Quy hoạch treo là gì? Quy hoạch bao nhiêu năm thì hết hạn?

1. Quy hoạch treo là gì?

Theo luật pháp hiện hành, chưa có quy định cụ thể nào về quy hoạch treo. Tuy nhiên, dựa trên thực tế, quy hoạch treo có thể hiểu như sau:

- Quy hoạch là quá trình mà các cơ quan nhà nước phê duyệt về việc tổ chức và sắp xếp các hoạt động, yếu tố sản xuất, dịch vụ và đời sống trên một khu vực cụ thể. Mục đích của quy hoạch là để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trên khu vực đó theo thời gian và cung cấp cơ sở cho việc lập kế hoạch phát triển.

Khi thực hiện việc quy hoạch đất đai, cần đề ra các kế hoạch nhằm xác định chính sách và phát triển kinh tế tại địa phương. Quy hoạch đất đai cần đảm bảo hiệu quả trong việc sử dụng quỹ đất. Qua đó, Nhà nước sẽ dựa vào quy hoạch, tính chất và mức độ để giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hoặc đền bù chi phí đất cho người dân theo quy định của pháp luật.

Đất quy hoạch chính là vùng đất được phân chia theo mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất tại từng địa phương, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Quy hoạch treo đề cập đến việc đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận và đưa vào kế hoạch sử dụng đất cho mục đích cụ thể. Mặc dù thông báo quy hoạch và thông báo thu hồi đất đã được công bố, tuy nhiên, do không tuân thủ đúng tiến độ, quy hoạch bị đình chỉ.

2. Quy hoạch treo bao nhiêu năm thì hết hạn?

Có thể xoá đất quy hoạch treo dựa trên quy định của Điều 49 Luật đất đai 2013. Thời gian để công bố và xây dựng các dự án, công trình tại khu đất quy hoạch là 03 năm theo quy định của pháp luật hiện hành. Cụ thể:

- Đối với quy hoạch sử dụng đất treo thuộc cấp huyện: người sử dụng đất có thể tiếp tục sử dụng và được quyền theo quy định của pháp luật.

- Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất trong khu vực cần tuân thủ quy định của pháp luật, tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Tuy nhiên, người sử dụng đất không được phép xây dựng các công trình như nhà ở hay công trình trong trường hợp này.

- Trong vòng 3 năm kể từ ngày công bố phần diện tích đất trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện mà chưa có sự thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ điều chỉnh, hủy bỏ và thông báo việc điều chỉnh, hủy bỏ hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất đã được ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Như vậy có thể thấy, sau 03 năm mà địa phương không thực hiện kế hoạch điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch sử dụng đất đã được công bố trước đó, quy hoạch treo sẽ được xóa bỏ và quyền sử dụng lại đất sẽ được trao lại cho chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

3. Các loại quy hoạch treo hiện nay:

Hiện nay, căn cứ vào một số yếu tố và tiêu chí (bao gồm mục đích sử dụng đất và nội dung quy hoạch dự án), quy hoạch được phân loại thành các loại khác nhau.

– Quy hoạch đất treo trực tiếp;

– Quy hoạch đất treo gián tiếp

Trong đó bao gồm: 

+ Quy hoạch treo phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương;

+ Quy hoạch treo chung để xây dựng đô thị;

+ Quy hoạch treo để xây dựng điểm dân cư nông thôn;

+ Quy định treo về đất trong quy hoạch treo và dự án treo;

+ Quy hoạch treo  chi tiết về xây dựng đô thị;

+ Quy hoạch treo sử dụng đất;

+ Quy hoạch treo  giao thông hoặc thủy lợi;

+ Quy hoạch treo cho các ngành công nghiệp, thương mại, y tế, quốc phòng và an ninh.

4. Đất trong dự án quy hoạch treo có được làm sổ đỏ không?

Hiện nay, đã có rất nhiều dự án và quy hoạch treo đang tồn tại. Vì vậy, việc đặt câu hỏi liệu đất trong các dự án quy hoạch treo có thể được công nhận là sở hữu theo sổ đỏ hay không là điều được nhiều người quan tâm.

Căn cứ vào Luật đất đai 2013 Điều 49, nếu đất treo thuộc cấp huyện theo quy hoạch sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật.

- Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất trong khu vực phải tuân thủ quy định của pháp luật và thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như thu hồi đất theo kế hoạch đã được công bố. Tuy nhiên, trong trường hợp này, người sử dụng đất không được xây dựng các công trình như nhà ở, công trình, v.v.

- Trong vòng 3 năm kể từ ngày công bố diện tích đất trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện mà việc thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa được thực hiện cho dự án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ, và công bố điều chỉnh hoặc hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích đối với diện tích đất được ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Căn cứ vào khoản 6 Điều 19 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

– Người đang sử dụng đất đã đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tuy nhiên đã nhận thông báo hoặc quyết định về việc thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, điều quan trọng là đất nằm trong diện quy hoạch treo chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan đến đất khi có công bố hủy bỏ thu hồi đất hoặc khi quy hoạch đó đã bị xóa theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, nếu dự án quy hoạch treo không được công bố hủy bỏ, người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai 2013.

5. Đất trong diện quy hoạch treo có được thực hiện thế chấp:

Khi dự án quy hoạch treo không được công bố hủy, bỏ thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai 2013 như sau:

– Nếu dự án quy hoạch sử dụng đất treo thuộc cấp huyện: thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Trong trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất trong khu vực phải tuân thủ quy định của pháp luật bằng cách chuyển đổi mục đích sử dụng và thu hồi đất theo kế hoạch. Tuy nhiên, hạn chế xây dựng các công trình như nhà ở, công trình sẽ áp dụng cho người sử dụng đất trong trường hợp này.

– Trong vòng 3 năm kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện công bố diện tích đất mà chưa thực hiện thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất và công bố điều chỉnh hoặc hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ghi trong kế hoạch.

Như vậy, thực tế là khi đất thuộc quy hoạch treo, người sử dụng đất có thể gặp hạn chế trong việc sử dụng đất. Tuy nhiên, việc đặt thế chấp vẫn không bị hạn chế. Do đó, người sử dụng đất vẫn có quyền thế chấp theo quy định của pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết là:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013;