Khách ra vào nhà chung cư có cần đăng ký, xuất trình giấy tờ?

1.  Quy định đối với việc ra vào nhà chung cư theo quy định pháp luật:

Để đảm bảo việc quản lý nhà chung cư được chặt chẽ, ban quản lý nhà chung cư cần thực hiện nội quy chung cư theo quy định tại Điều 1 Phụ lục 2 của Thông tư 28/2016/TT-BXD, được ban hành kèm theo Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016, sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 và Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư và việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng quy định về việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư, các quy định sau đây áp dụng:

Thứ nhất, chủ sở hữu nhà chung cư phải tuân thủ nghiêm chỉnh Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành cùng với Bản nội quy này.

Thứ hai, khi có khách vào hoặc ra khỏi chung cư, họ phải đăng ký và làm thủ tục xuất trình giấy tờ tùy thân tại quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại điểm kiểm soát bảo vệ. Ngoài ra, họ cũng phải tuân theo chỉ dẫn từ lễ tân hoặc bảo vệ của chung cư.

Trong trường hợp cần thiết, lễ tân hoặc bảo vệ có thể yêu cầu giữ lại giấy tờ tùy thân của khách để phục vụ cho công tác kiểm soát an ninh và an toàn chung cư. Tuy nhiên, đối với các khu vực được dành riêng cho văn phòng, dịch vụ hoặc thương mại, thì không yêu cầu đăng ký hoặc xuất trình giấy tờ tùy thân này.

Thứ ba, đối với những người đến ở tạm trú tại căn hộ, yêu cầu đăng ký danh sách với quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại bảo vệ và cần phải làm thủ tục đăng ký tạm trú tại cơ quan công an phường theo quy định.

Thư tư, đối với những người sử dụng hoặc tạm trú tại căn hộ, họ phải chịu trách nhiệm tuân thủ Luật về việc vi phạm Quy định Quản lý và Sử dụng Căn hộ chung cư cũng như Bản nội quy này.

2. Khách ra vào nhà chung cư có cần đăng ký, xuất trình giấy tờ:

Đối với nhân viên làm việc tại khu vực văn phòng dịch vụ, thương mại vào ngày thứ năm, các quy định áp dụng cho họ được đặt ra bởi chủ đầu tư, và Hội nghị nhà chung cư có thể thêm quy định phù hợp với từng nhà chung cư.

Theo quy định tại Điều 1 Phụ lục 2 mẫu tham khảo nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016, các chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư cần đăng ký và xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân tại quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ và phải tuân thủ sự hướng dẫn của lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư.

Trong trường hợp cần thiết, lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư sẽ giữ các giấy tờ chứng minh nhân thân của khách khi họ vào nhà chung cư, nhằm đảm bảo an ninh và an toàn. Đối với khu vực văn phòng, dịch vụ, thương mại, không yêu cầu đăng ký hoặc xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân này.

Do đó, nếu bạn là khách ra vào nhà chung cư, bạn cần đăng ký và xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân tại quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ để được phép vào chung cư.

3. Thẩm quyền phạt tiền của Ban quản lý nhà chung cư:

3.1. Đối với khách ra vào nhà chung cư:

Dựa vào Khoản 2 Điều 2 của Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012, đã được sửa đổi và bổ sung vào năm 2020, việc xử phạt vi phạm hành chính là trách nhiệm của những người có thẩm quyền, bao gồm áp dụng các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân hoặc tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính.

Tuy nhiên, Luật này và các văn bản hướng dẫn liên quan không đề cập đến Ban Quản lý nhà chung cư. Vì vậy, nếu họ áp dụng hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân hoặc tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính, thì điều này sẽ là việc làm trái thẩm quyền.

Như vậy, ban quản lý chung cư không có quyền phạt tiền cho khách ra vào chung cư trong bất kỳ trường hợp nào.

3.2. Đối với chủ sở hữu nhà chung cư:

Tương tự, ban quản lý chung cư cũng không có quyền xử phạt tiền chủ sở hữu chung cư trong mọi trường hợp. Thay vào đó, việc áp dụng phạt tiền đối với vi phạm hợp đồng được quy định trong thỏa thuận giữa các bên và theo luật dân sự và luật về nhà ở. Cụ thể:

Đối với những căn hộ chung cư có nhiều chủ sở hữu, một trong các trách nhiệm của chủ sở hữu được quy định tại Điều 39, khoản 1 của Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) là phải đóng đủ và đúng hạn các khoản phí để quản lý và vận hành chung cư, bảo trì sở hữu chung và các chi phí và lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.

Nếu chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý và vận hành theo quy định, họ sẽ bị xử lý theo thỏa thuận được quy định trong hợp đồng dịch vụ quản lý và vận hành chung cư mà Ban quản trị chung cư đã ký kết với đơn vị quản lý. Hợp đồng dịch vụ quản lý và vận hành chung cư là một loại hợp đồng dịch vụ được ký kết giữa Ban quản trị chung cư, đại diện cho các chủ sở hữu và người nhận dịch vụ quản lý và vận hành, sau khi được Hội nghị chung cư lựa chọn.

Theo Điều 513 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng dịch vụ là một thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cung cấp dịch vụ thực hiện công việc cho bên sử dụng dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền cho bên cung cấp dịch vụ. Đối tượng của hợp đồng dịch vụ là công việc có khả năng thực hiện, không vi phạm luật và không vi phạm đạo đức xã hội. Nếu có vi phạm, thỏa thuận phạt vi phạm được quy định tại Điều 418 của Bộ luật này. Theo đó, phạt vi phạm là một thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, trong đó bên vi phạm nghĩa vụ phải thanh toán một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp có các quy định khác liên quan đến luật. Các bên có thể thỏa thuận rằng bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại, hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại. Nếu các bên không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại, thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm. Tóm lại, nếu Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng, người vi phạm có thể bị phạt tiền. Trong trường hợp này, Ban Quản lý nhà chung cư thu tiền phạt với tư cách là một bên tham gia hợp đồng và không phải là xử phạt vi phạm hành chính.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015 số 91/2015/QH13;

– Luật Xử lý vi phạm hành chính số 15/2012/QH13 năm 2012;

– Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành về Quy chế quản lý, sử dụng chung cư.

– Thông tư 28/2016/TT-BXD đã được ban hành để điều chỉnh và bổ sung một số quy định trong các thông tư số 10/2015/TT-BXD (về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà chung cư), số 11/2015/TT-BXD (về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản), và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD). Thông tư này cũng hướng dẫn về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cho ngành hành nghề môi giới bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản, và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.