Quy trình thay đổi ban quản lý nhà chung cư như thế nào?

1. Quy trình thay đổi ban quản lý nhà chung cư như thế nào?

Thay đổi quy trình ban quản lý nhà chung cư (đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư) được thực hiện theo bước sau:

1.1. Tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường:

- Trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường: Ban quản trị nhà chung cư phải chịu trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức cuộc họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư để tiến hành biểu quyết hoặc bỏ phiếu đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành (ban quản lý nhà chung cư) và lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

– Đối với việc tổ chức hội nghị tòa nhà chung cư bất thường, về số lượng người tham gia, yêu cầu để tiến hành biểu quyết hoặc bỏ phiếu đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành (ban quản lý nhà chung cư) và chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là cần có ít nhất 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao để tham dự;

- Điều kiện về số lượng thành viên tham dự hội nghị cục bộ của các tòa nhà chung cư để tiến hành biểu quyết hoặc bỏ phiếu đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành (ban quản lý nhà chung cư) và lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là phải có ít nhất 50% số đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư đó tham dự. Trong trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng mà có tòa nhà đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành của tòa nhà chung cư thì phải có ít nhất 50% số đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà chung cư đó tham dự và chỉ tổ chức hội nghị cục bộ của tòa nhà này để quyết định việc thay thế đơn vị quản lý vận hành và lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

- Đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành (ban quản lý nhà chung cư) và lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu. Về lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được pháp luật quy định như sau:

- Trong trường hợp nhà chung cư không có thang máy, hội nghị nhà chung cư bất thường sẽ tự quyết định cách thức quản lý và vận hành, bao gồm tự quản hoặc thuê một đơn vị có đủ chức năng và năng lực để quản lý và vận hành.

- Trong trường hợp nhà chung cư có thang máy và chủ đầu tư đáp ứng đủ chức năng và năng lực để quản lý và vận hành, nếu họ cũng muốn tham gia vào quản lý và vận hành, Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư sẽ tiến hành thương thảo để tiếp tục hợp đồng dịch vụ quản lý và vận hành nhà chung cư.

Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc chủ đầu tư có đủ chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư nhưng không tham gia việc quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được những yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư bất thường sẽ quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo đúng quy định để thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư.

1.2. Ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

Nếu hội nghị nhà chung cư bất thường thông qua đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành (ban quản lý nhà chung cư) và lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, thì sẽ tiến hành thương thảo và ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nếu:

– Thuê đơn vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư;

– Chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhà chung cư.

1.3. Công khai thông tin về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:

Khi đơn vị quản lý vận hành chung cư muốn công khai thông tin trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cần gửi thông tin cần công khai như tên đơn vị, tên người đại diện theo pháp luật, địa chỉ, số điện thoại liên lạc đến Sở Xây dựng hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để được đăng tải.

- Trong trường hợp có bất kỳ thay đổi nào về thông tin nêu trên hoặc khi hoạt động của đơn vị quản lý vận hành chung cư kết thúc, giải thể, phá sản, đơn vị đó phải thông báo cho Sở Xây dựng, nơi đơn vị quản lý vận hành có trụ sở chính, và Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để điều chỉnh hoặc xóa thông tin.

- Đối với trường hợp cơ quan đăng tải thông tin hoặc có thẩm quyền kiểm tra, thanh tra và phát hiện rằng đơn vị quản lý vận hành đã kết thúc hoạt động, giải thể, phá sản hoặc không đủ điều kiện để quản lý vận hành chung cư theo quy định, thông tin của đơn vị đó sẽ bị xóa trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan đã đăng tải thông tin.

2. Quyền và trách nhiệm của ban quản lý nhà chung cư:

Quyền và trách nhiệm của ban quản lý nhà chung cư bao gồm:

– Ban quản lý phải tuân thủ các quy định trong Quy chế quản lý, sử dụng và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đã ký kết với Ban quản trị hoặc người đại diện quản lý (trong trường hợp không có Ban quản trị). Ban quản lý cũng phải thực hiện việc bảo trì những phần chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có khả năng.

- Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý và vận hành chung cư (nếu có); giám sát dịch vụ được cung cấp bởi các đơn vị này;

- Gửi thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản phí liên quan;

- Thông báo về các yêu cầu và nội dung cần chú ý đối với người dùng chung cư trong trường hợp xảy ra tình huống bất ngờ như thiên tai, dịch bệnh, hoả hoạn;

- Hướng dẫn sử dụng và lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của cư dân chung cư;

- Thu tiền phí quản lý và vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với chủ sở hữu và người dùng nhà chung cư;

- Thu và chi trả tiền lương cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

– Ngoài việc thực hiện báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư theo định kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, chúng tôi còn phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý và vận hành nhà chung cư. Chúng tôi cũng báo cáo về tình hình quản lý và vận hành tại hội nghị nhà chung cư và tiếp nhận các ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý và vận hành nhà chung cư.

- Tuân thủ quyết định giải quyết, xử lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc theo quy định của pháp luật liên quan.

– Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư, tuy nhiên, sẽ phải đảm nhận trách nhiệm quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.

3. Các hoạt quản lý vận hành nhà chung cư của ban quản lý nhà chung cư:

Các hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư của ban quản lý nhà chung cư bao gồm:

– Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên:

+ Hệ thống thang máy;

+ Máy bơm nước;

+ Máy phát điện;

+ Hệ thống báo cháy tự động;

+ Hệ thống chữa cháy;

+ Dụng cụ chữa cháy;

+ Các thiết bị dự phòng;

+ Các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư.

– Cung cấp các dịch vụ:

+ Bảo vệ;

+ Vệ sinh môi trường;

+ Thu gom rác thải;

+ Chăm sóc vườn hoa, cây cảnh;

+ Diệt côn trùng;

+ Các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường.

– Các công việc khác có liên quan.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở 2014;

– Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 07 tháng 09 năm 2021;

– Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.