Toàn bộ các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá

1. Điều kiện giao đất không thông qua đấu giá:

Việc giao đất không thông qua đấu giá có thể hiểu đơn giản là Nhà nước cấp đất cho người sử dụng đất theo nhu cầu sinh sống, canh tác sản xuất hoặc những mục đích hợp pháp khác được Nhà nước phê duyệt. Với hộ gia đình và cá nhân, không có quy định nghiêm ngặt nào về vấn đề này từ Nhà nước. Tuy nhiên, đối với chủ đầu tư, có quy định cụ thể về điều kiện khi đề xuất việc giao đất hoặc cho thuê đất không thông qua đấu giá để thực hiện dự án. Các yêu cầu bao gồm:

- Chủ đầu tư phải có khả năng tài chính đảm bảo sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

- Thực hiện việc ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Đồng thời, tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật về đất đai khi sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư khác.

– Hình phạt liên quan đến các dự án đầu tư: trong một số trường hợp phải đảm bảo đầy đủ điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai 2013. Các dự án đó là: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

2. Trường hợp nào giao đất không thông qua đấu giá?

2.1. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất:

Khi Nhà nước giao đất, cho thuê đã được ghi nhận tại Khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai bao gồm 9 trường hợp sau:

Đầu tiên, Nhà nước không yêu cầu thu phí sử dụng đất khi giao đất cho các đối tượng sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất cây trồng, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản và làm muối sẽ được cấp đất nông nghiệp theo quy định;

- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất tự nhiên, đất để xây dựng trụ sở cơ quan, đất dùng cho mục đích quốc phòng an ninh, đất dùng cho mục đích công cộng không được sử dụng cho hoạt động kinh doanh; đất dùng làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp được giao đất cho tổ chức kinh tế để thực hiện dự án hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa hoặc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo các hạ tầng.

- Công chức nhà nước không chủ động tài chính để sử dụng đất xây dựng công trình công dân.

- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng các nhà ở đáp ứng yêu cầu tái định cư theo dự án của Nhà nước.

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, và cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.

Thứ hai, việc sử dụng đất này được miễn các khoản tiền sử dụng đất và thuê đất.

– Trong trường hợp người nhận đất phải đóng tiền sử dụng đất nhưng được miễn hoặc giảm theo khoản 110 của Luật Đất đai năm 2013, người nhận đất sẽ được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

+ Sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực được ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn được ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ khi đó là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

- Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở cho những người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo và cá nhân thuộc dân tộc thiểu số ở vùng kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới và hải đảo; và sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình và cá nhân thuộc dân tộc thiểu số;

- Sử dụng đất để xây dựng các tổ chức sự nghiệp công lập.

- Sử dụng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng cảng hàng không, sân bay; xây dựng các công trình cung cấp dịch vụ hàng không.

+ Diện tích đất có thể sử dụng cho việc xây dựng trụ sở, sân phơi và nhà kho; tạo ra các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản, cũng như làm muối cho hợp tác xã nông nghiệp.

- Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

Thứ ba, trường hợp sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai:

Cụ thể:

– Các hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp sẽ được phê duyệt;

– Các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sẽ được cấp phép sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hàng năm đối với các đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, sản xuất muối hoặc kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Thứ tư, đất được sử dụng cho hoạt động khai thác khoáng sản.

Thứ năm, ứng dụng khu đất để tiến hành dự án đầu tư xây dựng các căn nhà tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở cho cán bộ công vụ.

Thứ sáu, cấp phát đất cho cán bộ, công chức và viên chức di chuyển theo quyết định chuyển công tác của cơ quan có thẩm quyền.

Ngày thứ bảy, chúng tôi sẽ giao đất ở cho các hộ gia đình và cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà chưa có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.

Ngày thứ tám, chúng tôi sẽ giao đất ở cho các hộ gia đình và cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng kinh tế-xã hội khó khăn hoặc vùng kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn mà chưa có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.

Chín, các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

2.2. Thẩm quyền giao đất không thông qua đấu giá:

Theo quy định của Luật đất đai 2013, việc giao đất không thông qua đấu giá sẽ được cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Đòi hỏi này đáp ứng yêu cầu của người dân và được UBND cấp huyện, tỉnh xác định dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm và nhu cầu sử dụng đất. Thủ tục giao đất hoặc cho thuê đất sẽ được UBND cấp có thẩm quyền quyết định. Tuy nhiên, để được cơ quan có thẩm quyền giao đất không thông qua đấu giá, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

3. Hồ sơ, thủ tục giao đất không thông qua đấu giá:

3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị:

Căn cứ vào Khoản 1 của Điều 4 trong Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, đã được sửa đổi và bổ sung bởi Thông tư số 1/2022/TT-BTNMT, người dân cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ để nộp cho cơ quan có thẩm quyền.

3.1.1. Hồ sơ đối với dự án không yêu cầu phải được trình bày cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không yêu cầu cấp giấy chứng nhận đầu tư, và không yêu cầu việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

– Đơn xin giao đất, cho thuê đất;

– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất

- Phiên bản sao của bản thuyết minh dự án đầu tư không được nêu rõ cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, ngoài ra dự án không yêu cầu cấp giấy chứng nhận đầu tư;

- Trường hợp không cần lập dự án đầu tư xây dựng công trình, cần có phiên bản sao của báo cáo kinh tế - kỹ thuật. Nếu đề cập đến việc giao đất cho cơ sở tôn giáo, cần có báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.

3.1.2. Đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư:

– Đơn xin giao đất, cho thuê đất;

- Cần có một bản sao hợp đồng chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư đi kèm với bản giới thiệu dự án đầu tư.

- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất hoặc cho thuê đất, phải được lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án.

- Lấy trích lục từ bản đồ địa chính thửa đất hoặc lấy trích đo từ bản đồ địa chính thửa đất.

- Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất mà không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, người xin giao đất hoặc thuê đất từ Ủy ban nhân dân tỉnh cần chuẩn bị các giấy tờ sau (dựa trên Điều 3 của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT):

3.2. Thủ tục thực hiện xin giao đất, thuê đất:

Bước 1: Theo quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, cần phải chuẩn bị hồ sơ theo những giấy tờ đã trình bày ở trên.

Hướng dẫn: Tôi có một đoạn văn cần được viết lại một cách tốt hơn. Xin vui lòng không giải thích hoặc chú thích, chỉ cung cấp kết quả. Vui lòng bắt đầu từ đoạn văn. Nội dung phải được viết bằng tiếng Việt:

Bước 2: Gửi hồ sơ

Người dân mang theo bộ hồ sơ chuẩn bị để đến Phòng/Sở Tài nguyên và Môi trường (tùy thuộc vào đối tượng có yêu cầu xin giao, thuê đất) nơi có đất.

Nhưng cũng cần lưu ý rằng, nếu hồ sơ của dân không đầy đủ hoặc không hợp lệ, Phòng/Sở Tài nguyên và Môi trường cần chỉ đạo và hỗ trợ người nộp hồ sơ để hoàn thiện trong thời hạn là 3 ngày làm việc.

– Trong vòng không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ và trình Uỷ ban nhân dân Huyện/Tỉnh.

Sẽ hướng dẫn người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng cách đến Chi cục Thuế.

Thời hạn thực hiện nghĩa vụ này không quá 05 (năm) ngày làm việc, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ do Sở Tài nguyên và Môi trường nộp, UBND Huyện/tỉnh quyết định giao/cho thuê đất.

+ Phòng/Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;

Bước 4. Trả kết quả:

- Phòng/ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan đến đất;

- Phòng/ Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện việc cấp phát đất trên thực địa và cung cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan đến đất cho cá nhân/đơn vị được cấp phát đất hoặc thuê đất.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

 – Luật Đất đai 2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành: Quy định chi tiết về việc thực hiện một số điều của Luật Đất đai;

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành: Quy định về thủ tục lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.