Quy trình và quy chế bầu ban quản trị nhà chung cư

1. Khi nào cần bầu ban quản trị nhà chung cư?

– Để thành lập Ban quản trị nhà chung cư, yêu cầu nhà chung cư phải có ít nhất 20 căn hộ được sở hữu bởi nhiều chủ sở hữu khác nhau.

– Ban quản trị nhà chung cư bao gồm các đại diện của các chủ sở hữu nhà chung cư và đại diện của chủ đầu tư (nếu có).

Trong trường hợp người dùng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư, thành viên của Ban quản trị nhà chung cư có thể bao gồm cả người dùng.

- Ban quản trị nhà chung cư được tổ chức theo mô hình tự quản, trong đó có một chủ sở hữu. Ban quản trị nhà chung cư cũng có thể được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

– Người dùng căn hộ trong chung cư có quyền tham gia bầu, miễn nhiệm Ban quản trị chung cư. Việc bầu, miễn nhiệm các thành viên trong Ban quản trị sẽ được tiến hành thông qua Hội nghị cư dân căn hộ theo Quy chế quản lý và sử dụng chung cư được ban hành bởi Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Quy định trên là quy định của pháp luật đối với việc thành lập Ban quản trị chung cư trong các trường hợp có yêu cầu.

2. Quy trình và quy chế bầu ban quản trị nhà chung cư:

- Trong trường hợp đã được phân tích tại mục 1, ban quản trị nhà chung cư phải được thành lập.

- Theo quy định của Điều 14 Thông tư 02/2016/TT-BXD, để bầu ban quản trị chung cư, phải tổ chức hội nghị chung cư.

- Điều 14 Thông tư 02/2016/TT-BXD cũng quy định về số lượng người tham dự hội nghị chung cư như sau:

Trong trường hợp tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường, số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư được quy định như sau:

- Nếu hội nghị nhà chung cư được tổ chức để quyết định bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích; hoặc để thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư, chủ đầu tư có quyền cử người khác đảm nhận mà không cần tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường.

- Nếu toàn bộ các thành viên Ban quản trị bị miễn nhiệm hoặc bãi miễn, hội nghị nhà chung cư bất thường sẽ được tổ chức để bầu Ban quản trị mới.

- Trường hợp thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban hoặc Phó ban bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích sau khi đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đạt được đủ số người đồng ý, hội nghị nhà chung cư bất thường sẽ được tổ chức để bầu thành viên thay thế.

- Nếu Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, ít nhất 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao phải tham dự hội nghị.

+ If there is a request to hold a condominium conference by the owners of the units with a petition from over 50% of the representatives of the unit owners who have received handover, there must be a minimum of 75% of the people who have submitted a petition to attend the extraordinary condominium conference.

In the case of attending the extraordinary condominium cluster conference, the number of people attending the condominium cluster conference is determined as follows:

+ Trong trường hợp họp hội nghị cụm nhà chung cư nhằm bầu Trưởng ban hoặc Ban quản trị mới hoặc quyết định nội dung về quản lý nhà chung cư, như thay đổi đơn vị quản lý hoặc điều chỉnh giá dịch vụ quản lý, cần có ít nhất 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của cụm nhà chung cư tham dự.

+ Trong trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có đơn vị quản lý riêng và có yêu cầu thay đổi đơn vị quản lý hoặc điều chỉnh giá dịch vụ quản lý của tòa nhà đó, cần có ít nhất 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của tòa nhà đó tham dự hội nghị chung cư đặc biệt chỉ để quyết định.

+ Trong trường hợp phải thay thế Phó ban quản trị hoặc các thành viên Ban quản trị đại diện tòa nhà trong cụm nhà chung cư, hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này sẽ được tổ chức để bầu thay thế. Tuy nhiên, để bầu người thay thế, cần có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà tham dự hội nghị cụm nhà chung cư.

+ Đối với các trường hợp khác mà các chủ sở hữu căn hộ đề nghị tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư, cần có đơn đề nghị từ trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao. Tuy nhiên, để tổ chức họp hội nghị cụm nhà chung cư bất thường, cần có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tham dự.

Theo quy định của Thông tư 02/2016/TT-BXD, Ban quản trị chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu và người sử dụng chung cư. Đồng thời, Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị chung cư, cụm chung cư bất thường.

Trên đây là những quy định và quy chế mà các cư dân cần tuân thủ khi tiến行 bầu ban quản trị chung cư. Những quy định và quy chế này giúp việc bầu cử ban quản trị diễn ra theo đúng quy trình, công bằng và tuân thủ pháp luật. Đồng thời, điều này đảm bảo rằng ban quản trị chung cư được bầu chọn bởi cư dân và chịu trách nhiệm trong việc quản lý, bảo đảm trật tự và an toàn chung cư. Đây là một trong những yếu tố quan trọng để đảm bảo chất lượng an ninh và ổn định trong chung cư.

3. Quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư:

+ Ban quản trị chung cư có nhiệm vụ đôn đốc và nhắc nhở chủ sở hữu và người sử dụng chung cư thực hiện nghiêm chỉnh nội quy và quy chế về quản lý, sử dụng căn hộ chung cư.

- Ban quản trị nhà chung cư được phép quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì cho các phần sở hữu chung của nhà chung cư. Họ cần báo cáo việc thu, chi khoản kinh phí này tại Hội nghị nhà chung cư.

- Ban quản trị có quyền và trách nhiệm đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Người có quyền ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý và vận hành chung cư được chọn bởi Hội nghị chung cư, sau đó phối hợp với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng và năng lực quản lý để thực hiện hợp đồng. Ban quản trị cũng có quyền ký kết hợp đồng với đơn vị bảo trì theo quy định của pháp luật xây dựng để duy trì phần sở hữu chung của chung cư và giám sát hoạt động bảo trì.

Ban quản trị chịu trách nhiệm thu thập và tổng hợp ý kiến, kiến nghị của cư dân về việc quản lý, sử dụng và cung cấp dịch vụ chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức và cá nhân liên quan trong việc xem xét và giải quyết.

+ Hợp tác với chính quyền địa phương và tổ dân phố để xây dựng một nếp sống văn minh, duy trì trật tự và an toàn xã hội trong tòa nhà chung cư là một trong những nhiệm vụ cần được ban quản trị chung cư thực hiện.

+ Ban quản trị chung cư phải tuân thủ việc thực hiện đúng quy chế hoạt động đã được Hội nghị chung cư thông qua, không được tự ý miễn trừ hoặc bổ sung thành viên của ban quản trị chung cư. Đồng thời, ban quản trị được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị chung cư.

- Ban quản trị nhà chung cư phải chịu trách nhiệm tuân thủ pháp luật và đối với chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư khi không thực hiện đúng quyền và trách nhiệm đã được quy định; thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao đồng thời không vi phạm quy định pháp luật.

- Dưới đây là những quyền và nghĩa vụ mà Ban quản trị nhà chung cư phải tuân thủ và thực hiện.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật nhà ở 2014 Sửa đổi bổ sung 2020.

Thông tư 02/2016/TT-BXD về ban  hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư