Đơn giá thuê đất công ích? Có thể điều chỉnh giá thuê không?

1. Cơ quan nào có thẩm quyền cho thuê đất công ích?

Đất công ích là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, và theo quy định của pháp luật về đất đai, mỗi địa phương sẽ đặt ra một phần đất công ích nhất định. Mục đích của việc này là để sử dụng quỹ đất này vào các công việc có ích cho cộng đồng địa phương. Trường hợp xảy ra tình trạng không sử dụng đến quỹ đất này bởi ủy ban nhân dân tại xã, phường hoặc thị trấn, họ có thể cho các hộ gia đình hoặc cá nhân trong địa phương mà họ quản lí thuê đất dưới nhiều hình thức khác nhau để làm nông nghiệp hoặc nuôi trồng thủy hải sản, theo đúng quy định pháp luật thông qua việc đấu giá. 

Để hiểu thêm về đất công ích, theo Điều 132 của Luật đất đai năm 2013 hiện hành, việc xác định đất công ích sẽ dựa trên quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương. Mỗi xã, phường, thị trấn sẽ thành lập một quỹ đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích, nhưng không vượt quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, hoặc đất nuôi trồng thủy sản, nhằm phục vụ các mục đích công ích của địa phương đó.

Khoản tiền thu được từ cho thuê đất thuộc quỹ công ích phải được nộp vào ngân sách nhà nước. Người chịu trách nhiệm quản lý là ủy ban nhân dân cấp xã, và khoản tiền thu này chỉ được sử dụng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật. Mục đích là để tránh các tình huống tham ô hoặc lạm dụng.

2. Đơn giá thuê đất công ích:

Như đã phân tích ở trên, đất công ích của xã (hay còn gọi là đất 5%) có thể được cho thuê cho hộ gia đình hoặc cá nhân tại địa phương thông qua quy trình đấu giá. Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định rằng ủy ban nhân dân cấp xã là chủ thể có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp để phục vụ mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Pháp luật đất đai hiện nay có hai hình thức thuê đất là thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Đồng thời, không có quy định bắt buộc thuê đất công ích chỉ được thực hiện theo một hình thức thuê nhất định. Vì vậy, cách tính đơn giá thuê đất sẽ khác nhau tùy theo từng trường hợp thuê đất với hình thức thu tiền sử dụng đất.

Đối với thuê đất công ích theo hình thức trả tiền hàng năm, cách tính tiền thuê đất được quy định như sau theo khoản 1 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ/CP của Chính phủ:

Khi thuê đất công ích thông qua đấu giá, giá thuê đất được tính theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Điều 3 Nghị định 135/2016/NĐ-CP).

- Đơn giá thuê đất là giá trúng đấu giá trong một năm;

- Giá trúng đấu giá được giữ ổn định trong 10 năm, sau thời gian ổn định sẽ điều chỉnh nhưng không vượt quá 30% so với giá trúng đấu giá hoặc giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.

- Trong trường hợp thuê đất để xây dựng công trình ngầm, giá thuê đất không được vượt quá 30% giá thuê đất bề mặt, bằng hình thức trả tiền hoặc thuê đất hàng năm với cùng mục đích sử dụng. Giá thuê đất này sẽ được giữ ổn định trong 5 năm;

- Đối với diện tích đất có sự hiện diện của nước, giá thuê đất hàng năm không được thấp hơn 50% giá thuê đất hàng năm của loại đất liền kề có cùng mục đích sử dụng.

- Đối với phần diện tích đất không có mặt nước, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sẽ được xác định như sau:

+ Đơn giá thuê đất hàng năm = 1% x Giá đất tính thu tiền thuê đất;

- Giá đất sẽ được sử dụng để tính thu tiền thuê đất, và giá này sẽ được xác định cụ thể cho từng khu vực và loại đất cho thuê tùy theo sự quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất sẽ dao động từ 0,5% đến 3%, tuỳ thuộc vào điều kiện thực tế của địa phương, khu vực và loại đất cho thuê, cũng như quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Thứ hai, đối với việc thuê đất công ích bằng cách thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê, ta có căn cứ từ khoản 2 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ/CP của Chính phủ. Trong trường hợp thuê đất và thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê, phương pháp tính giá thuê đất được xác định như sau:

- Đối với trường hợp thuê đất không có diện tích mặt nước:

Tiền thuê phải nộp bằng việc nhân diện tích phải nộp tiền thuê cho đất với đơn giá thuê được trả một lần trong suốt thời gian thuê. Cụ thể, đơn giá thuê đất được xác định thông qua quá trình đấu giá dựa trên giá trị trúng đấu giá của thời hạn thuê đất.

+ Trong trường hợp thuê đất để xây dựng công trình ngầm, đơn giá thuê đất một lần không được vượt quá 30% so với đơn giá thuê đất trên bề mặt. Đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có cùng mục đích và thời hạn sử dụng đất, đơn giá cũng áp dụng tương tự.

Tiền thuê đất phải nộp là tích diện tích phải nộp tiền thuê với đơn giá thuê đất, hiển có mặt nước, thu một lần trong suốt thời gian thuê.

+ Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần trong suốt thời gian thuê sẽ không thấp hơn 50% đơn giá thuê đất hàng năm của loại đất có vị trí liền kề và cùng mục đích sử dụng.

Mức thu thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sau khi Sở Tài chính phối hợp với các cơ quan có liên quan xây dựng và trình lên.

3. Có thể điều chỉnh giá thuê đất công ích không?

Theo điểm đ khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành, có thể nhận thấy rằng để cho thuê đất công ích, các chủ thể phải tuân theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Kết quả trúng đấu giá chính là cơ sở để xác lập quan hệ cho thuê đất công ích, nhận thầu sử dụng đất sẽ được bổ sung vào hồ sơ thuê đất và là cơ sở để lập và ký hợp đồng thuê đất.

Căn cứ vào Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP của Chính phủ, sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất có quy định về trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê, thông tin về thời hạn thuê và giá thuê phải được xác định theo trình tự và thủ tục pháp luật quy định để ký hợp đồng thuê đất. Nếu ủy ban nhân dân xã ký hợp đồng thuê đất công ích với hộ dân với thời hạn thuê 5 năm và đã thực hiện thủ tục đấu giá trước, giá thuê đất đã được xác định.

Trong trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền hàng năm, đơn giá thuê đất sẽ là đơn giá trúng đấu giá trong một năm. Trong trường hợp này, đơn giá trúng đấu giá được ổn định trong 10 năm, sau khi kết thúc thời gian ổn định, đơn giá thuê đất sẽ được điều chỉnh theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm không thông qua đấu giá. Trong trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, đơn giá thuê đất sẽ là đơn giá trúng đấu giá trong thời hạn thuê đất. Luật không quy định việc điều chỉnh lại giá thuê của hợp đồng thuê đất công ích đã ký trong thời hạn thuê đất như đã được phân tích ở trên.

Vì vậy, đối với câu hỏi về việc điều chỉnh giá thuê đất công ích, hiện tại pháp luật không có quy định cụ thể về việc thực hiện và mức độ điều chỉnh. Do đó, trong trường hợp này, chưa có cơ sở để thực hiện việc điều chỉnh giá hợp đồng thuê đất công ích của xã, phường, thị trấn như đã nêu.

4. Một số lưu ý khi thuê đất công ích từ ủy ban nhân dân xã: 

Một số lưu ý đặt ra khi thực hiện giao kết hợp đồng thuê đất công ích từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

Đầu tiên, những người tham gia đấu giá tài sản phải chịu trách nhiệm nộp phí và điều khoản tiền đặt cọc trước để thể hiện sự thiện chí và tránh bất kỳ trường hợp không có trách nhiệm đối với hoạt động mà họ đã đăng ký tham gia.

Thứ hai, việc bán đấu giá tài sản nói chung, bao gồm bất động sản, sẽ không áp dụng cho trường hợp chỉ có một người tham gia đấu giá, vì điều này không đảm bảo tính khách quan, công bằng và cạnh tranh theo bản chất của hoạt động đấu giá. Trong trường hợp đất do Nhà nước giao, việc thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất dựa trên quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được bán đấu giá. Nếu chỉ có một chủ thể tham gia đấu giá, cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức đấu giá lại hoặc kiến nghị lên Ủy ban nhân dân huyện để xin phép cho chủ thể duy nhất có nhu cầu thuê đất.

Thứ ba, liên quan đến hợp đồng thuê đất ký kết với ủy ban nhân dân cấp xã. Thường thì việc lập hợp đồng này do xã đảm nhận và người thuê sẽ đọc và đồng ý ký. Tuy nhiên, một hợp đồng thuê đất cần bao gồm các thông tin cơ bản sau đây:

- Tên và địa chỉ của các bên tham gia;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

– Thời hạn thuê đất là bao lâu;

– Giá thuê được tính như thế nào;

– Phương thức và thời hạn thanh toán ra sao;

– Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;

– Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013;

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP về việc thu tiền từ việc cho thuê đất và mặt nước;

- Nghị định 135/2016/NĐ-CP là sửa đổi và bổ sung cho nghị định 46/2014/NĐ-CP về việc thu tiền từ việc sử dụng đất, thuê đất và mặt nước.