Thời gian làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất bao lâu?

1. Thời gian làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất: 

Việc chuyển mục đích sử dụng đất là một vấn đề pháp lý phổ biến. Dựa vào các quy định liên quan, các chủ thể có thể biết được trường hợp nào có thể thực hiện chuyển đổi và quy trình, thủ tục, thời gian thực hiện chuyển đổi.

Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, thời gian làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày, tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, trừ các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ sẽ hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn chỉnh theo quy định. Thời gian để người nộp hồ sơ bổ sung không quá 03 ngày làm việc.

Lưu ý: Thời hạn 15 ngày này không bao gồm thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian xem xét và xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật liên quan đến sử dụng đất, thời gian trưng cầu giám định và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Vì vậy, tổng thời gian tối đa để tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, kể cả trường hợp phải bổ sung hồ sơ, không vượt quá 18 ngày làm việc. Tuy nhiên, đối với các xã ở vùng miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được gia hạn thêm 10 ngày.

2. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất:

Việc thay đổi mục đích sử dụng đất được phân chia thành hai trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Để thực hiện việc thay đổi mục đích sử dụng đất, cần phải xin phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013):

Có tổng cộng 07 trường hợp cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thay đổi mục đích sử dụng đất, bao gồm:

- Chuyển đổi từ đất trồng lúa thành đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng hoặc đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

- Chuyển đổi từ đất trồng cây hàng năm khác thành đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối hoặc đất nuôi trồng thủy sản theo hình thức ao, hồ, đầm.

– Chuyển đổi các loại đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất để sử dụng cho mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất không thuộc nông nghiệp;

- Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp nhận được miễn phí từ Nhà nước sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước thu phí hoặc cho thuê đất;

- Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp không thuộc loại đất dành cho việc ở sang đất dành cho việc ở;

– Chuyển đổi đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng với mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không được coi là đất thương mại, dịch vụ. Chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ hay đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Trường hợp 2: Mọi trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không cần xin phép từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Tất cả các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không thuộc vào 07 trường hợp đã quy định, người sử dụng đất sẽ không cần xin phép từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, một số trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ không cần xin phép từ cơ quan Nhà nước nhưng vẫn phải đăng ký các biến động. Quy định này được hướng dẫn tại Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định việc hướng dẫn về đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Cụ thể, đối với các trường hợp sau:

- Chuyển đổi từ đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác bao gồm: đất dùng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác để phục vụ mục đích trồng trọt, hoặc đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, chẳng hạn như nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập và nghiên cứu thí nghiệm.

- Chuyển đổi từ việc sử dụng đất trồng cây hàng năm hàng năm sang việc trồng cây lâu năm trong đất nuôi trồng thủy sản.

- Chuyển đổi từ việc sử dụng đất trồng cây lâu năm sang việc nuôi trồng thủy sản trong đất trồng cây hàng năm.

- Chuyển đổi từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất sử dụng để sinh sống.

- Chuyển đổi từ đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất để xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Chuyển đổi từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình cho dự án.

Việc đăng ký biến động yêu cầu đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã. Ngoài việc xin phép cơ quan có thẩm quyền, người sử dụng đất phải đáp ứng hai điều kiện sau để có thể xin phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất phải được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, người sử dụng đất khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng cần kiểm tra xem vị trí thửa đất muốn chuyển có được phép hay không, sau đó, họ phải viết đơn gửi cho cơ quan có thẩm quyền. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, do đó, sau khi chuyển mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của họ có thể thay đổi. Nguyên tắc chung là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cũng như chế độ sử dụng đất sẽ được áp dụng tùy theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sẽ tuân thủ theo quy định của pháp luật.

 3. Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

. Thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 59 Luật đất đai năm 2013. Theo đó, UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân, trong khi UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức. Như vậy, quyền của cấp chính quyền trong việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, gia đình và tổ chức là khác nhau.

Lưu ý rằng:

– Trong trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên, quyền quyết định thuộc về Ủy ban nhân dân tỉnh. Để được chấp thuận, hộ gia đình hoặc cá nhân phải nộp đơn xin phép cho cơ quan này. Các cơ quan khác không được ủy quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất như đã nêu.

4. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất:

Để chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần bao gồm các giấy tờ sau trong hồ sơ:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (đơn theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

5. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất: 

Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ.

theo hướng dẫn tại mục 4 để yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Cơ quan có trách nhiệm tiếp nhận và cung cấp kết quả xử lý thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:

- Hội đồng nhân dân cấp xã tiếp nhận và giải quyết hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân.

– Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức.

Lưu ý: Đối với các địa phương đã thiết lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được nộp tại bộ phận này. Nếu hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất được nộp tại khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng hàng không, sân bay dân dụng, thì người nộp hồ sơ phải đến Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; cảng vụ hàng không để nộp hồ sơ.

Bước 3: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và xử lý yêu cầu

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ kiểm tra để đảm bảo hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ. Trong trường hợp hồ sơ chưa đủ, không hợp lý, cơ quan sẽ yêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung trong vòng 3 ngày. Trong trường hợp hồ sơ đã đủ, cơ quan sẽ có trách nhiệm giải quyết và thực hiện các hoạt động liên quan trong vòng 15 ngày.

+ Thẩm tra hồ sơ

+ Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất

- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

- Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

+ Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Trả kết quả

Sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Cơ quan tài nguyên và Môi trường sẽ cho phép người sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong thời gian quy định. Thời gian và trình tự thủ tục chuyển đổi đã được quy định rõ ràng trong pháp luật để người sử dụng đất tham khảo và thực hiện việc chuyển đổi đúng quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: [list các văn bản pháp luật]

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Chính phủ đã sửa đổi và bổ sung một số nghị định chi tiết về việc thi hành Luật Đất đai theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017.

- Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã chỉnh sửa một số hướng dẫn về việc thi hành Luật Đất đai.

– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.