Ban quản trị nhà chung cư có được phạt tiền cư dân không?

1. Chức năng, nhiệm vụ của ban quản trị nhà chung cư:

Theo quy định tại Điều 103 Luật nhà ở 2014, hội chung cư có một ban quản trị tự quản. Ban quản trị nhà chung cư được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định chung của pháp luật.

Chức năng và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư được quy định cụ thể tại Điều 104 Luật nhà ở 2014 như sau:

+ Trong quá trình thi hành các quy định, quy chế quản lý và sử dụng căn hộ chung cư, ban quản trị chịu trách nhiệm đẩy mạnh và nhắc nhở chủ sở hữu và người sử dụng các căn hộ chung cư.

+ Ban quản trị căn hộ chung cư có quyền quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì cho phần chung của tòa nhà chung cư; báo cáo tại cuộc họp của cư dân về thu chi của kinh phí này.

- Ban quản trị được ủy quyền và có trách nhiệm đề xuất Hội nghị cư dân thông qua mức giá dịch vụ quản lý và vận hành tòa nhà chung cư.

- Chủ thể này có quyền ký kết hợp đồng với chủ đầu tư hoặc đơn vị có năng lực quản lý và vận hành tòa nhà chung cư sau khi được Hội nghị cư dân chọn lựa. Đồng thời, ban quản trị có quyền thực hiện ký kết hợp đồng với đơn vị bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để duy trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì.

- Ban quản trị chung cư có trách nhiệm thu thập và tổng hợp ý kiến, kiến nghị của cư dân về quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư, và phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức và cá nhân liên quan để xem xét và giải quyết.

- Một trong những nhiệm vụ của ban quản trị chung cư là phối hợp với chính quyền địa phương và tổ dân phố để xây dựng nếp sống văn minh, duy trì trật tự và an toàn xã hội trong nhà chung cư.

- Quản trị viên của tòa nhà căn hộ cần tuân thủ đúng quy chế hoạt động đã được Hội nghị căn hộ thông qua, không được miễn trừ hoặc bổ sung thành viên của Ban quản trị căn hộ. Đồng thời, người này sẽ được trả công trách nhiệm và các khoản chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị căn hộ.

- Ban quản trị căn hộ có trách nhiệm tuân thủ pháp luật, trước chủ sở hữu và cư dân sử dụng căn hộ khi thực hiện quyền và trách nhiệm không tuân thủ đúng theo quy định. Thực hiện các nhiệm vụ khác do Hội nghị căn hộ giao phó mà không vi phạm luật pháp.

Trên đây là những chức năng, nhiệm vụ mà Ban quản trị nhà chung cư phải thực hiện theo đúng các quy định của Nhà nước.

2. Ban quản trị nhà chung cư có được phạt tiền cư dân không?

Để xử lý vi phạm hành chính, cơ quan chức năng có thẩm quyền có quyền áp dụng hình thức phạt tiền. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 2 Luật xử lý vi phạm hành chính, việc xử phạt vi phạm hành chính được giao cho người có thẩm quyền, nhằm áp dụng các biện pháp xử phạt và khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về vi phạm hành chính.

- Theo quy định tại Luật nhà ở 2014, khi có nhiều chủ sở hữu trong một tòa nhà chung cư, Hội nghị cư dân chung cư sẽ được tổ chức để đưa ra các quyết định như sau:

+ Hội nghị cư dân chung cư được tổ chức để tiến hành đề cử, bầu, miễn nhiệm các thành viên của Ban quản trị chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế quản lý, sử dụng chung cư.

- Để tiến hành Thảo luận, Đồng thuận và Sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị chung cư, Hội nghị chung cư được tổ chức. Mục tiêu cũng bao gồm đưa ra quyết định về mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và đề xuất các khoản chi phí hợp lý để phục vụ hoạt động của Ban quản trị.

- Khi Chủ đầu tư không có năng lực trong việc quản lý và vận hành chung cư, hoặc có năng lực nhưng không thể tham gia hoặc đáp ứng yêu cầu đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị chung cư, Ban quản trị yêu cầu tổ chức Hội nghị chung cư để lựa chọn đơn vị quản lý vận hành chung cư thay thế.

Thông qua việc báo cáo về quản lý vận hành và bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, Hội nghị chung cư cũng cần tiến hành cuộc họp để thực hiện hoạt động này.

Hội nghị chung cư được tổ chức nhằm đưa ra quyết định về các nội dung khác liên quan đến việc quản lý và sử dụng nhà chung cư.

Có thể thấy, Hội nghị chung cư có thể tổ chức để ban hành và thực hiện các quy định chung của chung cư dựa trên sự tôn trọng ý chí và thỏa thuận giữa các bên, và tuân thủ pháp luật.

– Tuy nhiên, theo quy định về chức năng và quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cư, không có quy định nào cho phép Ban quản trị áp dụng hình thức xử phạt (phạt tiền với cư dân). Việc phạt tiền đối với hành vi vi phạm của cư dân thuộc về quyền hạn của cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Từ các phân tích trên, có thể xác định rằng, Ban quản trị nhà chung cư không được có quyền phạt tiền cư dân. Nếu thực hiện hành vi này, Ban quản trị sẽ bị coi là vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, trong thực tế, có nhiều trường hợp Ban quản trị nhà chung cư lạm dụng quyền hạn trong hoạt động quản lý cư dân bằng cách tự ý thiết lập các nguyên tắc và quy định quản lý chung cư. Khi người dân vi phạm, Ban quản trị tự quyết định xử phạt và yêu cầu người dân nộp tiền phạt. Hành vi này không tuân thủ quy định của pháp luật. Người dân cần hiểu rõ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

3. Thủ tục công nhận ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như thế nào?

Các bước để công nhận ban quản trị nhà chung cư là như sau:

– Bước 1: Gửi hồ sơ yêu cầu công nhận ban quản trị.

Hồ sơ yêu cầu công nhận ban quản trị bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau đây:

+ Xin giấy tờ từ Ban quản trị. Trong trường hợp thành lập Ban quản trị cho tòa nhà chung cư, tên Ban quản trị sẽ được đặt theo tên hoặc số tòa nhà. Tên Ban quản trị được quyết định bởi Hội nghị nhà chung cư nếu thành lập Ban quản trị cho cụm nhà chung cư.

- Biên bản họp hội nghị cư dân chung cư việc bầu ban quản trị.

- Danh sách thành viên của ban quản trị, bao gồm tên Trưởng ban và Phó ban.

+ Ban quản trị của nhà chung cư đã hoạt động dựa trên các quy chế đã được hội nghị thông qua.

+ Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày bầu Ban quản trị tại hội nghị nhà chung cư, Ban quản trị có trách nhiệm nộp hồ sơ yêu cầu công nhận đến Uỷ ban nhân dân cấp huyện của địa phương.

– Bước 2: Tiến hành kiểm tra và ban hành Quyết định công nhận.

Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra và ban hành Quyết định công nhận, hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đặt chung cư, để kiểm tra hồ sơ và ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị chung cư trong vòng 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị từ Ban quản trị chung cư.

– Bước 3: Sau khi Ban quản trị được công nhận bởi Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, Ban quản trị phải lập tài khoản hoạt động.

Bạn quản trị cần lập một tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật về nhà ở. Đồng thời, bạn cần đăng ký con dấu theo quy định của pháp luật về đăng ký quản lý con dấu trong trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu. Trừ khi Ban quản trị đã có con dấu và tài khoản được lập theo quy định, các thủ tục trên là cần thiết để công nhận Ban quản trị của chung cư.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật xử lý vi phạm hành chính 2012;

Luật nhà ở 2014.