Trường hợp được tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường

1. Các trường hợp được tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường:

Chắc chắn, những hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại các căn hộ chung cư sẽ quen thuộc với việc tổ chức họp hội nghị nhà chung cư thường niên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân phải tham dự họp hội nghị nhà chung cư bất thường. Họp hội nghị nhà chung cư bất thường tức là cuộc họp xảy ra đột ngột, không nằm trong kế hoạch họp hội nghị nhà chung cư thường niên, giữa các chủ sở hữu/ đại diện người sử dụng nhà chung cư. Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 2 năm 2016 do Bộ Xây dựng ban hành, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 28/2016/TT-BXD, quy định rằng họp hội nghị nhà chung cư bất thường sẽ được tổ chức trong một trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, khu chung cư có đặc điểm bầu cử mới Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc qua đời, mất tích theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; trong trường hợp khu chung cư tiến hành thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư, thì chủ đầu tư cần bổ nhiệm một người khác để tạm thời giữ vị trí Phó ban quản trị mà không cần tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường;

Thứ hai, thực hiện miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ thành viên Ban quản trị và bầu thành viên mới cho Ban quản trị của khu chung cư.

Thứ ba, bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban (do bị miễn nhiệm, bãi miễn, chết, mất tích theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền) trong trường hợp đã tổ chức thu thập ý kiến của chủ sở hữu, đại diện nhà chung cư nhưng không đạt được đủ số người đồng ý theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 26 của Quy chế; hoặc tiến hành bầu thay thế thành viên thuộc Ban quản trị nhà chung cư theo điểm b khoản 4 Điều 26 của Quy chế;

Thư tư này đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành của Ban quản trị nhà chung cư hoặc điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành khu nhà chung cư.

Đối với các trường hợp khác vào thứ năm, có yêu cầu đặc biệt. Tuy nhiên, cho trường hợp này, cần đáp ứng điều kiện là có đơn đề nghị từ tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao nhà chung cư.

Như vậy, khi phát hiện một trong các trường hợp đã nêu, Ban quản lý chung cư sẽ đảm nhiệm thông báo về thời gian, địa điểm, chuẩn bị nội dung và tổ chức hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu và người sử dụng chung cư.

2. Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị nhà chung cư bất thường:

2.1. Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường:

Dựa vào quy định tại khoản 2 Điều 14 của Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 do Bộ Xây dựng ban hành về quy chế quản lý, sử dụng chung cư, được sửa đổi và bổ sung bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD, đã quy định rõ về số lượng người tham dự hội nghị chung cư bất thường, bao gồm:

Trước hết, cần tổ chức hội nghị cư dân chung cư để đưa ra quyết định về một trong các vấn đề sau đây:

1. Bầu người thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị trong trường hợp họ đã bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc không còn có sẵn do quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp khu chung cư đã cử người đại diện cho chủ đầu tư để thay thế vị trí Phó ban quản trị, chủ đầu tư cần chọn người khác để đảm nhận tạm thời vị trí này, mà không cần tổ chức một cuộc họp cư dân chung cư đặc biệt.

Hai, miễn nhiệm hoặc thực hiện việc bầu lại toàn bộ thành viên Ban quản trị và tiến hành bầu Ban quản trị mới;

Ba, bầu người thay thế trong Ban quản trị không phải là Chủ tịch Ban hoặc Phó ban, do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc mất tích theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp đã tổ chức thu thập ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đạt số phiếu đồng ý theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 26 của Quy chế này hoặc bầu người thay thế trong Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của Quy chế này;

Bản quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc sửa đổi giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư.

Trường hợp tổ chức cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo yêu cầu của các chủ sở hữu căn hộ chung cư đại diện trên 50%, điều kiện cần để đáp ứng là có sự tham dự của tối thiểu 75% số người đã đề nghị tổ chức cuộc họp hội nghị nhà chung cư bất thường.

2.2.  Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư bất thường: 

Về quy định về điều kiện số lượng người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư bất thường, thì theo quy định tại khoản 3 Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT-BXD, Bộ Xây dựng đã quy định rõ điều kiện này. Được sửa đổi và bổ sung bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD, quy định yêu cầu về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường bao gồm:

Thứ nhất, trong trường hợp họp để bầu Trưởng ban hoặc Ban quản trị cụm nhà chung cư hoặc quyết định nội dung quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này, điều kiện cần đáp ứng là có ít nhất 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao cụm nhà chung cư tham dự buổi họp. Trong trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý riêng và có yêu cầu thay đổi đơn vị quản lý hoặc điều chỉnh các chi phí như giá dịch vụ quản lý vận hành của tòa nhà, thì điều kiện cần đáp ứng là tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao từ tòa nhà chung cư đó tham dự.

Thứ hai, khi cần thay thế Phó ban quản trị hoặc các thành viên Ban quản trị đại diện cho tòa nhà chung cư, chúng ta chỉ cần tổ chức một cuộc họp bất thường của cư dân cùng tòa nhà để bầu ra những người thay thế. Để tổ chức cuộc họp này, ít nhất phải có 50% chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao từ tòa nhà tham dự.

Thứ ba, để tổ chức cuộc họp cụm nhà chung cư theo đề nghị quy định tại điểm đ Khoản 1 Điều này, chúng ta cần ít nhất 75% cư dân đã đề nghị tổ chức cuộc họp này tham dự.

3. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân phường trong hoạt động tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường:

Theo quy định tại khoản 5 Điều 14 Quy chế ban hành kèm Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 2 năm 2016, UBND phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm chung cư bất thường để ra quyết định trong một số trường hợp sau đây:

Thứ nhất, trong trường hợp ban quản trị nhà chung cư tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường nhưng có đủ số người tham dự không đủ theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, cần có văn bản đề nghị họp hội nghị nhà chung cư bất thường của Ban quản trị nhà chung cư.

Thứ hai, ít nhất 50% chủ sở hữu căn hộ đã nhận được lời mời tham dự cuộc họp không thông thường tại tòa nhà chung cư, nhằm đưa ra quyết định về một trong những vấn đề quy định, tuy nhiên ban quản trị tòa nhà không tổ chức cuộc họp đó.

Thứ ba, Ủy ban nhân dân sẽ có trách nhiệm tổ chức cuộc họp chung cư khi chủ đầu tư bị giải thể, sáp nhập hoặc phá sản và đã chấm dứt hoạt động theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Thời hạn xử lý: Trong vòng 30 ngày, tính từ ngày nhận được đề nghị từ Ban quản trị hoặc đơn từ đại diện chủ sở hữu căn hộ, Ủy ban nhân dân phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị căn hộ chung cư bất thường. Kết quả của hội nghị căn hộ chung cư bất thường do Ủy ban nhân dân phường tổ chức có hiệu lực đối với các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ chung cư, tương tự như hội nghị căn hộ chung cư do Ban quản trị của căn hộ chung cư tổ chức.

Các văn bản pháp luật được áp dụng trong bài viết:

– Đúng theo Luật Nhà ở năm 2014 số 65/2014/QH13;

– Thông tư số 02/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 15 tháng 2 năm 2016, về quy chế quản lý, sử dụng căn hộ chung cư, đã được điều chỉnh và bổ sung trong Thông tư 28/2016/TT-BXD;