Tiền bồi thường nhà đất tính theo bảng giá đất hay giá thật?

1. Tiền bồi thường nhà đất tính theo bảng giá đất hay giá thật?

Chào luật sư, tôi là Thu Hồng đến từ Quảng Ngãi. Tôi có một câu hỏi cần được tư vấn và giải đáp. Gia đình tôi đã bị nhà nước thu hồi đất để làm đường quốc lộ. Tuy nhiên, do không còn quỹ đất trống tại địa phương, chúng tôi không được chính phủ giao đất mà được nhận tiền bồi thường cho nhà và đất của chúng tôi. Vậy, số tiền bồi thường này sẽ được tính theo bảng giá đất hay theo giá thị trường hiện tại? Mong luật sư giải đáp giúp tôi.

Cảm ơn chị Hồng đã gửi câu hỏi đến chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp như sau:

Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá đất cụ thể theo quy định tại khoản 2 của Điều 74 và điểm đ của khoản 4 của Điều 114 trong Luật Đất đai năm 2013.

Trong trường hợp mà hộ gia đình của bạn đáp ứng đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 của Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, thì việc bồi thường sẽ được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trong trường hợp không có đất để bồi thường, gia đình của bạn sẽ được bồi thường bằng tiền dựa trên giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất cho loại đất thu hồi đó.

Giá đất cụ thể sẽ được xác định dựa trên giá thị trường vào thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất. Giá này có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị được quy định trong bảng giá đất do Nhà nước đề ra.

Do đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ xác định số tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định thu hồi đất, không tính theo bảng giá đất hoặc giá đất thực tế trên thị trường.

1.1. Giá đất cụ thể là gì?

Giá trị quyền sử dụng đất được tính theo diện tích đất và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng cho các thửa đất trong những trường hợp nhất định. Tuy nhiên, để biết giá đất cụ thể tại một khu vực, bạn có thể liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan chức năng để được tư vấn chi tiết.

1.2. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất:

Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội cho lợi ích công cộng. Hộ gia đình và cá nhân chỉ được bồi thường đất khi đáp ứng hai điều kiện sau:

Yêu cầu 1: Loại đất đang sử dụng không phải là đất cho thuê và trả tiền thuê hàng năm.

Yêu cầu 2: Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đáp ứng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, nhưng vẫn chưa được cấp.

Lưu ý: Trừ khi áp dụng khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình và cá nhân có thể nhận tiền bồi thường về đất mà không cần Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng giấy chứng nhận trong trường hợp sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 01/7/2004 và trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Tuy nhiên, trong trường hợp này, hộ gia đình và cá nhân chỉ được bồi thường cho diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích bồi thường không được vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

2. Giá đất cụ thể do cơ quan nào có thẩm quyền quy định?

Theo Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) có quyền quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi đất.

Trong quá trình xác định giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được hỗ trợ bởi Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh để xác định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có quyền thuê các tổ chức có chức năng tư vấn để xác định giá đất cụ thể.

3. Căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể:

Xác định giá đất cụ thể yêu cầu thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và dữ liệu đất đai; sử dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Sau đó, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng thẩm định giá đất để xem xét trước khi Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Đối với việc xác định giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tuân theo nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, và áp dụng phương pháp định giá đất theo các khoản 1, 2, 3, 4 của Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, dựa trên thông tin tổng hợp và phân tích về thửa đất, giá đất thị trường tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

4. Nguyên tắc định giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất:

Để xác định giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

– Phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Phải dựa trên thời hạn sử dụng của đất;

- Giá đất cụ thể phải tương thích với giá đất thông thường trên thị trường cho loại đất có cùng mục đích sử dụng.

5. Tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như thế nào?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, khoản 5 Điều 4, Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể sẽ được tính dựa trên phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi. Điều này áp dụng đối với các thửa đất liền kề nhau có mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau, dẫn đến mức giá đất cụ thể không khác biệt nhau.

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

Trong đó:

- Giá đất trong bảng giá đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân tỉnh và áp dụng theo chu kỳ 05 năm. Để biết chính xác giá đất trong bảng giá, bạn cần xác định đúng địa chỉ, vị trí thửa đất và loại đất;

- Hệ số điều chỉnh giá đất được quyết định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho mỗi dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. Do đó, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không được công bố trước và áp dụng theo từng năm như trong trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.

Như vậy, việc tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi có quy định theo pháp luật, nhưng người dân gặp khó khăn trong việc tự tính số tiền được bồi thường của mình do hệ số điều chỉnh giá đất không được công bố trước và áp dụng theo năm như các trường hợp khác.

6. Các khoản hỗ trợ khác khi bị Nhà nước thu hồi đất:

Theo Khoản 83 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất khi bị nhà nước thu hồi còn có thể được Nhà nước xem xét hỗ trợ khác bao gồm tiền bồi thường về đất, nhà ở.

- Hỗ trợ duy trì sự ổn định trong cuộc sống và hoạt động sản xuất;

- Hỗ trợ việc đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho các trường hợp khi đất nông nghiệp của hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất bị thu hồi; đồng thời hỗ trợ cả việc thu hồi đất sử dụng cho kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình hoặc cá nhân đó và di dời nơi ở.

- Hỗ trợ tái định cư cho các trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam đã định cư ở nước ngoài và buộc phải thay đổi nơi ở.

- Cung cấp hỗ trợ đa dạng khác.

Việc hỗ trợ phải tuân thủ nguyên tắc khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và tuân thủ quy định pháp luật.

Tùy thuộc vào từng trường hợp, ngoài tiền bồi thường đất, bạn sẽ nhận được các khoản hỗ trợ khác.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP hướng dẫn việc Thi hành Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết trong việc thi hành luật đất đai.