Giải quyết tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng thế nào?

1. Lập vi bằng mua bán đất đai qua vi bằng là gì?

Hiện nay, có một vấn đề phổ biến là tranh chấp việc mua bán đất đai qua vi bằng. Nguyên nhân chính của tình trạng này là do người dân không hiểu rõ các quy định pháp luật khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai qua vi bằng, dẫn đến việc xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, nếu bạn đang gặp vấn đề về tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng, đừng quá lo lắng vì pháp luật đã quy định nhiều phương thức giải quyết vấn đề này.

1.1. Vi bằng là gì? 

Vi bằng là một văn bản được lập ra theo trình tự và thủ tục quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP. Nó được sử dụng để ghi nhận các sự kiện và hành vi thật sự khi có yêu cầu từ cá nhân, cơ quan hoặc tổ chức. Kết quả của việc lập vi bằng là vi bằng sẽ được đăng ký với sở tư pháp và trả lại cho người yêu cầu. Vi bằng có vai trò làm chứng cứ trong quá trình xét xử hoặc trong các vụ việc pháp lý khác. Việc ghi nhận các sự kiện và hành vi phải được thực hiện một cách trung thực và khách quan. Tuy nhiên, tình trạng tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng vẫn diễn ra rất phổ biến, vậy làm thế nào để giải quyết loại tranh chấp này?

1.2. Tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng được hiểu như thế nào?

Tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng là tranh chấp liên quan đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc lập vi bằng. Trong trường hợp này, tranh chấp có thể liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia.

Vi bằng là một loại văn bản được lập ra để ghi nhận kết quả của các sự kiện và hành vi có thật trên thực tế liên quan đến giao dịch mua bán đất đai. Tuy nhiên, vi bằng không có tác dụng thay thế cho văn bản công chứng hoặc văn bản chứng thực.

Vi bằng đã được lập làm cơ sở cho tranh chấp về quyền, nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất trong giao dịch mua bán. Có nhiều trường hợp xảy ra tranh chấp khi mua bán đất thông qua vi bằng, do các nguyên nhân sau đây:

- Sau khi mua đất bằng vi bằng tiến, không thể làm sổ đỏ.

- Bên mua không hiểu rõ về giá trị pháp lý khi mua bán đất qua vi bằng, dẫn đến mua đất với giá trị cao nhưng không có đủ tài liệu hợp pháp.

- Trong trường hợp mua đất bằng vi bằng, người mua có thể không nhận được giấy phép xây dựng nhà ở hoặc chủ sở hữu đã bán đất nhưng không chuyển giao cho người mua.

- Sau khi thanh toán toàn bộ tiền mua đất, bên mua vẫn không nhận được chuyển giao đất từ bên bán.

2. Mua bán đất đai qua vi bằng có được pháp luật ghi nhận không?

Dựa trên quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP, những trường hợp thừa phát lại không được phép lập vi bằng, bao gồm: xác nhận nội dung và ký tên trong các hợp đồng, giao dịch thuộc phạm vi công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật; ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật...

Bên cạnh đó, theo quy định tại điểm a, khoản 3 của Luật Đất đai 2013 và Điều 122 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng mua bán đất đai chỉ có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực.

Do đó, về giá trị pháp lý, vi bằng không thể thay thế cho văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác và đối với giao dịch mua bán đất, việc tiến hành công chứng, chứng thực là bắt buộc để có giá trị pháp lý. Vì vậy, các bên không thể tự lập vi bằng cho giao dịch này và hợp đồng có thể bị tuyên bố vô hiệu. Tuy nhiên, nếu bạn đã thực hiện mua bán đất thông qua vi bằng và xảy ra tranh chấp, bạn có thể sử dụng vi bằng làm chứng cứ cho Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp.

3. Các phương thức giải quyết tranh chấp mua bán đất đai thông qua vi bằng hiện nay?

3.1. Giải quyết tranh chấp mua bán đất đai thông qua vi bằng phương thức Hòa giải, thương lượng khi có sự hỗ trợ từ bên thứ ba:

Hiện nay, có rất nhiều phương thức giải quyết tranh chấp mua bán đất thông qua vi bằng. Tuy nhiên, phương thức hiệu quả, tiết kiệm và phổ biến nhất do các bên lựa chọn là qua hòa giải và thương lượng.

Mặc dù hướng tiếp cận này đạt được hiệu quả tối ưu, nhưng một nhược điểm của phương pháp này là khi có tranh chấp xảy ra, các bên rất khó tự tiếp tục hợp tác để giải quyết vấn đề. Vì vậy, trong trường hợp các bên không thể tự giải quyết, nhưng vẫn muốn sử dụng phương pháp này để giải quyết tranh chấp, các bên có thể đề nghị có sự tham gia của bên thứ ba có thẩm quyền.

Bên thứ ba có thể là tổ trưởng tổ dân phố, hòa giải viên cơ sở hoặc nhờ sự hỗ trợ của Luật sư/tổ chức hành nghề luật để tham gia vào quá trình hòa giải và thương lượng.

Sau khi đạt được sự hòa giải giữa các bên liên quan, cần ký kết lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng tại văn phòng công chứng để đảm bảo tính hợp pháp;

Trong trường hợp các bên có thể giải quyết tranh chấp qua hòa giải hoặc thương lượng, việc giải quyết tranh chấp sẽ được thực hiện nhanh chóng và không gây mất nhiều chi phí so với việc đưa ra Tòa án. Tuy nhiên, vì kết quả của phương pháp này phụ thuộc vào sự tự nguyện của các bên tranh chấp nên trong nhiều trường hợp, sau khi tiến hành hòa giải, sự thiếu hợp tác có thể dẫn đến việc mất thêm thời gian khi đưa ra Tòa án, điều này ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua.

 3.2. Giải quyết tranh chấp mua bán đất đai thông qua vi bằng phương thức khởi kiện ra Tòa án:

Khi giải quyết tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng, việc lựa chọn phương thức khởi kiện ra Tòa án thường được các bên chọn cuối cùng. So với hòa giải và thương lượng, việc khởi kiện đến Tòa án sẽ đòi hỏi thực hiện theo quy trình tố tụng phức tạp, tốn nhiều thời gian và tiền bạc. Mặc dù vậy, giải quyết tranh chấp qua Tòa án đảm bảo việc xử lý vấn đề đầy đủ, vì đây là quyết định của Tòa án được thực hiện dưới tên Nhà nước, và kết quả giải quyết là án pháp, quyết định có hiệu lực của Tòa án sẽ được tuân thủ bằng áp dụng cưỡng chế.

Do quy định pháp luật không cho phép việc lập vi bằng khi ký hợp đồng mua bán đất đai, việc khởi kiện ra Tòa án có thể dẫn đến tuyên bố hợp đồng mua bán đất đai vô hiệu. Trong trường hợp này, bên bán sẽ phải hoàn trả số tiền đã nhận từ bên mua. Ngoài ra, bên gây ra việc hợp đồng vô hiệu còn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Lưu ý: Theo Điều 117, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ yêu cầu về mặt hình thức, hợp đồng mua bán nhà đất sẽ trở nên vô hiệu nếu một bên hoặc các bên hiện thực ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Tuy nhiên, nếu một bên hoặc các bên yêu cầu, Tòa án có thể quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, việc công chứng, chứng thực không cần thực hiện.

Theo quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hạn yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, tính từ ngày người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch đã được thiết lập do sai lầm hoặc lừa dối, hoặc ngày giao dịch dân sự đã được thiết lập nhưng trở nên vô hiệu vì không tuân thủ yêu cầu về mặt hình thức. Vì vậy, nếu không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu trong quá trình này, giao dịch dân sự sẽ tự nhiên có hiệu lực.

Để bảo vệ đúng quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi bị lừa đảo trong giao dịch mua bán nhà đất qua vi bằng, người mua có thể khởi kiện theo các quy định tố tụng dân sự tại Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2015 trước khi hết thời hạn khởi kiện theo luật quy định.

Do đó, tùy thuộc vào từng tình huống cụ thể, các bên có thể chọn phương pháp giải quyết tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng phù hợp và đạt hiệu quả cao nhất.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015

– Nghị định 08/2020/NĐ-CP tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.