Chuyển nhượng hợp đồng mua chung cư chưa có sổ hồng

1. Cơ sở pháp luật của việc mua bán chung cư chưa có sổ hồng:

Theo Điều 32 của Thông tư 19/2016/TT-BXD được ban hành để hướng dẫn thực hiện một số nội dung liên quan đến phát triển nhà ở, quản lý và sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở, cũng như quản lý nhà nước về nhà ở theo quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Điều 32 quy định về các điều kiện cần thiết khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở từ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại mà chưa nhận được bàn giao nhà hoặc đã nhận nhà, có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cần thực hiện việc chuyển nhượng từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Nếu hợp đồng mua bán đối tượng có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) với chủ đầu tư, việc chuyển nhượng phải bao gồm toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó. Trong trường hợp chuyển nhượng chỉ muốn chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà đã mua từ chủ đầu tư, bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.

Hiện nay, việc cấp sổ hồng cho nhiều nhà chung cư vẫn chưa được tiến hành, gây ra lo ngại về tính đảm bảo khi giao dịch chuyển nhượng. Để bảo đảm quyền lợi cho các bên trong giao dịch mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, Bộ xây dựng đã ra thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 hướng dẫn chi tiết về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng, bao gồm 3 bước thực hiện thủ tục mua bán nhà chung cư và căn hộ khi không có sổ hồng.

Bước 1: Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán

Bước 2: Khai và nộp thuế TNCN do chuyển nhượng căn hộ

Bước 3: Chủ đầu tư xác nhận trong văn bản chuyển nhượng

2. Quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng:

Theo quy định tại Điều 9, Khoản 1 và Khoản 2 của Luật Nhà ở năm 2014, khi mua căn hộ chung cư, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, phổ biến được gọi là "sổ hồng" (theo Điều 3, Khoản 1 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, mẫu Giấy chứng nhận mới có màu hồng cánh sen). Tuy nhiên, trong thực tế, có nhiều trường hợp căn hộ chung cư vẫn chưa có sổ hồng nhưng đã được giao dịch chuyển nhượng. Để bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, theo quy định tại Khoản 2, Điều 123 của Luật Nhà ở năm 2014, người bán được yêu cầu phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Khi đó, việc sang nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng sẽ tiến hành thông qua hợp đồng mua bán. Hiện nay, để bảo vệ quyền lợi cho các bên trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn chi tiết về việc sang nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng tại Chương V. Cụ thể, các bước sang nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng gồm các bước sau đây:

Bước 1: Xác định văn bản chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Theo Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư sẽ thảo luận và lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trong đó sẽ thống nhất các nội dung như: Thông tin đôi bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng; giá trị hợp đồng chuyển nhượng, thời hạn và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của cả hai bên... Sau đó, hai bên sẽ tiến hành công chứng nội dung hợp đồng này. Tất nhiên, việc đầu tiên cần làm là bạn và người mua căn hộ chung cư phải thương lượng để đạt được sự thỏa thuận về giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của cả hai bên...

Sau đó, người bán sẽ lập đơn đề nghị cho chủ đầu tư về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đơn này cần kèm theo bản sao hợp đồng mua bán, chứng minh thư và hộ khẩu của bên mua. Tiếp theo, sau khi nhận được đơn từ bạn, chủ đầu tư sẽ tiến hành kiểm tra và rà soát để xem việc thanh toán căn hộ đã hoàn tất, có bị chậm tiến độ, có vướng mắc hay vấn đề gì không...

Nếu không có vấn đề xảy ra, chủ đầu tư sẽ chấp thuận cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Theo Điều 33 – Thông tư 19/2016/TT-BXD, bên mua và bên bán sẽ soạn thảo văn bản liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Văn bản này sẽ ghi rõ các thỏa thuận đã được thống nhất trước đó, bao gồm mức giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn chuyển giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ của cả hai bên...

Văn bản này cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Ngoài ra, bạn và người mua cũng cần chuẩn bị các giấy tờ cần thiết khác khi tiến hành công chứng văn bản chuyển nhượng căn hộ chung cư.

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và bên mua

- Biên bản cuộc họp giữa chủ đầu tư và hai bên tham gia giao dịch hợp đồng mua bán (bên bán và bên mua)

Thông báo từ chủ đầu tư về việc bên bán đã đáp ứng đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán...

Do đó, thay vì thực hiện thủ tục chuyển tên sổ đối với căn hộ không có sổ hồng, sẽ tiến hành chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Bước 2: Đăng ký và nộp phí, thuế liên quan

Theo hướng dẫn trong Công văn 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019 và điểm g khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được coi là thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản. Vì vậy, sau khi hai bên hoàn thành công việc công chứng biên bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bên bán hoặc bên mua sẽ thực hiện đăng ký và nộp thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ theo quy định.

Bước 3: Yêu cầu xác nhận từ chủ đầu tư trên văn bản đã được công chứng

Chủ đầu tư phải xác nhận trên văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa 05 ngày làm việc, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được công chứng và bàn giao lại cho bên phụ trách việc nộp hồ sơ. Trong vòng 5 ngày kể từ khi nhận được tất cả các giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được công chứng và đã nộp đầy đủ thuế và phí từ phía người bán và người mua, chủ đầu tư sẽ thực hiện xác nhận và gửi cho bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ sau:

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư

– Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng

– Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân

– Biên bản bàn giao nhà

Bước 4: Gửi hồ sơ để cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ

Người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cuối cùng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, người gửi yêu cầu cấp giấy chứng nhận cần nộp thêm bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã được xác nhận bởi chủ đầu tư. Tóm lại, để thực hiện việc chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng, người nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng phải tuân thủ các thủ tục trên để việc chuyển nhượng được công nhận và bảo vệ quyền lợi.

3. Phí chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng:

Sau khi đã công chứng hợp đồng mua bán và các giấy tờ cần thiết, bên bán và bên mua (tuỳ thuộc vào thỏa thuận giữa bạn và người mua) phải thanh toán các khoản phí và thuế, bao gồm thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được tính tương tự như trong giao dịch mua bán nhà đất thông thường:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

Nếu giá chuyển nhượng nhỏ hơn giá nhà quy định của UBND Tỉnh, Thành phố, ta sẽ sử dụng bảng giá nhà đó để tính thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ đăng ký thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

– Hoá đơn VAT các đợt thanh toán

- Bên nộp thuế cần cung cấp chứng minh nhân dân của mình.

- Khi chuyển nhượng căn hộ chung cư mà vẫn chưa có sổ hồng, bên nhận và bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục trên để chuyển nhượng được công nhận và đảm bảo quyền lợi theo quy định của pháp luật.

4. Nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở:

– Nếu có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản này phải cung cấp đầy đủ các thông tin sau:

+ Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Nếu bên chuyển nhượng là cá nhân, vui lòng ghi rõ thông tin cá nhân. Nếu bên chuyển nhượng là tổ chức, vui lòng ghi rõ tên tổ chức và thông tin người đại diện theo pháp luật.

+ Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư;

+ Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Giải quyết tranh chấp;

+ Các thỏa thuận khác.

- Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn tham khảo trong phụ lục số 24 kèm Thông tư này. Các bên có thể đồng ý thay đổi, bổ sung các Điều Khoản trong mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để phù hợp, tuy nhiên, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên ký kết phải tuân thủ đầy đủ các nội dung chính quy định tại Khoản 1 Điều này và không vi phạm pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.