Thủ tục chuyển nhượng nhà chung cư đã có sổ hồng

1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư đã có sổ hồng:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, khi mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng, thì bắt buộc phải thực hiện công chứng và chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cư. Do đó, việc công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cư là bắt buộc khi mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng. Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư là một tài liệu được cung cấp cho người yêu cầu công chứng khi đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư.

- Để điền đầy đủ thông tin vào phiếu yêu cầu công chứng, người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư cần cung cấp các thông tin sau đây: họ tên, địa chỉ của người yêu cầu công chứng.

+ Nội dung cần công chứng;

+ Danh mục giấy tờ gửi kèm theo.

- Tổ chức hành nghề công chứng cần được ghi rõ tên.

+ Họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng;

+ Thời điểm tiếp nhận hồ sơ.

– Dự thảo hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng (nếu hai bên đã dự thảo trước nội dung hợp đồng).

– Giấy tờ tuỳ thân của các bên:

- Giấy tờ chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân có thời hạn còn hiệu lực.

++ Chứng từ xác nhận địa chỉ cư trú.

++ Các giấy tờ liên quan đến tình trạng hôn nhân (như: giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án/quyết định ly hôn).

– Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà chung cư: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư (sổ hồng);

– Giầy tờ khác có liên quan (nếu có).

Bước 2: Gửi hồ sơ

Người yêu cầu công chứng hợp đồng bán nhà chung cư có sổ hồng cần gửi hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ đã chuẩn bị trước, như đã được nêu ở trên, tới tổ chức công chứng tại địa điểm của căn hộ chung cư để tiến hành công chứng hợp đồng mua bán. Hoặc có thể đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư để thực hiện thủ tục xác nhận hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng.

Nếu trong trường hợp công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư được công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu của người đề nghị công chứng hợp đồng, khi đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư, người yêu cầu công chứng phải cung cấp thông tin chi tiết về nội dung giao kết hợp đồng mua bán nhà chung cư cho công chứng viên để biết rõ.

Bước 3: Xử lý hồ sơ.

Công chứng viên sẽ kiểm tra các giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để đảm bảo rằng có sổ hồng. Nếu hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã đầy đủ và tuân thủ các quy định của pháp luật, công chứng viên sẽ tiến hành thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Bước 4: Xử lý hồ sơ.

- Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật liên quan đến việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng.

- Công chứng viên giải thích cho người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng hiểu rõ về quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, cũng như ý nghĩa và hậu quả trái phép của việc tham gia hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng.

- Nếu công chứng viên cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng có vấn đề chưa được làm rõ hoặc có dấu hiệu đe dọa, cưỡng ép hoặc nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng; và các đối tượng của hợp đồng chưa được mô tả cụ thể thì:

- Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng làm rõ;

+ Trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

Bước 5:

– Nếu trong dự thảo hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng, công chứng viên phát hiện các điều khoản vi phạm pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội, hoặc không phù hợp với quy định của pháp luật, công chứng viên sẽ thông báo cho người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư để họ có thể sửa chữa.

– Trong trường hợp người yêu cầu công chứng không tiến hành sửa chữa, công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

– Nếu công chứng viên đã soạn thảo hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng theo yêu cầu của người yêu cầu công chứng và các nội dung, ý định trong hợp đồng không vi phạm pháp luật và không trái với đạo đức xã hội, công chứng viên sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng.

Bước 6: Người yêu cầu công chứng đọc lại dự thảo hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe nêu theo yêu cầu của họ.

Bước 7: Người yêu cầu công chứng, sau khi đã chấp thuận toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng, thực hiện ký tên vào từng trang của hợp đồng.

Bước 8: Người yêu cầu công chứng cần đem theo sổ hồng bản chính và các giấy tờ đã liệt kê ở trên để công chứng viên tiến hành đối chiếu.

Bước 9: Công chứng viên ghi lời chứng và ký tên vào từng trang của hợp đồng.

Bước 10: người yêu cầu công chứng nộp phí và thù lao công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư.

2. Kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính:

Kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính về thuế thu nhập cá nhân trước thời điểm nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà chung cư (sang tên), nếu hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng mà không có thoả thuận, người mua phải nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người bán. Trong trường hợp này, việc nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân phải được thực hiện trước ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng mua bán nhà chung cư có hiệu lực (sau khi hoàn tất thủ tục công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng). Các bước thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư đã có sổ hồng bao gồm có:

– Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

– Bản chụp giấy chứng nhận (sổ hồng) và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có sổ hồng đã được công chứng và chứng thực;

- Các tài liệu xác định được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bước 2: Gửi hồ sơ

Người bán nhà chung cư gửi hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đã sẵn sàng đến bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế tại địa điểm có nhà chung cư.

Bước 3: Nhận thông báo nộp thuế từ cơ quan thuế.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, cơ quan thuế sẽ thực hiện việc tính toán và gửi thông báo về số thuế phải nộp cho người nộp thuế.

Bước 4: Thực hiện việc nộp thuế

Khi đã nhận được thông báo nộp thuế từ cơ quan thuế, người nộp thuế sẽ tiến hành thanh toán số tiền thuế trong khoảng thời gian đã được quy định trong thông báo nộp thuế mà cơ quan thuế đã gửi.

3. Đăng ký biến động (sang tên nhà chung cư):

Bước này sẽ thực hiện việc gộp thủ tục kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính thuế thu nhập cá nhân (nếu có thỏa thuận nộp thay thế khi mua nhà chung cư); đồng thời nộp lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và đăng ký biến động. Các bước thực hiện như sau:

3.1. Chuẩn bị hồ sơ:

Người mua nhà chung cư cần chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây để thực hiện đăng ký biến động và kê khai thuế, nộp thuế:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

– Tờ khai lệ phí trước bạ;

– Bản gốc Giấy chứng nhận (sổ hồng);

– Hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng;

– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có);

- Giấy tờ chứng minh việc đã thanh toán thuế thu nhập cá nhân của bên bán căn hộ chung cư (nếu không có ủy quyền cho bên mua nộp thuế thu nhập cá nhân);

- Tài liệu ủy quyền (nếu có ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác nộp hồ sơ).

3.2. Nộp hồ sơ và giải quyết hồ sơ:

– Người nộp hồ sơ đăng ký biến động có thể gửi hồ sơ tại một trong các địa điểm sau đây:

+ Bộ phận một cửa nếu họ sống ở một địa phương đã thành lập bộ phận một cửa;

+ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có nhà chung cư;

+ Tại ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

- Nếu hồ sơ đăng ký biến động bị thiếu hoặc không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ về việc bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ trong vòng tối đa 03 ngày theo quy định.

- Sau khi nhận đủ bộ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, sau đó trả kết quả và Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ. Đối với hồ sơ đăng ký biến động nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong vòng 03 ngày làm việc tính từ ngày nhận đủ hồ sơ.

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cần gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo về nghĩa vụ tài chính.

– Người có nghĩa vụ nộp thuế phải thực hiện nộp tiền trong thời hạn được quy định trong thông báo nộp thuế sau khi nhận được thông báo nộp nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế.

– Sau khi hoàn thành việc nộp nghĩa vụ tài chính, người thực hiện thủ tục đăng ký biến động sẽ cung cấp giấy tờ chứng minh cho văn phòng đăng ký đất đai để đảm bảo đã hoàn tất các yêu cầu tài chính theo quy định pháp luật.

– Ngay sau khi nhận được giấy tờ chứng minh về việc hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của khách hàng mua căn hộ chung cư, văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

– Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Nhà ở 2014;

– Luật Công chứng 2014.