Quy định về số tầng và chiều cao xây dựng nhà ở TPHCM

1. Chiều cao, số tầng được xây dựng nhà ở được hiểu như thế nào:

Dựa trên các quy định trong mục 1.5.10 và mục 1.5.11 của Thông tư số 05/2022/TT-BXD ngày 30 tháng 11 năm 2022 về phân cấp công trình phục vụ thiết kế xây dựng, Bộ Xây dựng đã quy định số tầng và chiều cao của nhà ở như sau:

Thứ nhất, đối với chiều cao của nhà ở, nó được tính từ mặt đất xây dựng hoặc từ mức đặt công trình theo các quy định hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, tính đến điểm cao nhất của toàn bộ công trình như mái tum hoặc mái dốc. Tuy nhiên, nếu công trình có mặt đất ở những độ cao khác nhau, thì chiều cao của nhà ở sẽ được tính từ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Lưu ý: Khi xác định chiều cao của một căn nhà, không tính thêm chiều cao của các thiết bị kỹ thuật trên mái như cột ăng ten, cột thu sét, và các thiết bị sử dụng năng lượng như bể nước hay bình năng lượng mặt trời,...

Thứ hai, để đếm số tầng của một căn nhà, chúng ta tính tất cả các tầng trên mặt đất (bao gồm cả tầng lỹ thuật, mái tum và tầng áp mái) và tầng nửa hầm. Tuy nhiên, các tầng hầm không được tính vào số tầng của căn nhà.

2. Quy định về chiều cao xây dựng nhà ở hiện nay theo quy định của pháp luật:

2.1. Quy chuẩn về chiều cao xây dựng công trình nhà ở:

Hiện tại, quy định về chiều cao xây dựng nhà ở được chi tiết trong QCVN 01:2019/BXD, do Viện Quy hoạch Đô thị nông thôn Quốc gia biên soạn, Vụ Khoa học Công nghệ và Môi trường trình duyệt và Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định, Bộ Xây dựng ban hành theo Thông tư năm 2018. Quy chuẩn này đã được chỉnh sửa và sửa đổi bởi QCVN 01:2019/BXD thay thế QCXDVN 01:2008, theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và QCVN 14:2009/BXD, theo Thông tư số 32/2009/TT-BXD ngày 10/09/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Đây là quy định về quy chuẩn chiều cao xây dựng công trình như sau:

Quy chuẩn về chiều cao xây dựng công trình nói chung và nhà ở nói riêng quy định về các mức giới hạn của đặc tính kỹ thuật và yêu cầu quản lý bắt buộc tuân thủ trong toàn bộ quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh, tổ chức thực hiện. Quy chuẩn này cũng được coi là cơ sở để xây dựng các tiêu chuẩn quốc gia, địa phương trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng. Đối với tiêu chuẩn, chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân theo đô thị (đơn vị tính: m2/ người) được quy định như sau:

Một là, đối với đô thị loại I – II: 15-28 m2/ người;

Hai là, đối với đô thị loại III – IV: 28 – 45 m2/ người;

Content must be written in Vietnamese with placeholder:

Ba là, đối với đô thị loại V: 45-55 m2/ người;

2.2. Khoảng cách tối thiểu giữa các công trình độc lập:

Khoảng cách giữa các công trình độc lập hoặc dãy nhà liền kề phải được quy định chi tiết và cụ thể tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Cách bố trí công trình và xác định chiều cao công trình phải đảm bảo giảm thiểu tối đa các tác động tiêu cực của điều kiện tự nhiên như mưa, gió, bão,… nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khí hậu trong công trình. Ngoài ra, công trình xây dựng độc lập hoặc dãy nhà liền kề cũng phải tuân thủ đầy đủ các quy định về phòng cháy chữa cháy. Khoảng cách giữa các công trình độc lập hoặc dãy nhà liền kề trên cùng một lô đất cũng phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu như sau:

Trước hết, đối với hai công trình xây dựng có chiều cao dưới 46m: Các cạnh dài song song với nhau phải có khoảng cách lớn hơn hoặc bằng một nửa chiều cao công trình, và không được nhỏ hơn 7m; Khoảng cách từ đầu hồi của công trình đến đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải lớn hơn hoặc bằng một phần ba chiều cao công trình, và không được nhỏ hơn 4m;

Tiếp theo, đối với hai công trình xây dựng có chiều cao từ 46m trở lên: Các cạnh dài song song với nhau phải có khoảng cách lớn hơn hoặc bằng 25m; Khoảng cách từ đầu hồi của công trình đến đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải lớn hơn hoặc bằng 15m;

Thứ ba, đối với trường hợp khoảng cách giữa hai công trình xây dựng có chiều cao khác nhau, chúng ta sẽ tuân theo quy định của công trình có chiều cao lớn hơn. Ngoài ra, đối với công trình xây dựng có chiều dài cạnh và chiều dài đầu hồi đều bằng nhau, mặt công trình tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất sẽ được tính là cạnh dài của dãy nhà ở.

2.3. Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép với công trình xây dựng nhà ở:

Thứ nhất, theo quy định hiện hành, mật độ xây dựng tối đa trên một lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ và nhóm nhà chung cư được quy định cụ thể trong Bảng 2.8 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2019/BXD do Viện Quy hoạch Đô thị Nông thôn quốc gia soạn thảo, Vụ Khoa học Công nghệ và Môi trường phê duyệt, Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định, Bộ Xây dựng ban hành theo Thông tư năm 2018. Bộ Quy chuẩn này đã được điều chỉnh và sửa đổi thay thế Quy chuẩn QCVN 01:2008 ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và Quy chuẩn QCVN 14:2009/BXD ban hành theo Thông tư số 32/2009/TT-BXD ngày 10/09/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, chi tiết như sau:

Diện tích lô đất (m2/ căn nhà)	≤90	100	200	300	500	≥1000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	80	70	60	50	40

Bảng 2.8. Giới hạn tối đa về diện tích xây dựng của lô đất cho mỗi căn nhà độc lập (nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà ở độc lập)

Ngoài ra, các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ cần tuân thủ hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần và diện tích xây dựng thuần tối đa của lô đất cho căn nhà độc lập và nhóm nhà chung cư cũng phải tuân thủ giới hạn diện tích xây dựng tối đa quy định trong bảng 2.8 nêu trên;

Thứ hai, trong khu vực xây dựng mới, công trình dịch vụ, y tế, giáo dục, thể thao, văn hóa và chợ không được xây dựng vượt quá mật độ xây dựng tối đa là 40%;

Thứ ba, đối với các công trình dịch vụ công cộng khác hoặc công trình xây dựng hỗn hợp trên lô đất có diện tích hơn hoặc bằng 3000 m2, cần tuân thủ mật độ xây dựng tối đa được quy định trong Bảng 2.10 của QCVN 01:2019/BXD được biên soạn bởi Viện Quy hoạch Đô thị nông thôn Quốc gia, được Vụ Khoa học Công nghệ và Môi trường trình duyệt và Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định, được Bộ Xây dựng ban hành theo thông tư năm 2018. QCVN 01:2019/BXD đã được chỉnh sửa và sửa đổi, thay thế QCXDVN 01:2008 ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và QCVN 14:2009/BXD ban hành theo Thông tư số 32/2009/TT-BXD ngày 10/09/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà trong thực tế.

Thứ tư, ngoài ra, đối với các công trình dịch vụ, công cộng đô thị khác, công trình sử dụng hỗn hợp trên lô đất có diện tích nhỏ hơn 3.000m2, sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi theo quy định mà trên phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ xây dựng là 100% thì vẫn phải đảm bảo yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà ở tại mục và hệ số sử dụng đất tối đa là 13 lần theo quy định;

3. Quy định về số tầng và chiều cao xây dựng nhà ở TP. Hồ Chí Minh:

Theo Quyết định số 135/2007/QĐ–UBND của thành phố Hồ Chí Minh đã quy định về kiến trúc nhà liền kề trong các khu đô thị hiện hữu và sau đó được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Quyết định số 45/2009/QĐ–UBND của TP. Hồ Chí Minh. Căn cứ theo Quyết định này, ta có thể thấy rõ về số tầng nhà được xây dựng tại thành phố Hồ Chí Minh như sau:

Mời bạn xem nguyên bản gốc đã được viết lại ở phía dưới:

Thứ nhất, với căn nhà được xây dựng có một sân vườn sáng tạo: Độ cao của căn nhà không được vượt quá ba lần chiều rộng của nó hoặc phải tuân thủ theo chủ trương tổng quan của quy hoạch chi tiết do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đối với căn nhà liền kề, cao độ phải giới hạn vào góc 45 độ đối với các tuyến đường hoặc phố rộng hơn 12m (cao độ mặt tiền của căn nhà phải bằng chiều rộng của con đường). Các căn nhà liền kề không được phép cao hơn ngã tư của đường hay góc 45 độ đối với các tuyến đường hoặc phố có chiều rộng lề nhỏ hơn hoặc bằng 12m (hay không vượt quá lề đường).

Thứ hai, đối với căn nhà liền kề: Trong trường hợp lô đất có diện tích từ 30m2 đến dưới 40m2: Chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng căn nhà không quá 4 tầng + 1 tầng mái (tổng cao độ là 16m) với mặt tiền rộng hơn 3m và chiều sâu lớn hơn 5m so với giới hạn xây dựng; Đối với lô đất có diện tích từ 40m2 đến 50m2, nếu mặt tiền rộng hơn 3m nhưng nhỏ hơn 8m và chiều sâu mặt tiền so với giới hạn xây dựng lớn hơn 5m, thì không được xây dựng căn nhà không quá 5 tầng + 1 tầng mái hay có mái nhà chống nóng (tổng cao độ của toàn bộ ngôi nhà là 20m); Có nhiều diện tích lớn hơn 50m2, căn nhà 6 tầng được xây dựng trong khu quy hoạch giới hạn phát triển, nếu mặt tiền rộng hơn 8m và chiều sâu mặt tiền lớn hơn 5m so với giới hạn xây dựng hoặc công trình xây dựng hai bên đường. Trong trường hợp căn nhà liền kề có sự thụt lùi, cao độ công trình xây dựng có thể được tăng thêm phù hợp với chiều cao tối đa đã được phê duyệt trong quy hoạch xây dựng, quy chế kiến trúc và cảnh quan của khu vực.

Thứ ba, với quy định về chiều cao xây dựng của các căn nhà riêng lẻ: Trung bình, chiều cao xây dựng của một tầng nhà riêng lẻ tại TP. Hồ Chí Minh tính từ mặt đất lên tầng 2 là 3 mét; Từ tầng 2 trở lên, chiều cao giữa các tầng tối đa là 3,4 mét; Nếu ban công của căn nhà nhô ra ngoài lộ giới, chiều cao tầng tối đa là 3,5 mét, tính từ đỉnh vỉa hè đến cuối ban công; Tầng cao nhất được xây là 3,8 mét; Nếu đường có lộ giới nhỏ hơn 3,5 mét, chiều cao nhà được xác định bằng thước lỗ ban ban đầu từ trệt đến lầu 1, không cho phép xây tầng lửng; Tầng cao tối đa là 5,8 mét và có thể xây tầng lửng nếu lòng đường từ 3,5 mét đến dưới 20 mét. Chiều cao tối đa từ trệt đến lầu 1 là 5,8 mét; Tầng cao tối đa là 7 mét với lòng đường từ 20 mét trở lên, và được phép xây tầng lửng cao tối đa 7 mét từ trệt đến lầu 1.

– Thông tư 05/2022/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30 tháng 11 năm 2022 về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân cấp công trình phục vụ thiết kế xây dựng;

– Quyết định số 135/2007/QĐ–UBND của thành phố Hồ Chí Minh đã quy định về kiến trúc nhà liền kề trong các khu đô thị hiện hữu và sau đó được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Quyết định số 45/2009/QĐ–UBND của TP. Hồ Chí Minh;

- QCVN 01:2019/BXD đã được biên soạn bởi Viện Quy hoạch Đô thị nông thôn Quốc gia, được Vụ Khoa học Công nghệ và Môi trường trình duyệt và Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định, và được Bộ Xây dựng ban hành theo Thông tư năm 2018. QCVN 01:2019/BXD đã được chỉnh sửa và sửa đổi để thay thế QCXDVN 01:2008, được ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Ngoài ra, QCVN 14:2009/BXD đã được ban hành theo Thông tư số 32/2009/TT-BXD ngày 10/09/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.