể được sử dụng để thế chấp. Người thế chấp vẫn có quyền sở hữu và tận dụng lợi ích từ tài sản thế chấp (trừ trường hợp lợi ích đó thuộc về tài sản thế chấp hoặc có nguy cơ mất mát hoặc giảm giá trị do việc sử dụng tài sản thế chấp).

1.2. Cơ sở hợp pháp hóa việc xây dựng nhà ở đang thế chấp?

Tài sản thế chấp không giới hạn quyền sở hữu của chủ đất. Điều này đem lại sự an tâm cho người dân, vì Bộ Luật Dân Sự năm 2015 đã quy định rõ ràng rằng việc đầu tư để tăng giá trị tài sản thế chấp không bị hạn chế. Cụ thể, các điều khoản sau áp dụng:

- Người thế chấp vẫn được khai thác tài sản thế chấp và nhận các lợi ích và lợi tức từ tài sản đó, trừ trường hợp đặc biệt được thỏa thuận làm tài sản thế chấp.

- Việc quan trọng nhất là đầu tư vào người thế chấp nhằm gia tăng giá trị của tài sản thế chấp;

- Thêm vào đó, có thể bán, thay thế hoặc trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là một hàng hoá di chuyển trong quá trình sản xuất và kinh doanh. Trong trường hợp này, bên mua có quyền yêu cầu thanh toán tiền và số tiền thu được, cũng như tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi sẽ trở thành tài sản thế chấp.

- Trường hợp tài sản đóng vai trò là tài sản thế chấp là hàng hóa, bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, tuy nhiên phải đảm bảo giá trị của hàng hóa trong kho đúng như đã thỏa thuận;

- Việc bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh chỉ được thực hiện khi bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.

- Khi được cho thuê hoặc mượn tài sản thế chấp, bên thế chấp phải thông báo cho bên thuê hoặc bên mượn biết về việc tài sản được sử dụng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp.

- Do đó, theo quy định, trong trường hợp tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, người dân không bị hạn chế quyền lợi về việc sử dụng, chiếm hữu và quyết định về tài sản đó (trừ một số trường hợp như chuyển nhượng cho bên thứ ba). Tuy nhiên, để tăng giá trị của tài sản thế chấp, người dân cần thông báo lại cho ngân hàng. Thông thường, ngân hàng sẽ bổ sung phụ lục cho biết trên đất thế chấp có tồn tại một tài sản, tài sản này cũng là một phần trong tài sản thế chấp. Điều này là cơ sở để xử lý nghĩa vụ của bên thế chấp khi xảy ra vấn đề liên quan. Ngân hàng có lý do để giải quyết và có chứng cứ để đòi lại quyền lợi của bên nhận thế chấp trong trường hợp xảy ra thiệt hại.

1.3. Ai có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở?

Theo Khoản 37 của Điều 1 trong Luật Xây dựng được sửa đổi năm 2020, quy định về thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ cấp giấy phép xây dựng cho công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 của Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng có trách nhiệm phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, và Ủy ban nhân dân cấp huyện để cấp giấy phép xây dựng cho công trình thuộc chức năng và phạm vi quản lý của từng cơ quan này.

- Cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do Ủy ban nhân dân cấp huyện quản lý.

- Việc cấp giấy phép xây dựng cho công trình nhà ở riêng lẻ trong khu vực đô thị thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện nơi có đất.

- Người dân cần chú ý rằng việc cấp phép xây dựng phải tuân thủ đúng quy định, nếu có vi phạm thì Cơ quan cấp trên sẽ thu hồi giấy phép xây dựng đã được cấp (Trong trường hợp này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định thu hồi giấy phép xây dựng).

2. Trình tự thủ tục xây dựng nhà trên đất đang thế chấp trong ngân hàng:

2.1. Thủ tục đối với ngân hàng:

Nói một cách đơn giản, khi người dân chọn tài sản thế chấp trong ngân hàng, thì một hợp đồng pháp lý đã được hình thành giữa hai bên. Điều này tiếp tục ràng buộc quyền và nghĩa vụ của cả hai bên. Bên thế chấp có quyền làm bất cứ điều gì đối với tài sản thế chấp, và điều này sẽ ảnh hưởng đến bên nhận thế chấp, đặc biệt là trong trường hợp xảy ra thiệt hại. Vì vậy, người thế chấp cần phải thực hiện thủ tục thông báo cho ngân hàng về việc xây dựng nhà trên mảnh đất. Trách nhiệm của ngân hàng là cung cấp các tài liệu và hồ sơ để người dân có thể nộp đơn xin cấp Giấy phép xây dựng.

2.2. Thủ tục xin giấy phép xây dựng:

Trước khi người dân muốn xây dựng nhà ở, họ cần tìm hiểu kỹ xem trường hợp của mình có đáp ứng được các điều kiện quy định tại Căn cứ khoản 30 Điều 1 của Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020. Nếu đảm bảo điều kiện, người dân cần chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng và nộp tới Ủy ban nhân dân cấp huyện. Thành phần hồ sơ mà người dân có thể tham khảo được quy định tại Điều 46 của Nghị định số 15/2021/NĐ-CP và bao gồm:

– Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01.

– Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai;

- Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt nếu pháp luật yêu cầu.

- Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng nếu pháp luật xây dựng yêu cầu, bao gồm:

- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình.

– Bản vẽ mặt bằng các tầng, các bức tường và các phần được cắt chính của công trình xây dựng;

– Bản vẽ mặt bằng móng và các phần được cắt móng đồng thời kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm hệ thống cấp và thoát nước, cấp điện;

– Trong trường hợp có công trình liền kề, cần có một bản cam kết đảm bảo an toàn cho công trình liền kề này.

Lưu ý: Uỷ ban nhân dân của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ có trách nhiệm công bố mẫu bản vẽ thiết kế để các hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự thiết kế và xây dựng.

3. Người dân tự ý xây nhà trên đất thế chấp thì xảy ra rủi ro nào?

Để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người thế chấp, cần tuân theo quy định tại Điều 20 của Nghị định 21/2021/NĐ-CP về thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015 liên quan đến việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Theo quy định tại khoản 2 của Điều 321 trong Bộ luật Dân sự, khi đầu tư vào tài sản thế chấp nhằm tăng giá trị của tài sản, phần giá trị tăng thêm này cũng sẽ được ghi nhận là tài sản thế chấp.

Việc đầu tư vào tài sản thế chấp cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp sau đây: Bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp để tạo ra tài sản mới mà không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Nếu bên thế chấp hoặc bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp mà không tuân thủ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này, và gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên nhận thế chấp.

Như vậy, người dân sở hữu đất đang thế chấp tại ngân hàng cần thông báo cho ngân hàng đang nhận thế chấp. Nếu không thông báo và xảy ra thiệt hại cảu ngân hàng, thì phải bồi thường cho ngân hàng.

Nếu ngân hàng phát mại tài sản, theo Quy định Điều 56 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về thi hành Bộ luật Dân sự liên quan đến bảo đảm nghĩa vụ, tài sản mới phát sinh từ đầu tư (gọi là tài sản mới) không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp có thể được xử lý theo hai phương án như sau:

1. Tài sản mới có thể tách ra khỏi tài sản thế chấp mà không ảnh hưởng đến giá trị hoặc giảm sút giá trị so với trước khi được đầu tư. Trong trường hợp này, tài sản mới sẽ không được tính khi xử lý tài sản, và bên nhận thế chấp sẽ trao lại cho bên đầu tư.

2. Nếu tài sản mới không thể tách rời, hoặc việc tách rời sẽ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị so với trước khi đầu tư, thì tài sản mới sẽ được tính khi xử lý tài sản.

– Nếu không thể tách rời tài sản mới phát sinh theo quy định tại điểm a khoản này, người đầu tư sẽ phải xử lý tài sản này bằng cách cho bên nhận thế chấp thanh toán giá trị của phần tài sản mới phát sinh.

– Do vấn đề trả nợ của bên thế chấp không được giải quyết, ngân hàng sẽ quyết định bán tài sản. Sau khi khấu trừ các khoản nợ và bồi thường thiệt hại (nếu có), người dân sẽ nhận được thanh toán từ ngân hàng cho phần giá trị của căn nhà mà bên thế chấp xây dựng bất kỳ sau khi khấu trừ tiền bồi thường thiệt hại cho ngân hàng (nếu có).

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Xây dựng sửa đổi 2020;

- Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định việc thi hành Bộ Luật Dân sự về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ;

- Nghị định số 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung liên quan đến quản lý dự án đầu tư xây dựng.