Nhiệm kỳ Ban quản trị nhà chung cư? Lương Ban quản trị?

1. Quy định về ban quản trị nhà chung cư:

Căn cứ vào quy định tại Điều 103 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020, việc thành lập và tổ chức Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện theo các quy định sau đây:

Thứ nhất, đối với chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ, người chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư sẽ đồng ý và quyết định về việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Trong trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư, Ban quản trị sẽ bao gồm:

- Thành viên Ban quản trị tổng số không dưới 3 thành viên và không vượt quá 7 thành viên.

- Trong đó, sẽ có bộ phận chủ sở hữu tham gia và ít nhất một thành viên đại diện cho người sử dụng nhà chung cư.

- Các thành viên Ban quản trị sẽ được bầu chọn bằng phiếu bí mật từ những chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư và có thời hạn giữ chức vụ không quá 3 năm.

Lưu ý: Trường hợp nhà chung cư không thành lập Ban quản trị, người chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư sẽ tiến hành cơ chế tự quản để đảm bảo quyền lợi và trật tự trong khu chung cư.

- Trong trường hợp nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

- Trong trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư bao gồm:

+ Đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Đại diện chủ đầu tư (nếu có);

Trong trường hợp sử dụng chung cư để tham gia Hội nghị chung cư, thành phần Ban quản trị có thể bao gồm cả người sử dụng chung cư.

Thứ hai, đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu và từ 20 căn hộ trở lên, yêu cầu phải thành lập Ban quản trị chung cư. Theo quy định tại khoản 2 Điều 103 Luật Nhà ở năm 2020, thành phần Ban quản trị chung cư bao gồm:

– Đại diện các chủ sở hữu nhaf chung cư;

– Đại diện chủ đầu tư (nếu có);

- Khi tham gia Hội nghị nhà chung cư trong trường hợp sử dụng nhà chung cư, Ban quản trị có thể bao gồm cả người sử dụng nhà chung cư.

Lưu ý: Theo quy định tại khoản 3 Điều 103 của Luật Nhà ở năm 2020.

- Khi có một chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư sẽ hoạt động dựa trên mô hình tự quản.

- Khi có nhiều chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư có thể tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của Công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiều của Hợp tác xã. Ban quản trị nhà chung cư sẽ có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền và trách nhiệm theo quy định tại khoản 1 Điều 104 VBHN Luật Nhà ở năm 2020.

2. Nhiệm kỳ của Ban quản trị nhà chung cư:

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 17 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, Ban quản trị nhà chung cư được thành lập sẽ có thời hạn hoạt động là 03 năm và sẽ được bầu lại tại Hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối cùng trong thời hạn đó. Trừ một số trường hợp phải thay đổi Ban quản trị nhà chung cư khi chưa hết thời hạn, thì phải tổ chức Họp Hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu lại Ban Quản trị mới cho nhà chung cư.

Việc thực hiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên kết hợp với việc bầu Ban quản trị nhà chung cư thời hạn mới được thực hiện theo quy định tại Điều 15 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Theo quy định này, Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức kết hợp với việc bầu Ban quản trị mới cho nhà chung cư phải có ít nhất 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao căn hộ tham dự. Việc tổ chức Hội nghị thường niên được thực hiện trong các trường hợp sau:

- Trong trường hợp Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc mất tích, sẽ tiến hành bầu người thay thế. Nếu Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư, chủ đầu tư sẽ chọn người khác thay mà không cần tổ chức hội nghị nhà chung cư.

- Nếu có sự miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ thành viên trong Ban quản trị, sẽ tiến hành bầu Ban quản trị mới.

- Trong trường hợp ban quản trị của chung cư có thành viên bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc mất tích, và không đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 26 của Quy chế này, thì cần tiến hành bầu thay thế thành viên ban quản trị. Thành viên mới có thể không phải là Trưởng ban hoặc Phó ban.

- Quy trình bầu thành viên ban quản trị của chung cư cũng được quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

- Đồng thời, Hội nghị thường niên của chung cư cần tuân thủ những quy định và nội dung được quy định tại Điều 15 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, đã được sửa đổi và bổ sung bởi khoản 25 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD.

- Ban quản trị nhà chung cư đang phục vụ phải đảm nhiệm việc chuẩn bị nội dung cho cuộc Hội nghị, thông báo về thời gian, địa điểm và tổ chức cuộc Hội nghị chính thức tới các chủ sở hữu căn hộ trong cùng tòa nhà chung cư. Lưu ý, Ban quản trị cũng có thể tổ chức cuộc họp chuẩn bị trước để chuẩn bị cho các nội dung được thực hiện trong cuộc họp chính thức.

- Trong trường hợp cuộc Hội nghị thường niên của tòa nhà chung cư không đủ 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao căn hộ tham dự, Ban quản trị nhà chung cư phải gửi Văn bản đề nghị đến Uỷ ban nhân dân cấp xã/phường nơi xây dựng tòa nhà chung cư, yêu cầu Uỷ ban tổ chức cuộc Hội nghị thường niên của tòa nhà chung cư theo quy định.

– Trong một số trường hợp cần thiết, Hội nghị thường niên nhà chung cư có thể quyết định thành lập tổ kiểm tra hoặc thuê đơn vị chuyên môn để kiểm tra sổ sách và các hoạt động thu chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư. Nếu Hội nghị thường niên đồng ý thuê đơn vị chuyên môn để xử lý các vấn đề liên quan đến sổ sách nhà chung cư, các chủ sở hữu căn hộ chung cư và người sử dụng nhà chung cư phải đóng thêm chi phí để thanh toán cho việc thuê đơn vị chuyên môn.

3. Lương của Ban quản trị nhà chung cư là bao nhiêu?

Theo quy định tại khoản 7 Điều 17 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 8 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD, việc trả tiền thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư là do các chủ sở hữu căn hộ chung cư và người đang sử dụng nhà chung cư đóng góp theo ý kiến đã được thống nhất tại Hội nghị nhà chung cư.

Theo quy định này, khi Ban quản trị tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thảo luận về vấn đề lương của Ban quản trị, có thể đề xuất tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của Nhà nước để làm căn cứ để thống nhất và thoả thuận. Đến năm 2023, mức lương tối thiểu vùng vẫn được áp dụng theo quy định tại Nghị định số 38/2022/NĐ-CP, giữ nguyên mức lương tối thiểu vùng áp dụng vào nửa cuối năm 2022. Chi tiết về mức lương có thể tham khảo trong bảng sau đây:

Vùng	Mức lương tối thiểu tháng (đồng/tháng)	Mức lương tối thiểu giờ (đồng/giờ)
Vùng I	4.680.000	22.500
Vùng II	4.160.000	20.000
Vùng III	3.640.000	17.500
Vùng IV	3.250.000	15.600

Do đó, Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng do Chính phủ quy định để xác định mức thù lao phù hợp với trách nhiệm và nhiệm vụ của các thành viên trong Ban quản trị chung cư. Nếu Ban quản trị nhà chung cư từ chối nhận thù lao, thì không cần phải thanh toán thù lao cho Ban quản trị.

Trong trường hợp nhà chung cư được đưa vào sử dụng và hoạt động có đơn vị quản lý và vận hành riêng theo quy định của Luật Nhà ở năm 2020 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, chủ sở hữu căn hộ chung cư và người đang sử dụng nhà chung cư phải đóng tiền để chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này, thù lao này sẽ được Ban quản trị nhà chung cư thu và chi trả cho từng thành viên.

Vì vậy, pháp luật không quy định mức lương cụ thể của Ban quản trị nhà chung cư mà yêu cầu sự thoả thuận tại Hội nghị nhà chung cư và có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng do Chính phủ quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020;

– Mức lương tối thiểu cho người lao động làm việc theo hợp đồng lao động được quy định trong Nghị định số 38/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 12/6/2022;

– Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành trong Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15/2/2016.