Người dân có được xây nhà ở kín mảnh đất của mình không?

1. Khi nào người dân được xây dựng nhà ở trên đất của mình?

Tổng quan, người dân có quyền thực hiện các hoạt động được pháp luật cho phép liên quan đến sử dụng đất, bao gồm việc xây dựng công trình nhà ở trên đất hoặc tài sản liên quan đến đất nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt. Điều này cho phép người dân xây dựng nhà ở trên đất thổ cư hoặc sau khi đất được chuyển mục đích sang đất thổ cư. Theo quy định tại Điều 1 khoản 95 của Luật Đất đai năm 2013, việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và bao gồm các vấn đề cơ bản sau:

- Xác nhận việc giao nhận hoặc cho thuê thửa đất để sử dụng;

– Thửa đất đó đang sử dụng mà chưa đăng ký;

– Thửa đất đó được giao để quản lý mà lại chưa đăng ký;

- Nhà và tài sản khác gắn liền với mảnh đất chưa được đăng ký.

- Một trong các quy định của Luật Đất đai năm 2013 là đất sử dụng phải tuân thủ kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất, và phải đảm bảo mục đích sử dụng đất đúng qui định. Do đó, để xây dựng trên một mảnh đất, cá nhân hoặc tổ chức phải đảm bảo rằng đó là đất được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở (thường được gọi là đất thổ cư).

Theo quy định của pháp luật về đất đai, đất thổ cư, hay còn gọi là đất ở, chỉ dùng để xây nhà hoặc xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu hàng ngày của con người (như vườn hoa hoặc ao nuôi cá...) liên quan đến ngôi nhà trên cùng mảnh đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công nhận là đất ở.

Theo Luật Đất đai 2013, đất ở là loại đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Cả hai nhóm đất này chỉ khác nhau về điều kiện xây dựng, thuế và hạn mức. Bản chất của đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Tuy nhiên, loại đất này được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Như vậy có thể thấy, pháp luật đất đai được chia thành nhiều loại dựa vào các tiêu chí khác nhau. Mỗi loại đất sẽ có mục đích sử dụng khác nhau, và hầu hết đều có thể sử dụng để xây dựng nhà ở nếu được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng phải tuân thủ quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013.

2. Người dân có được xây nhà ở kín mảnh đất của mình không?

Nhìn chung, công dân được phép xây dựng nhà ở trên mảnh đất của mình nếu đảm bảo điều kiện về diện tích lô đất theo quy định của pháp luật xây dựng. Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia và Thông tư 01/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, người dân phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng theo bảng sau đây:

Diện tích của lô đất (m2/căn nhà)	≤ 90	100	200	300	500	≥ 1.000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	70	60	50	40
Chú thích rằng lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 (bảy) lần.

Với diện tích không quá 90m2 (mét vuông), người dân được phép xây dựng nhà ở trên mảnh đất của mình. Trong trường hợp diện tích lớn hơn 90m2 (mét vuông), người dân cần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng. Tức là không được xây dựng nhà kín toàn bộ mảnh đất sở hữu, mà chỉ được xây dựng trong mức độ cho phép. Điều này là để đảm bảo diện tích thích hợp cho việc xây dựng nhà và tuân thủ quy định của pháp luật.

Lưu ý, mật độ xây dựng tối đa đã được phân tích ở trên, đó là mật độ xây dựng chủ yếu. Nghĩa là tỷ lệ diện tích lô đất bị chiếm bởi các công trình kiến trúc chính (không bao gồm các công trình ngoài trời như bể bơi, bãi đậu xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, hành lang vào ra và các công trình kỹ thuật tầng hầm đã được mái che, khu vui chơi giải trí... và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

Những phần của công trình và chi tiết kiến trúc trang trí như bậc lên xuống, ghế ngồi, cầu thang... nếu an toàn cháy và an toàn xây dựng được đáp ứng và tuân thủ các quy định, điều kiện, thì không tính vào diện tích đất nếu không gây cản trở cho người và phương tiện di chuyển và không có sự kết hợp với các chức năng sử dụng khác.

3. Mức phạt khi vi phạm quy định về mật độ xây dựng: 

Mật độ xây dựng được xem là một trong những yếu tố quan trọng, không thể thiếu trong giấy phép xây dựng. Nói một cách khác, vi phạm mật độ xây dựng là hành vi xây dựng không tuân thủ theo nội dung được quy định trong giấy phép xây dựng. Vì vậy, vi phạm mật độ xây dựng được coi là hành vi vi phạm pháp luật hành chính và sẽ bị xử lý hành chính. Theo Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của chính phủ, vi phạm tổ chức thi công xây dựng công trình không tuân thủ nội dung giấy phép xây dựng mới sẽ bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.

- Vi phạm xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa sẽ bị phạt từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng.

- Vi phạm xây dựng công trình mà yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng sẽ bị phạt từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng.

Như vậy, với vi phạm chỉ giới xây dựng hoặc vi phạm về mật độ xây dựng, mức xử phạt có thể dao động từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng theo quy định tại khoản 7 điều 15 nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.

4. Có được phép điều chỉnh giấy phép để tăng mật độ xây dựng không?

Khi xây dựng không tuân thủ nội dung trong giấy phép xây dựng (hay còn gọi là xây dựng trái phép), chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng trong vòng 60 ngày. Quy định về nội dung này được đề cập tại khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng như sau:

- Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức hoặc cá nhân vi phạm ngay lập tức dừng hành động thi công xây dựng công trình khi không có giấy phép;

- Trong vòng 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm, tổ chức hoặc cá nhân vi phạm hành chính phải tiến hành thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng.

– Sau khi bị phạt tiền, tổ chức hoặc cá nhân vi phạm mật độ xây dựng có hai cách để xử lý, như sau:

Phương pháp 1: Tự ý phá bỏ một phần diện tích vi phạm mật độ xây dựng. Nếu không phá bỏ, sẽ bị bắt buộc phải phá bỏ theo cách mà giấy phép xây dựng đã được cấp cho phép.

Phương pháp 2: Đề nghị cơ quan có thẩm quyền sửa đổi giấy phép xây dựng để phá bỏ một phần diện tích bên trong của công trình xây dựng vi phạm. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, người dân có quyền đề nghị sửa đổi giấy phép xây dựng theo kế hoạch của mình để đảm bảo mật độ xây dựng đúng quy định, nhưng không phải cơ quan cấp giấy phép xây dựng nào cũng đồng ý với kế hoạch đó của người dân. Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền không đồng ý, thì buộc phải phá bỏ phần diện tích của công trình vi phạm chỉ giới xây dựng theo giấy phép xây dựng đã đặt ra.

 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020);

– Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.