Khoảng cách tối thiểu giữa hai tòa nhà cao tầng là bao nhiêu?
Trong quá trình công nghiệp hóa và tăng mật độ dân số, việc xác định khoảng cách tối thiểu giữa hai tòa nhà cao tầng là vô cùng quan trọng Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định về khoảng cách này, yêu cầu về khoảng lùi công trình, lựa chọn kết cấu nhà cao tầng và hình phạt vi phạm theo quy định pháp luật
1. Khoảng cách tối thiểu giữa hai tòa nhà cao tầng là bao nhiêu?
Sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế và xã hội đã dẫn đến tình trạng đông đúc dân số tại một số khu vực nội đô. Do đó, nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại, khách sạn... đã tăng lên đáng kể. Tuy nhiên, trong khi đó, quỹ xây dựng lại thiếu trầm trọng. Để tiện lợi cho công tác và giảm bớt chi phí vận hành, việc bố trí nhiều văn phòng công ty gần nhau là điều cần thiết. Điều này đã thúc đẩy sự hình thành và phát triển của những tòa nhà cao tầng.Theo định nghĩa của Ủy ban quốc tế, nhà cao tầng là loại nhà có chiều cao vượt trội so với nhà thông thường, và điều này ảnh hưởng đến các yếu tố về thiết kế, xây dựng và sử dụng của nó.
Nhà cao tầng có thể được phân loại theo từng nhóm riêng biệt như sau:
1. Phân loại theo mục đích sử dụng:
- Nhà ở
- Nhà làm việc
- Các dịch vụ khác
Thứ hai, phân loại theo hình dạng, có các loại: Nhà tháp có mặt vuông, tròn, tam giác hay đa giác. Giao thông được tiến hành dọc theo phương thức đứng, tập trung trong một khu vực duy nhất. Nhà dạng thanh có mặt bằng hình chữ nhật, với nhiều đơn vị giao thông tuân thủ phương thức đứng.
Thứ ba, phân loại nhà dựa theo chiều cao: Nhà cao tầng loại 1 có chiều cao từ 9 đến 16 tầng (tương đương 40 đến 50m); Nhà cao tầng loại 2 có chiều cao từ 17 đến 25 tầng (dưới 80m); Nhà cao tầng loại 3 có chiều cao từ 26 đến 40 tầng (dưới 100m). Nhà rất cao có trên 40 tầng (trên 100m).
1.2. Khoảng cách tối thiểu giữa hai tòa nhà cao tầng là bao nhiêu?
Quy định khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà cao tầng dựa trên QCVN 01:2021/BXD và Thông tư 01/2021/TT-BXD được trình bày trong bảng dưới đây:| Tiêu chí | Công trình có chiều cao < 46m | Công trình có chiều cao ≥ 46m |
| Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình này với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác | ≥ 1/3 chiều cao công trình nhưng không được <> | ≥ 15m |
| Khoảng cách giữa các cạnh mặt sau của dãy nhà liền kề trong cùng 1 lô đất có các dãy nhà liền kề nếu được quy hoạch cách nhau | ≥ 4m | ≥ 25 m |
Đầu tiên, đối với các công trình xây dựng có chiều cao dưới 46m, áp dụng quy định sau:
- Khoảng cách giữa các cạnh dài của các công trình xây dựng này phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 1/2 chiều cao của công trình nhưng không ít hơn 7m.
- Khoảng cách giữa các đầu hồi của công trình xây dựng này và các đầu hồi hoặc cạnh dài của các công trình xây dựng khác phải đảm bảo đạt ít nhất 1/3 chiều cao của công trình, nhưng không nhỏ hơn 4m.
- Thứ hai, đối với các công trình xây dựng có chiều cao từ 46m trở lên, thì thực hiện như sau:
- Khoảng cách giữa các cạnh dài của các công trình xây dựng phải không nhỏ hơn 25m.
- Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình xây dựng với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình xây dựng khác phải đảm bảo không nhỏ hơn 15m.
Ngoài ra, trong mỗi địa phương, vùng miền sẽ có quy định riêng về khoảng cách giữa các công trình có chiều cao khác nhau. Đối với công trình có chiều dài cạnh dài và chiều dài đầu hồi tương đương nhau, mặt công trình tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất được xem là cạnh dài của dãy nhà. Ví dụ, nếu một tòa nhà cao 30m và một tòa nhà cao 60m, cần phải tuân thủ quy định về khoảng cách giữa hai tòa nhà theo quy định của pháp luật xây dựng đối với tòa nhà có chiều cao lớn hơn hoặc bằng 46m. Đồng thời,
2. Yêu cầu về khoảng lùi công trình:
.Thứ nhất, đối với các công trình xây dựng trong khu đô thị, quy định về khoảng lùi xây dựng được áp dụng theo Điều 91 của Luật Xây dựng năm 2014 về việc cấp giấy phép cho các công trình trong đô thị như sau:
- Các công trình nhà cao tầng có chiều cao dưới 22m và lộ giới rộng từ 19 đến dưới 22m, khoảng lùi xây dựng sẽ được xác định là 0.
– Đối với các công trình nhà cao tầng có chiều cao vượt quá 28m, quy định yêu cầu khoảng lùi xây dựng là 6m.
– Trường hợp các công trình nhà cao tầng có chiều cao 25m và lộ giới rộng hơn 22m, quy định khoảng lùi xây dựng sẽ là 0.
- Khoảng lùi xây dựng từ vỉa hè đến các công trình nhà cao tầng và chiều cao 25m là 3.
- Đối với việc xây dựng nhà cao tầng tại khu vực nông thôn, khoảng lùi xây dựng sẽ phụ thuộc vào vị trí và tọa độ của căn nhà. Cụ thể, với các công trình nhà cao tầng xây dựng tại khu vực nông thôn, khoảng lùi xây dựng được xác định như sau:
- Đối với những ngôi nhà cao tầng xây dựng ở trung tâm xã/phường/thị trấn, khoảng lùi tối thiểu phải đạt 1,5m.
- Đối với công trình nhà cao tầng xây dựng tại khu vực dân cư đông đúc, khoảng lùi tối thiểu phải đạt 2m.
- Nếu nhà ở đó có liên kết với hoạt động sản xuất, quy tắc lùi xây dựng sẽ đặt vào mức 2m.
| Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) | ≤16 | 19 | 22 | 25 | ≥ 28 |
| <19 | 0 | 0 | 3 | 4 | 6 |
| 19 ÷< 22 | 0 | 0 | 0 | 3 | 6 |
| 22 ÷ < 25 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 |
| ≥ 25 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 |
3. Lựa chọn kết cấu nhà cao tầng:
Để đảm bảo sự cứng cáp và tránh chuyển vị ngang, cần hạn chế chiều cao và độ mảnh của công trình theo tỷ lệ được thể hiện trong bảng dưới đây:{{table_placeholder}}
Ngoài ra, để tránh các vấn đề do biến dạng xoắn, cần chọn hình dạng đơn giản cho mặt bằng nhà, với ít nhất một trục đối xứng, đặc biệt là đối xứng trong cách bố trí kết cấu chịu lực. Khi bố trí kết cấu chịu lực, nhà cao tầng phải chú ý đến tải trọng động đất như sau: mặt bằng nên đối xứng hai phương trục của nhà, và mối quan hệ giữa chiều dài (L), chiều rộng công trình (B), độ nhô ra của các bộ phận công trình (I), và vị trí các góc lõm trên mặt bằng cần phải đáp ứng các yêu cầu sau:
| Cấp động đất | L/B | L/B max | I/b |
| 7 | ≤ 6 | ≤ 5 | ≤ 2 |
| 8 và 9 | ≤ 5 | ≤ 4 | ≤ 1.5 |
4. Vi phạm khoảng cách tối thiểu giữa hai tòa nhà cao tầng thì bị xử lí như nào?
Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng được coi là văn bản quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng mới nhất hiện nay và vẫn đang còn hiệu lực. Hiện nay, Nghị định này không đưa ra quy định cụ thể về mức xử phạt đối với vi phạm yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà. Tuy nhiên, những người có hành vi lập hồ sơ thiết kế kiến trúc và xây dựng tòa nhà không phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia sẽ bị xử phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng. Những người bị xử phạt bao gồm người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, chủ sở hữu, người quản lý và người sử dụng công trình. Đồng thời, họ cũng phải lập lại hồ sơ thiết kế kiến trúc và xây dựng phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Việt Nam.- Khoản 4 Điều 26 quy định về hành vi sử dụng sai quy chuẩn kỹ thuật và áp dụng sai tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia Việt Nam trong hoạt động xây dựng. Theo quy định này, vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng. Ngoài ra, các công trình chưa khởi công hoặc đang thi công xây dựng cũng phải tuân thủ đúng quy chuẩn kỹ thuật xây dựng.
– Luật Xây dựng năm 2014;
– Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng;
– Thông tư 01/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng về quy chuẩn kĩ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
