Quy định cơ quan có thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất?

1. Thế nào là xác định ranh giới thửa đất?

Ranh giới thửa đất là thuật ngữ dùng để chỉ sự phân chia giới hạn giữa hai mảnh đất. Theo định nghĩa trong Luật Đất đai năm 2013, ranh giới thửa đất được xác định trên thực địa hoặc được miêu tả trong hồ sơ, đó là phần diện tích cụ thể của mỗi thửa đất.

Nên hiểu ranh giới thửa đất là quá trình xác định đường phân chia giới hạn phần diện tích giữa các thửa đất kề nhau.

Ranh giới thửa đất được xác định thông qua việc đo đạc trên thực địa hoặc mô tả trong sơ đồ. Việc xác định ranh giới thửa đất là quan trọng để định rõ quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu hợp pháp đối với thửa đất được xác định dựa trên thực địa hoặc thông qua hệ thống quản lý đất đai của nhà nước, được thể hiện trên bản đồ hoặc sơ đồ địa chính. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ chính để quản lý ranh giới thửa đất trong quản lý hành chính đất đai của nhà nước. Giấy chứng nhận này là bằng chứng pháp lý mà nhà nước sử dụng để xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai của chủ sử dụng đất.

Theo quy định của Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015, ranh giới thửa đất thường được xác định trong trường hợp có tranh chấp giữa các bất động sản liền kề thông qua thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp. Mọi người không được lấn chiếm hoặc thay đổi mốc giới ngăn cách, bao gồm cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh và bờ ruộng. Tất cả các chủ thể đều có nghĩa vụ tôn trọng và bảo vệ ranh giới chung.

2. Cơ quan có thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất:

Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (như nhà, cây cối…), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định của pháp luật hiện hành. Văn phòng đăng ký đất đai còn thực hiện chức năng xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc cũng như chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; bên cạnh đó thì tiến hành thống kê, kiểm kê đất đai cũng như cung cấp thông tin về đất đai theo quy định khi các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ của mình sao cho phù hợp với năng lực pháp luật.

Nhìn chung thì văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập, hiện nay trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (cơ quan trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất khác (cơ quan trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường) hiện có tại một địa phương nhất định. Văn phòng đăng ký đất đai là chủ thể có tư cách pháp nhân, có trụ sở riêng, con dấu riêng và được mở tài khoản riêng để hoạt động độc lập theo quy định của pháp luật đất đai.

Với quy định hiện tại, Văn phòng Đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã và thành phố trong tỉnh. Tuy nhiên, không có văn phòng Đăng ký đất đai tại cấp xã, phường và thị trấn. Các chi nhánh này có chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn tương đương với Văn phòng Đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương.

Do đó, việc đo đạc và xác định ranh giới thửa đất nằm trong phạm vi chức năng và thẩm quyền của Văn phòng Đăng ký đất đai, tuân thủ theo quy định và phân tích đã được trình bày trên.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng:

– Đối với những khu vực chưa có văn phòng đăng ký đất đai được thành lập, thì cơ quan có thẩm quyền tương đương với văn phòng này là Văn phòng thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất tại quận/huyện/thị xã. Văn phòng này sẽ tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân khi nhận được yêu cầu.

– Trong trường hợp địa phương đó đã thành lập văn phòng đăng ký đất đai, tuy nhiên, hộ gia đình hoặc cá nhân lại muốn nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp xã do nhiều lý do khác nhau như sức khỏe, thời gian, v.v., văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền sẽ chuyển hồ sơ từ ủy ban nhân dân xã nơi bất động sản tọa lạc.

– Đối với địa phương đã thành lập văn phòng một cửa để tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ sau quá trình thực hiện thủ tục hành chính, việc tiến hành tiếp nhận và trả kết quả sẽ được thực hiện thông qua văn phòng một cửa theo Quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ban hành và phê duyệt.

3. Hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc xác định ranh giới thửa đất:

Hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị một hồ sơ đầy đủ để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất. Một bộ hồ sơ đầy đủ phải được nộp tới Văn phòng đăng ký đất đai, tuân theo quy định của pháp luật hiện hành, nhằm tránh tình trạng thiếu sót và phát sinh việc bổ sung. Hồ sơ đề nghị xác định ranh giới thửa đất bao gồm các giấy tờ cơ bản sau:

- Đơn xác nhận việc đo đạc lại đất, nhằm cấp và thay đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình, hoặc đơn xin đề nghị xác định diện tích đất ở, theo quy định của văn phòng đăng ký đất đai;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được công chứng và chứng thực tại Văn phòng công chứng.

- Tuy nhiên, nếu hồ sơ không đáp ứng đủ điều kiện để xác định ranh giới giữa các thửa đất, cơ quan tiếp nhận sẽ yêu cầu chủ sử dụng đất đó bổ sung hồ sơ hoặc trả lại hồ sơ đã nộp trước đó. Đồng thời, chủ sử dụng đất cần giải thích rõ ràng lý do bằng văn bản.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành các bước xác định ranh giới thửa đất như sau:

Bước 01: Thực hiện thủ tục đo đạc diện tích và kê khai thông tin thửa đất. Dựa vào hồ sơ và giấy tờ có liên quan đã nhận, cùng với xác nhận từ ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn hoặc cấp tương đương, Văn phòng đăng ký đất đai lập văn bản đo vẽ, hồ sơ địa chính và thông báo tới chủ sở hữu thửa đất về việc sẽ tiến hành kiểm tra, đo đạc theo quy định pháp luật. Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai cử người xuống để kiểm tra đo đạc mảnh đất đó trên thực địa theo lịch trình đã thông báo cho chủ sở hữu bất động sản. Cuối cùng, hoàn thành hồ sơ địa chính theo quy định pháp luật.

Bước 02: Đo đạc và xác định ranh giới thửa đất. Sau khi nhận thông báo về kết quả đo, người chủ sở hữu mảnh đất cần đến Văn phòng đăng ký đất đai để ký kết văn bản đo vẽ và nhận hồ sơ xác định ranh giới thửa đất.

4. Nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất: 

Khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành đo đạc để xác định lại ranh giới thửa đất, cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

Đầu tiên, trước khi tiến hành đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc cần phối hợp với các bên liên quan để thực hiện các công việc sau đây: Xác định đường ranh giới của thửa đất, xác định vị trí các điểm đặc trưng trên thực địa, đánh dấu các đỉnh của thửa đất bằng các công cụ cụ thể; tạo bản mô tả về ranh giới, vị trí các điểm đặc trưng của thửa đất để phục vụ cho quá trình đo đạc ranh giới thửa đất và yêu cầu người sử dụng đất phải cung cấp các tài liệu có liên quan đến thửa đất đó.

Thứ hai, khi thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất, cần tuân theo quy định của pháp luật, cụ thể là:

- Trường hợp không có tranh chấp, ranh giới thửa đất được xác định dựa trên hiện trạng đất đang được sử dụng, giấy chứng nhận từ cơ quan nhà nước, và quyết định của Tòa án hoặc cấp có thẩm quyền. Các quyết định hành chính có liên quan cũng được áp dụng;

- Trong trường hợp có tranh chấp về ranh giới, đơn vị đo đạc phải thông báo cho ủy ban nhân dân xã, phường hoặc thị trấn nơi có thửa đất để giải quyết. Nếu tranh chấp chưa được giải quyết khi đo đạc tại địa phương, ranh giới thực tế đang sử dụng và quản lý sẽ được áp dụng. Nếu không thể xác định ranh giới thực tế, đo vẽ các thửa đất tranh chấp được cho phép.

Sau quá trình đo đạc, đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất tranh chấp thành hai bản. Một bản sẽ được lưu vào hồ sơ đo đạc, còn một bản sẽ được gửi đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để tiến hành các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung 03 nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013.