Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

1. Quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

Hiện nay, Chính phủ đã ban hành Nghị định 99/2015/NĐ-CP để đưa ra các quy định cụ thể về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Những nội dung cụ thể của Nghị định này bao gồm:

- Các nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại cần đáp ứng đủ điều kiện để làm chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở năm 2014, khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai năm 2013 và các quy định về kinh doanh bất động sản.

- Nhà đầu tư được phép sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể được quy định dưới đây và phải đáp ứng đủ yêu cầu để trở thành chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan. Sau đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, từ đó xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

- Có quyền sử dụng đất theo quy định hợp pháp.

- Quyền sử dụng đất phải tuân thủ pháp luật và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận quyết định chuyển đại diện sử dụng đất cho mục đích làm đất ở.

- Có thể nhận được quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất và địa, để xây dựng nhà ở kinh doanh.

- Trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư theo pháp luật về đầu tư, những nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện yêu cầu hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã đáp ứng đủ điều kiện theo quy định chi tiết trên để tiến hành thủ tục công nhận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Việc ủy quyền này được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm của các bên.

- Quy trình và thủ tục công nhận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được quy định cụ thể trong pháp luật về nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính Phủ.

– Nhà đầu tư được công nhận là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định pháp luật phải thực hiện nhiệm vụ lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai dự án theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, các quy định về đất đai, xây dựng và các quy định khác liên quan. Trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, việc thỏa thuận phân chia lợi nhuận giữa các bên chỉ được thực hiện khi chủ trương đầu tư theo quy định về đầu tư và các nhà đầu tư uỷ quyền cho một nhà đầu tư cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận phân chia lợi nhuận bằng sản phẩm nhà ở, bên được phân chia sản phẩm nhà ở (không phải là chủ đầu tư) chỉ được ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở với khách hàng sau khi đã được cấp giấy chứng nhận đối với căn nhà.

– Việc chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định nêu trên và các quy định của pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị và các quy định liên quan.

Như vậy, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP đã được ban hành nhằm đưa ra những quy định chi tiết về lựa chọn chủ đầu tư cho dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật nhà ở 2014:

2. Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

Nhà ở thương mại là loại nhà được xây dựng với mục đích để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua dựa trên cơ chế thị trường.

Hồ sơ pháp lý để đăng ký làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

Hồ sơ pháp lý đăng ký làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại bao gồm các giấy tờ và tài liệu cụ thể sau đây:

– Giấy tờ thứ nhất: Văn bản đăng ký làm chủ đầu tư dự án của nhà đầu tư, bao gồm thông tin về tên, địa chỉ của nhà đầu tư, các đề xuất từ nhà đầu tư và kế hoạch dự án đầu tư.

– Điều thứ nhất: Cần có bản sao chứng thực hoặc bản sao kèm theo bản chính để so sánh với Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, cùng với giấy tờ chứng minh rằng vốn hoạt động kinh doanh bất động sản đạt đủ theo quy định của pháp luật.

– Điều thứ hai: Cần có giấy tờ chứng minh về khả năng tài chính của chủ đầu tư.

Trường hợp thuộc diện chỉ định chủ đầu tư, bên cạnh các giấy tờ đã nêu, nhà đầu tư cần cung cấp thêm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật về đất đai.

Theo quy định tại Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các bước và thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện như sau:

2.1. Trong trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở:

Trong trường hợp đầu tiên: Khi xây dựng nhà ở thương mại trên đất mà Nhà nước đã giao hoặc cho thuê, việc chọn chủ đầu tư sẽ được thực hiện theo quy định sau:

- Đối với khu vực đã có tiến trình bồi thường và giải phóng mặt bằng, sẽ tiến hành chọn chủ đầu tư thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Thời gian và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tuân theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá.

Trong trường hợp một khu đất đấu giá thuộc khu vực đã được quy hoạch để xây dựng nhà ở theo dự án, các tổ chức và cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này phải đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 21 của Luật nhà ở năm 2014, Khoản 2 của Điều 119 của Luật Đất đai năm 2013 và các quy định liên quan đến kinh doanh bất động sản. Điều kiện này bao gồm:

- Doanh nghiệp và hợp tác xã phải được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.

- Có vốn hợp pháp theo quy định của luật kinh doanh bất động sản và có quỹ dự trữ để thực hiện từng dự án theo quy định về đầu tư.

- Hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Các cá nhân hoặc tổ chức thuộc diện được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 Luật Đất đai 2013.

- Cần đáp ứng các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013 trong trường hợp được giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Tổ chức trúng đấu giá cần tiến hành lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định tại các Điều 12, 13, 15, 16 và Điều 17 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

- Đối với khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, ta sẽ lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu, trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014 đăng ký tham gia làm chủ đầu tư.

Trong trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở năm 2014 đăng ký tham gia, thì chỉ nhà đầu tư đó sẽ được chọn làm chủ đầu tư. Sở Xây dựng sẽ chủ trì hỗ trợ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức quá trình đấu thầu để chọn chủ đầu tư cho dự án xây dựng nhà ở trong trường hợp này. Thời gian và quy trình của quá trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cho dự án xây dựng nhà ở sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền để quyết định lựa chọn chủ đầu tư trong trường hợp được quy định trên.

2.2. Trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp:

CHỈ CHỨC TRÁCH HỦY LỰA

Trường hợp thứ hai: Khi có tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân sở hữu hợp pháp và phù hợp với quy hoạch nhà ở, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, Sở Xây dựng sẽ tiến hành kiểm tra và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quyết định giao cho nhà đầu tư đó vị trí chủ đầu tư.

Thời gian lựa chọn chủ đầu tư trong trường hợp này là 30 ngày, tính từ ngày Sở Xây dựng nhận được đăng ký làm chủ đầu tư.

2.3. Trường hợp dự án thuộc diện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng:

Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp dự án cần có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư từ Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện thủ tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 10 và Điều 11 Nghị định 99/2015/NĐ-CP trước khi lựa chọn chủ đầu tư.

Trong trường hợp dự án thuộc diện quy định tại Khoản 5 Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Sở Xây dựng phải báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi lựa chọn chủ đầu tư.