Xử lý khi giả mạo chữ ký, ký khống hợp đồng mua bán đất

1. Thế nào là hợp đồng mua bán đất?

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên đang có quyền sử dụng đất thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia. Quyền và nghĩa vụ giữa các bên được quy định và thực hiện theo sự thỏa thuận trong hợp đồng và trên cơ sở quy định của pháp luật. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và trong một số trường hợp loại hợp đồng này sẽ phải công chứng, như trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Thế nào là hợp đồng mua bán đất?

Hợp đồng mua bán đất hay theo quy định của pháp luật còn có tên gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, bên bán sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên mua theo quy định của pháp luật. Sở dĩ, pháp luật quy định là giao dịch này có tên gọi là chuyển nhượng chứ không phải mua bán là bởi vì đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước chỉ đại diện quản lý, không ai có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng. Vậy nên, về bản chất của giao dịch này sẽ là chuyển giao quyền sử dụng từ chủ thể này sang chủ thể khác, thuật ngữ mua bán được sử dụng để có cách gọi ngắn gọn, thuận tiện trong giao dịch giữa các bên.

2. Thế nào là giả mạo chữ ký, ký khống hợp đồng mua bán đất?

Chữ ký là một biểu tượng viết tay của con người, mỗi cá nhân tạo ra chữ ký riêng và không dễ bị sao chép. Giả mạo chữ ký xảy ra khi ai đó tạo ra một biểu tượng viết tay không phải của mình với mục đích lợi ích cá nhân hoặc khác. Hành vi này có thể do cả những người có chức vụ và quyền hạn cũng như những người không có chức vụ và quyền hạn thực hiện.

Ký khống là việc ký tên vào các giấy tờ hoặc tài liệu mà nội dung không chính xác hoặc vi phạm pháp luật, với mục đích nhất định để đạt lợi ích cá nhân.

Khác biệt giữa giả mạo chữ ký và ký khống nằm ở nội dung của các văn bản có chữ ký. Trong trường hợp giả mạo chữ ký, người không có thẩm quyền cố tình ký tên giống với chữ ký của người có thẩm quyền, nội dung của văn bản có thể đúng hoặc sai.

Dựa vào những khái niệm trên, ta có thể hiểu giả mạo chữ ký trong hợp đồng mua bán đất là hành vi cố tình ký tên giống với chữ ký của người bán hoặc mua đất với mục đích cá nhân hoặc vụ lợi cá nhân. Trong khi đó, ký khống hợp đồng mua bán đất là hành vi cố ý ký tên vào hợp đồng mà biết rằng nó không đúng với thực tế hoặc vi phạm quy định của pháp luật để đạt được một mục đích cụ thể.

3. Hậu quả pháp lý khi giả mạo chữ ký, ký khống hợp đồng mua bán đất:

Theo quy định, nếu những điều kiện sau đây xảy ra, thì giao dịch dân sự sẽ bị coi là không hợp lệ:

- Người tham gia giao dịch không có đủ năng lực pháp luật dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự phù hợp với loại giao dịch đó.

- Người tham gia giao dịch dân sự bị áp đặt, không hoàn toàn tự nguyện.

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự vi phạm quy định cấm của pháp luật và trái lẽ phổ biến.

Hợp đồng mua bán đất bị làm giả chữ ký, ký nhái đã vi phạm quy định của Luật, và đôi khi cũng là vi phạm đạo đức xã hội. Tùy theo từng trường hợp cụ thể, có thể áp dụng các quy định sau đây của Bộ Luật Dân sự năm 2015:

- Hợp đồng bị không có hiệu lực: Khi các bên thực hiện hành động giao dịch giả mạo nhằm che giấu một giao dịch khác, thì hợp đồng giả mạo này bị coi là không có hiệu lực. Trong trường hợp này, nếu chữ ký bị làm giả trong hợp đồng mua bán đất nhằm che giấu một giao dịch khác, thì hợp đồng mua bán đất này sẽ bị coi là không có hiệu lực tuyệt đối. Hợp đồng không có hiệu lực tuyệt đối sẽ không được thực hiện theo yêu cầu của các bên. Mọi trường hợp sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật và không được thương lượng, không có quyền công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng trong quá trình xử lý và giải quyết tranh chấp về hợp đồng hoặc các vấn đề pháp lý liên quan. Khi tòa án tuyên hợp đồng không có hiệu lực tuyệt đối, các bên sẽ phải trả lại những gì đã nhận, và trong trường hợp này, nếu không trả lại được, các bên sẽ phải bồi thường số tiền mà tòa án yêu cầu phù hợp với hợp đồng mà các bên đã giao dịch.

- Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán đất cũng sẽ bị vô hiệu nếu bị lừa dối đe dọa. Nếu một bên tham gia giao dịch dân sự vì bị lừa dối hoặc bị đe dọa, bên đó có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc một người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai về chủ thể, tính chất hoặc nội dung của giao dịch dân sự, làm cho giao dịch đó không hợp lệ. Đe dọa trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc một người thứ ba làm cho bên kia bị buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của bên đó hoặc của cha mẹ, vợ chồng, con cái của bên đó.

- Nếu hợp đồng dân sự bị vô hiệu, sẽ có những hậu quả pháp lý như sau: không có sự phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật, giá trị của hiện vật sẽ được sử dụng để hoàn trả bằng tiền; bên thu hoạch lợi ích không phải trả lại lợi ích đó; bên gây thiệt hại sẽ phải bồi thường.

4. Hình phạt đối với hành vi giả mạo chữ ký, ký khống hợp đồng mua bán đất:

4.1. Xử phạt vi phạm hành chính hành vi giả mạo chữ ký, ký khống:

Khi ký thay không có mục đích vụ lợi, không phạm tội giả mạo trong công tác hoặc lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo luật hình sự, chỉ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Mức tiền phạt vi phạm hành chính sẽ tuỳ thuộc vào tính chất và mức độ vi phạm, cũng như lĩnh vực cụ thể.

Người vi phạm luật khi giả mạo chữ ký của người khác có thể bị xử lý hành chính, bao gồm phạt tiền (mức phạt tiền tuỳ thuộc vào lĩnh vực người đó giả mạo chữ ký) và các hình phạt bổ sung, biện pháp khắc phục hậu quả (nếu cần).

4.2. Trách nhiệm hình sự khi giả mạo chữ ký, ký khống:

Hành vi giả mạo chữ ký của người khác và ký khống hợp đồng mua bán đất là hành vi vi phạm pháp luật. Việc xử lý vi phạm này sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Nếu hành vi giả mạo chữ ký được xác định là tội phạm, thì người phạm tội có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Ví dụ, nếu người giả mạo chữ ký của người khác nhằm chiếm đoạt tài sản hoặc tước quyền thừa kế, thì đây có thể bị xem là tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174). Trong trường hợp người có chức vụ hoặc quyền hạn lợi dụng chức vụ hoặc quyền hạn để giả mạo chữ ký của người đó, nhằm mục đích trục lợi, thì họ có thể bị xem là tội giả mạo trong công tác (Điều 359).

Giả mạo chữ ký để chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị xem là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015, được sửa đổi, bổ sung vào năm 2017. Khi tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự, nếu có ai thực hiện hành vi giả mạo chữ ký để đánh lừa người khác nhằm chiếm đoạt tài sản, thì có thể bị xem là vi phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Người thực hiện hành vi này phải đáp ứng đủ các điều kiện về tuổi (từ 16 tuổi trở lên đối với tội này) và có năng lực trách nhiệm hình sự. Hành vi này vi phạm đến quyền sở hữu, tức là xâm phạm tài sản của người khác.

Tội này được biểu hiện qua việc "lấy cắp", tức người phạm tội lấy cắp tài sản của người khác bằng cách lừa đảo. Đây là tội dolo trực tiếp, người phạm tội hoàn toàn nhận thức về hậu quả, thậm chí có ý định và kế hoạch để hậu quả xảy ra.

Đối với một người mang chức vụ, quyền hạn và lợi dụng chức vụ, quyền hạn đó để giả mạo chữ ký của người mang chức vụ, quyền hạn nhằm mục đích lợi ích cá nhân, sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội giả mạo trong công tác theo Điều 284 Bộ luật Hình sự.

5. Yêu cầu đòi lại đất khi hợp đồng mua bán bị giả mạo chữ ký, ký khống:

Từ các phân tích đã được thực hiện, bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự của bạn là vô hiệu vì giả mạo hoặc lừa dối. Thời hạn để yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu giao dịch dân sự là 02 năm.

* Hồ sơ khởi kiện đòi lại đất:

– Đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán đất vô hiệu do giả tạo chữ ký.

– Hợp đồng mua bán đất (nếu có).

– Tài liệu, chứng cứ có liên quan đến tranh chấp.

– Giấy tờ nhân thân (chứng minh nhân dân, căn cước công dân…)

Thủ tục khởi kiện để đòi lại đất:

- Gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án, trong vòng 03 ngày làm việc Chánh tòa án sẽ phân công Thẩm phán giải quyết yêu cầu của đơn.

– Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án khi hồ sơ hợp lệ, và tiến hành thủ tục cần thiết để chuẩn bị xét xử.

– Xét xử sơ thẩm.

– Xét xử phúc thẩm (nếu có).

(Điều 362 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)

Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi và đạt được sự trả lại đất nhanh chóng, người ta nên sớm nộp đơn yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và yêu cầu Tòa án yêu cầu kiểm định chữ viết và cung cấp các thông tin chứng cứ cần thiết cho Tòa, nhằm mục đích giải quyết sớm vụ việc.

Trong trường hợp người mạo danh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã sử dụng hợp đồng giả mạo này là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận này là vi phạm pháp luật. Người bị hại có thể khiếu nại đến cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó và yêu cầu thu hồi và hủy bỏ giấy chứng nhận này.

Những văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

Bộ luật Dân sự năm 2015 

Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi năm 2017)