Lập vi bằng với mua bán nhà đất giấy tờ tay có được không?

1. Hiểu như thế nào về lập vi bằng với mua bán nhà đất giấy tờ tay?

Luật mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay

1.1. Mua bán nhà đất bằng giấy tay: 

Hiện nay, Luật pháp của Việt Nam không có quy định hoặc giải thích về việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay. Tuy nhiên, trong thực tế, hành vi này đã diễn ra phổ biến trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo cách hiểu thông thường, mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay đề cập đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua một hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực, chỉ gồm sự thỏa thuận đơn thuần giữa các bên. Điều này đồng nghĩa với việc, hợp đồng chuyển nhượng chỉ được hai bên biết đến, mà không được công chứng, dẫn đến nhiều rủi ro cho bên mua và bên bán.

1.2. Mua bán nhà đất bằng lập vi bằng: 

Theo Quy định của Luật về thừa pháp lại, vi bằng được hiểu là văn bản được lập lại để ghi nhận sự kiện, hành vi và có thể sử dụng làm chứng cứ trong quá trình xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Tuy nhiên, vi bằng khác với hình thức công chứng, vi bằng không có chức năng chứng nhận và không đảm bảo tính xác thực về nội dung của giao dịch hay hợp đồng liên quan đến các quyền và nghĩa vụ của các bên như văn bản công chứng. Vi bằng được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp cấp tỉnh hoặc thành phố thuộc trung ương, nơi mà văn phòng thừa phát lại có trụ sở đặt tại đó.

Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà đất, việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận lại toàn bộ quá trình thực hiện hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, hứa mua hứa bán giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận.

2. Lập vi bằng với mua bán nhà đất giấy tờ tay có được không?

Đối với hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện sau ngày 01/07/2014, việc lập vi bằng là bắt buộc. Theo Điều 211 của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành, ngày 01/07/2014 là ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Căn cứ quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật dân sự. Trong trường hợp không công chứng, chứng thực thì hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức. Tuy nhiên theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì pháp luật cho phép giao dịch dân sự có sự vi phạm về hình thức có hiệu lực trong trường hợp sau đây:

2.1. Đối với việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay: 

- Văn bản giao dịch dân sự đã được lập nhưng không tuân thủ quy định về công chứng, chứng thực;

- Một hoặc nhiều bên thực hiện ít nhất 2/3 trách nhiệm trong hợp đồng.

- Dựa theo yêu cầu của một bên hoặc các bên liên quan, Tòa án sẽ ra quyết định về việc công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự đó.

- Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và cả Luật Dân sự năm 2015, khi chuyển nhượng bất động sản hoặc tài sản gắn liền với bất động sản (như cây cối, nhà ở...), hợp đồng chuyển nhượng cần được công chứng và chứng thực. Tuy nhiên, trong trường hợp một bên hoặc các bên đã thanh toán đầy đủ tiền hoặc thanh toán hơn 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng và có bằng chứng về việc thanh toán đó, bên đó có quyền yêu cầu tòa án công nhận giao dịch đó là hợp pháp. Tuy nhiên, quyết định công nhận vẫn phụ thuộc vào sự xem xét của tòa án.

Thứ hai, việc giao dịch mua bán diễn ra trước ngày 01/07/2017. Theo quy định tại điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, những trường hợp sử dụng đất sau đây mà chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mà không cần phải chuyển quyền sử dụng đất:

- Trước ngày 1/1/2008, nếu giao dịch được thực hiện bằng việc viết giấy tờ tay, bất kể đất đã có sổ đỏ hoặc chưa có sổ đỏ, và việc này diễn ra theo ý nguyện tự nguyện và không có bất kỳ áp lực nào, và đồng thời đã thanh toán đầy đủ tiền giao dịch, thì sẽ được công nhận là giao dịch hợp pháp và sẽ được cấp sổ đỏ.

- Từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014, việc sử dụng giấy tờ viết tay để giao dịch vẫn được chấp nhận, nhưng để được công nhận, đất phải có sổ đỏ, tức là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết về việc thực hiện một số điều của Luật Đất đai.

- Như vậy, dựa trên phân tích trên, có hai trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay (hợp đồng chuyển nhượng không yêu cầu công chứng, chứng thực) được chấp nhận. Tuy nhiên, cả hai trường hợp này chỉ được coi là hợp pháp nếu có hiệu lực từ trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, tức là trước ngày 1/7/2014.

2.2. Đối với việc mua bán nhà đất bằng lập vi bằng: 

Hiện tượng mua bán nhà đất qua vi bằng ngày càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên, vi bằng chỉ được sử dụng để tạo chứng cứ trong quá trình xét xử hoặc các vấn đề pháp lý khác, chứ không phải là hợp đồng hay giao dịch thực sự. Vi bằng không tạo ra quyền và nghĩa vụ cho các bên, chỉ khi các bên tham gia vào việc lập vi bằng có những hành động, sự kiện, tuyên bố, cam kết, xác nhận, thỏa thuận... mới phát sinh quan hệ pháp lý và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Trên thực tế, do nhiều lý do khác nhau, việc công chứng và chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật không phải lúc nào cũng dễ dàng. Vì vậy, người dân thường lựa chọn vi bằng để mua bán nhà đất. Tuy nhiên, điều này cũng tạo ra cơ hội cho những đối tượng xấu lợi dụng để lừa đảo người dân trong quá trình mua bán nhà đất.

Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08 tháng 01 năm 2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại cũng quy định rằng: Không được lập vi bằng khi ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển nhượng quyền sử dụng, quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu đất theo quy định của pháp luật.

Do đó, mua bán nhà đất, bất động sản bằng việc lập vi bằng là hình thức không được công nhận theo pháp luật. Nếu sử dụng việc lập vi bằng, hợp đồng chuyển nhượng sẽ không được công chứng, chứng thực và bị coi là vi phạm quy định về mặt hình thức theo Luật Dân sự. Do đó, hợp đồng này sẽ bị vô hiệu toàn phần, không hợp pháp và không được công nhận.

Hành vi lập vi bằng thì chỉ có giá trị chứng minh rằng các bên đã đưa tiền cho bên còn lại, sau này nếu có tranh chấp thì một bên chỉ có quyền khởi kiện để nhận lại tiền chứ không được quyền công nhận đối với mảnh đất này.

3. Những rủi ro cần biết khi mua nhà công chứng vi bằng: 

Hiện tượng mua bán nhà đất thông qua vi bằng hiện nay được áp dụng rất nhiều nhưng hình thức này cũng chứa đựng nhiều rủi ro cho người mua nếu áp dụng không đúng hoặc có nhận thức chưa đầy đủ về giá trị pháp lý của vi bằng. Thực tế thời gian qua đã có nhiều trường hợp nhầm lẫn giữa vi bằng với văn bản công chứng, phổ biến nhất là trong lĩnh vực mua bán nhà đất. Dưới đây là những trường hợp rủi ro thường gặp cần phải lưu ý:

Đầu tiên, một nhà được chia sẻ bởi nhiều người: hiện nay, có nhiều trường hợp văn phòng thừa phát lại vẫn chưa được xác nhận rõ ràng, chỉ cần có bản sao giấy tờ nhà đất, họ sẵn lòng lập vi bằng để thu phí. Điều này tạo điều kiện cho những kẻ lừa đảo hoạt động, nhiều trường hợp gian dối thường photo nhiều bản giấy tờ và bán cho nhiều người khác nhau. Cuối cùng, điều này dẫn đến sự tranh chấp với nhiều người muốn mua cùng một căn nhà, ai cũng mong muốn sở hữu nó và ai cũng cho rằng mình đúng trong quá trình giao dịch.

Thứ hai, người thuê nhà, không phải là chủ sở hữu nhưng lại bán nhà: vì lợi nhuận ngay lúc đó, nhiều người bỏ qua những tổn thất trong tương lai. Họ mua nhà chỉ với giấy tờ tay với giá rẻ, nhưng lại cho thuê với giá tương đương nhà có sổ đỏ (tỷ suất lợi nhuận cao). Đây là cơ hội cho những kẻ gian để kiếm tiền, họ thuê nhà và chờ đợi trường hợp chủ nhà không cảnh giác và rao bán với giá rẻ. Nhiều người cần thiết suy nghĩ kỹ hơn về giấy tờ, thủ tục... và không chỉ quan tâm đến giá rẻ.

Trong trường hợp này, người ta sử dụng thuật ngữ "bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng" để chỉ tài sản bị thế chấp. Tài sản này bao gồm giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ nhà, những giấy tờ này có liên quan đến căn nhà. Nếu căn nhà được bán cho nhiều người, người được ghi tên trên sổ hồng có thể đem tài sản này thế chấp tại ngân hàng nếu không có khả năng thanh toán. Trong trường hợp đó, ngân hàng sẽ tiến hành xử lí tài sản bảo đảm đó là căn nhà được nhắc đến. Như vậy, các người mua nhà sẽ mất tài sản của mình khi tài sản này được chuyển vào tay ngân hàng.

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08 tháng 01 năm 2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.