Mua đất nhưng chỉ ghi chú đã chuyển nhượng có sao không?

1. Mua đất nhưng chỉ ghi chú đã chuyển nhượng có sao không?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động mua bán đất theo quy định của pháp luật. Trong đó, bên bán chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên mua theo quy định của pháp luật. Chính vì đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước chỉ đại diện quản lý, không ai có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng. Vì vậy, giao dịch này được gọi là chuyển nhượng chứ không phải mua bán. Thuật ngữ "mua bán" được sử dụng để thuận tiện trong giao dịch giữa các bên.

Quá trình mua bán đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Cả hai bên đến văn phòng công chứng để thực hiện việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng.

Bước 2: Ghi rõ nghĩa vụ tài chính và chuẩn bị hồ sơ để thực hiện việc sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiến hành khai báo hồ sơ để thực hiện việc đổi chủ: trong bước này, người bán sẽ đề nghị đăng ký sự biến động (do bên bán thực hiện). Trong trường hợp có sự thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính, bên mua có thể ký giúp.

Bước 4: Các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thỏa thuận, theo quy định và nhận bản sao sổ đỏ.

Trong trường hợp này, câu hỏi đặt ra là người mua đất chỉ nhận được giấy chứng nhận cũ và trên giấy có ghi chú về việc đất đã chuyển nhượng sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này có ảnh hưởng gì đến quyền và nghĩa vụ của người mua hay không?

Căn cứ theo quy định, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đứng tên người nhận chuyển nhượng sẽ được tiến hành nếu thuộc vào một trong hai trường hợp sau đây:

– Trang 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không còn ô trống để xác nhận thông tin về việc chuyển nhượng.

– Người nhận việc chuyển nhượng đang mong muốn được cấp một Giấy chứng nhận mới.

Khi thực hiện việc sang tên sổ đỏ, người mua có thể yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Trong đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 09/ĐK), người làm hồ sơ phải tích vào ô 1 “có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận mới” nếu người nhận chuyển nhượng muốn được cấp giấy chứng nhận mới.

Theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, giấy chứng nhận gồm 1 tờ in nền hoa văn cánh sen màu hồng trống đồng và 1 trang bổ sung nền trắng. Mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, trong đó trang 3 và 4 của giấy chứng nhận dùng để ghi thông tin về biến động như chuyển nhượng, tặng cho, ...

Lưu ý: Xác nhận thông tin về việc chuyển nhượng sẽ có dấu đỏ từ Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quyết định. Do đó, mặc dù đã mua đất, Sổ đỏ vẫn được giữ tên chủ cũ và chỉ có ghi chú về việc chuyển nhượng, điều này không ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên. Quyền và nghĩa vụ giữa các bên vẫn giống như khi nhận được Sổ đỏ mới, người mua không mất đi hoặc bị hạn chế quyền theo quy định của pháp luật (vẫn có đầy đủ quyền chuyển nhượng, tặng, thừa kế, thế chấp, góp vốn nếu đủ điều kiện).

2. Điều kiện mua bán đất:

– Đối với bên chuyển nhượng: 

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.

- Ngoài những điều kiện đã quy định, người sử dụng đất cũng phải đáp ứng các điều kiện cụ thể theo luật trong trường hợp chuyển đổi, như điều kiện để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để làm dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

– Đối với bên nhận chuyển nhượng:

Bên nhận chuyển nhượng cần thỏa mãn các điều kiện về thụ thể nhận chuyển nhượng theo quy định của Điều 191 Luật Đất đai 2013. Luật này đề cập đến các đối tượng không được phép nhận chuyển nhượng gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được chuyển nhượng đất trong trường hợp vi phạm pháp luật. 

- Tổ chức kinh tế không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ khi có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Các hộ gia đình và cá nhân không tham gia trực tiếp vào hoạt động sản xuất nông nghiệp sẽ không được nhận quyền sử dụng đất để trồng lúa.

+ Các hộ gia đình và cá nhân không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp trong các khu vực rừng phòng hộ, khu vực bảo vệ nghiêm ngặt và khu vực phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trừ khi họ sinh sống trong những khu vực rừng đó.

Như vậy, nếu không nằm trong những trường hợp quy định trên, chúng ta có thể tiến hành nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên mua bán đất:

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 đã quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia mua bán đất. Theo đó, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng phải sử dụng đất đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra; ngoại trừ trường hợp các bên đã thỏa thuận khác; cũng như các quyền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng. Đồng thời, bên chuyển nhượng cũng phải đảm bảo các nghĩa vụ như cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp; chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đúng diện tích, vị trí và tình trạng đã thỏa thuận trong hợp đồng; thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác kèm theo đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; và các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Đối với bên nhận chuyển nhượng cũng có những quyền và nghĩa vụ tương xứng. Nghĩa vụ của bên bán cũng chính là quyền của bên mua. Bên mua có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng; hoàn thành thủ tục và giao đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nhận đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng theo thỏa thuận trong hợp đồng; bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra; được sử dụng đất kể từ thời điểm bàn giao đất từ bên chuyển nhượng; và các quyền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng. Bên mua cũng có các nghĩa vụ tương xứng như: thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; tuân thủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; và các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng. 

Việc quy định rõ quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong dịch nhằm đảm bảo quá trình chuyển nhượng diễn ra đúng quy trình và bảo vệ quyền lợi giữa các bên.

4. Hồ sơ thực hiện mua bán đất: 

– Hồ sơ thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán đất gồm các giấy tờ: 

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Căn cước công dân của tất cả các bên liên quan;

- Các tài liệu khác: ví dụ như trong trường hợp ủy quyền, cần có hợp đồng ủy quyền; hoặc trong trường hợp mua bán là vợ chồng, cần có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn;

- Phiếu yêu cầu công chứng thường được bên mua sẵn sàng theo mẫu do cơ quan công chứng quy định, trừ khi có thỏa thuận khác;

- Hợp đồng mua bán đất có thể được bên mua tự soạn thảo trước hoặc có thể yêu cầu văn phòng công chứng thực hiện soạn thảo.

– Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm các giấy tờ: 

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng;

Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

5. Thủ tục thực hiện mua bán đất:

Bước 1: Các bên ký hợp đồng mua bán đất và tiến hành công chứng.

Bước này các bên có thể thỏa thuận về việc đặt cọc tiền 

Bước 2: Tiến hành thủ tục sang tên 

Theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Điều này có nghĩa là, nếu không thực hiện thủ tục sang tên, quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua từ mặt pháp lý. Thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng được tính từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Người sử dụng đất cần nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nằm trong Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã khi có nhu cầu.

Trong vòng tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ về việc bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Xử lý yêu cầu

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin về việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính đến cơ quan thuế,để xác định và thông báo về trách nhiệm tài chính đối với các trường hợp phải thực hiện theo quy định.

Lưu ý với bên mua: Khi nhận thông báo về việc thực hiện các công việc tài chính như nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ... hãy nộp theo số tiền được thông báo tại cơ quan thuế và giữ biên lai để gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 4: Hoàn trả kết quả.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thủ tục chuyển tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vòng không quá 10 ngày sau khi nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian tiến hành có thể được gia hạn thêm 10 ngày.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo kết quả và trả kết quả cho người liên quan.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.