Cơ quan có thẩm quyền quyết định khung giá đất ở Việt Nam?

1. Cơ quan có thẩm quyền quyết định khung giá đất ở Việt Nam:

1.1. Mục đích của khung giá đất:

Khung giá đất được thiết lập nhằm đảm bảo rằng các quyết định về giá đất tại các địa phương không tạo ra sự chênh lệch quá lớn về giá trị giữa các loại đất và giữa các địa phương khác nhau. Tuy nhiên, thực tế cho thấy vai trò của khung giá đất có phần mờ nhạt khi bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 tại các địa phương được ban hành. Trước ngày 19/12/2019, Chính phủ đã ban hành khung giá cho các loại đất, trong khi đó, hầu hết các địa phương đã hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và chỉ cần chờ công bố khung giá để điều chỉnh sự chênh lệch so với khung giá đã được ban hành. Thậm chí, một số địa phương đã thông qua bảng giá đất trước khi Chính phủ ban hành khung giá, như Tỉnh Hậu Giang, Hội đồng nhân dân tỉnh đã ban hành Nghị quyết số 24/2019/NQ-HDND ngày 6/12/2019 về bảng giá đất trong giai đoạn 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh. Tương tự, tỉnh Lào Cai đã ban hành Nghị quyết số 19/3019/NQ-HDND ngày 6/12/2019 về bảng giá đất trong giai đoạn 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh, và tỉnh Hà Giang cũng thông qua bảng giá đất trong giai đoạn 2020 - 2024 qua Nghị quyết số 22/2019/NQ-HDND ngày 11/12/2019.

Thực tiễn đã chỉ ra rằng mục tiêu duy nhất của khung giá đất không được đảm bảo hiệu quả, giá đất trong khung giá thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường. Vì vậy, khung giá đất đã hạn chế tính thị trường trong việc xác định bảng giá đất, và tạo ra một ranh giới quản lý hành chính trong quyết định giá đất. Điều này đang là vấn đề thực sự được đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.

1.2. Thẩm quyền quyết định khung giá đất:

Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng, Chính phủ có thẩm quyền ban hành khung giá đất và thực hiện việc này mỗi 5 năm cho từng loại đất và theo từng vùng. Khung giá đất được thiết lập dựa trên mức giá tối thiểu và tối đa đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp thuộc từng nhóm, trong 7 vùng kinh tế và 6 loại đô thị. Cụ thể, khung giá đất nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế được phân thành 3 loại xã (đồng bằng, trung du và miền núi), và khung giá đất phi nông nghiệp tại đô thị được xác định theo vùng kinh tế và loại đô thị.

Hiện nay, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 96/2019/NĐ-CP vào ngày 19/12/2019 để quy định về khung giá đất, và mức giá đất trong khung giá đất so với khung giá trước đây (năm 2014) không thay đổi. Vậy thực sự, giá đất ở Việt Nam trong suốt 5 năm qua không tăng hay chỉ đơn giản là Chính phủ không muốn thay đổi mức giá khung?

Cùng lúc đó, Điều 144 của Luật Đất đai năm 2013, đính kèm với quy định tại khoản 2 của Điều 5 của Nghị định số 96/2019/NĐ-CP có bổ sung so với quy định số 104/2014/NĐ-CP. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất dựa trên thực tế của địa phương, mức giá cao nhất không được vượt quá 20% so với mức giá đất tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất do Chính phủ ban hành. Sự chênh lệch giá đất giữa các loại đô thị, các loại xã trong cùng vùng kinh tế chưa được điều chỉnh đã gây khó khăn trong việc xác định bảng giá đất.

Bảng giá đất được xây dựng mỗi 5 năm một lần và công khai vào ngày 1 tháng 1 năm bắt đầu. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá sao cho phù hợp với khung giá đất của Chính phủ hoặc biến động của giá thị trường. Đồng thời, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng có quyền quyết định giá đất cụ thể tại địa phương mà họ quản lý.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ vai trò của các tổ chức cá nhân tư vấn thẩm định giá đất. Tuy nhiên, vai trò của các tổ chức này chỉ là tư vấn và cung cấp cơ sở để cơ quan nhà nước định giá đất. Điều này có nghĩa là giá đất do các tổ chức tư vấn này định giá không trực tiếp hình thành khung giá đất.

2. Nội dung và vai trò của khung giá đất:

Nếu so sánh với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định cụ thể về khung giá đất (Điều 113), bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114) áp dụng cho từng mục đích riêng biệt. Điều này giúp đảm bảo sự cân đối và công bằng giữa các chủ thể và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.

Nói chung, khung giá đất có những tác dụng sau đây, hoặc nói cách khác, khung giá đất được sử dụng để xác định:

- Giá đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân với phần diện tích trong hạn mức, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất thổ cư với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

– Tính thuế sử dụng đất;

– Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính phí vi phạm quy định hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Xác định số tiền đền bù cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

– Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất nhà nước giao giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần trong cả thời gian thuê.

3. Trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất:

Trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất được thực hiện theo quy định tại Điều 8 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Xác định loại đất, khu vực kinh tế, loại đô thị trong việc xây dựng khung giá đất, thực hiện theo Điều 6 của Thông tư 69/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ tài nguyên và Môi trường;

Bước 2: Tiến hành điều tra, tổng hợp và phân tích thông tin về giá đất trên thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất theo Điều 7 của Thông tư 69/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ tài nguyên và Môi trường;

Bước 3: Tiến hành phân tích và đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành.

Bước 4: Đề xuất xây dựng khung giá đất và viết Tờ trình về việc ban hành khung giá đất theo quy định tại Điều 9 Thông tư 69/2017/TT-BTNMT về quy trình xây dựng và điều chỉnh khung giá đất.

Bước 5: Tổ chức thu thập ý kiến về bản dự thảo khung giá đất. Sau khi đã nghiên cứu thực tế, cần tiến hành tổ chức buổi tham khảo để đảm bảo tính khách quan và khả thi;

Bước 6: Đánh giá bản dự thảo khung giá đất. Bước này rất quan trọng trong quá trình xây dựng khung giá đất;

Bước 7: Hoàn thiện khung giá đất trình Chính phủ ban hành. Hồ sơ trình Chính phủ bao gồm:

– Tờ trình về việc ban hành khung giá đất;

– Dự thảo khung giá đất;

– Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất;

– Văn bản thẩm định khung giá đất. 

4. Quy định về khung giá đất  nhất: 

Khung giá đất hiện nay được quy định theo 7 vùng kinh tế như sau:

Thứ nhất, khu vực Trung du và miền núi Bắc gồm các tỉnh sau: Lai Châu, Điện Biên, Sơn La, Hà Giang, Hòa Bình, Cao Bằng, Tuyên Quang, Bắc Cạn, Yên Bái, Lào Cai, Phú Thọ, Thái Nguyên, Lạng Sơn, Quảng Ninh và Bắc Giang. Trong các khu vực kinh tế này, giá đất tại đô thị từ loại 1 đến loại 5 dao động từ 50 nghìn đồng/m2 đến 65 triệu đồng/m2.

Thứ hai, khu vực đồng bằng sông Hồng bao gồm các tỉnh và thành phố sau: Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Hải Dương, Hà Nam, Hưng Yên, Nam Định, Ninh Bình, Thái Bình. Giá đất ở khu vực này được điều chỉnh theo các đô thị đặc biệt, từ loại 1 đến loại 5 có mức giá từ 120 nghìn đồng/m2 đến 162 triệu đồng/m2.

Thứ ba, các tỉnh trong vùng Bắc Trung Bộ bao gồm Nghệ An, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Quảng Trị, Quảng Bình, và Thừa Thiên Huế đều có khung giá đất từ đô thị loại 1 đến đô thị loại 5, trong khoảng từ 40 nghìn đồng/m2 đến 65 triệu đồng/m2.

Thứ tư, các tỉnh và thành phố trong vùng duyên hải Nam Trung Bộ bao gồm Quảng Nam, Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Phú Yên, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, và Ninh Thuận đều có khung giá đất trong khoảng từ 50 nghìn đồng/m2 đến 76 triệu đồng/m2.

Vào ngày thứ năm, vùng Tây Nguyên bao gồm tất cả các tỉnh sau: Gia Lai, Kon Tum, Đắk Nông, Lâm Đồng và Đắk Lắk, có mức giá từ 50 nghìn đồng/m2 đến 48 triệu đồng/m2.

Ở vùng Đông Nam Bộ, vào ngày thứ sáu, bao gồm các tỉnh và thành phố sau: Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu và TP Hồ Chí Minh. Mức giá đất tại đây, từ đô thị đặc biệt đến đô thị loại 5, dao động từ 120 nghìn đồng/m2 đến 162 triệu đồng/m2.

Thứ bảy, vùng Đồng Bằng sông Cửu Long bao gồm các tỉnh và thành phố sau đây: Tiền Giang, Long An, Bến Tre, Đồng Tháp, Trà Vinh, Vĩnh Long, Hậu Giang, Cần Thơ, Sóc Trăng, Kiên Giang, An Giang, Cà Mau, Bạc Liêu. Giá đất trong khu vực này được phân thành 5 loại, từ loại 1 đến loại 5, với mức giá từ 50 nghìn đồng/m2 đến 65 triệu đồng/m2.

Giá đất sẽ được quy định bởi Ủy ban nhân dân các tỉnh và thành phố tương ứng, tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

- Thông tư 69/2017/TT-BTNMT đã ban hành các quy định liên quan đến quy trình xây dựng và điều chỉnh khung giá đất bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 được Chính phủ ban hành để quy định về khung giá đất.

– Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.