Các tranh chấp liên quan đến đất đai không phải hòa giải

1. Hòa giải tranh chấp đất đai được hiểu như thế nào?

Tranh chấp đất đai hiện nay được hiểu là việc xảy ra mâu thuẫn trong quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên liên quan đến quan hệ đất đai. Trong tố tụng dân sự, tranh chấp đất đai bao gồm các mâu thuẫn liên quan đến quyền sử dụng đất như: xác định người có quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Hòa giải tranh chấp đất đai là biện pháp pháp lý giải quyết các mâu thuẫn liên quan đến quyền sử dụng đất. Bên thứ ba độc lập trong vai trò trung gian hỗ trợ các bên tranh chấp tìm kiếm những giải pháp thích hợp để giải quyết tranh chấp về quyền, lợi ích liên quan đến quyền sử dụng đất và thương lượng với nhau về việc xác định quyền lợi của mỗi bên.

Hòa giải tranh chấp đất đai là một phương pháp linh hoạt và hiệu quả để giúp các bên trong tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để giải quyết những mâu thuẫn và không đồng nhất trong tranh chấp đất đai. Phương pháp này được thực hiện theo cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên chủ thể đang tranh chấp.

2. Tranh chấp liên quan đến đất đai không phải hòa giải là những trường hợp nào?

Trong Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, đã được đưa ra một ví dụ minh họa về cách áp dụng phương pháp này. Theo quy định hiện hành tại Luật Đất đai, tranh chấp đất đai phải thông qua quy trình hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp. Vì vậy, từ khi Luật Đất đai có hiệu lực, Tòa án chỉ xem xét và thụ lý tranh chấp đất đai sau khi tranh chấp đã qua giai đoạn hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Trong trường hợp tranh chấp đất đai chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Tòa án sẽ dựa trên quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 168 của Bộ luật Tố tụng dân sự để trả lại đơn khởi kiện và hướng dẫn đương sự tiến hành quy trình hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp đất. Tuy nhiên, theo Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, hướng dẫn về việc trả lại đơn khởi kiện và quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án do Hội đồng Thẩm Phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành, đã quy định cụ thể như sau: Khi xác định điều kiện khởi kiện vụ án dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, tiến trình thực hiện như sau:

- Trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất, cần tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của Luật đất đai.

- Tuy nhiên, đối với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp trong giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất... thì không cần tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Tuy vậy, vẫn phải tuân thủ quy định thủ tục hòa giải theo Bộ luật tố tụng dân sự.

Theo nghiên cứu, cách hướng dẫn này đáp ứng tốt hơn yêu cầu về bảo đảm quyền tiếp cận công lý của công dân, nhưng có vẻ mâu thuẫn với các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013. Đáng tiếc là khi xây dựng các quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhà lập pháp Việt Nam không có những điều chỉnh phù hợp với thực tiễn.

Tức là, trong trường hợp xảy ra tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện tiền đề bắt buộc để khởi kiện, tức là không cần thiết phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Cụ thể bao gồm các trường hợp sau:

– Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất;

– Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất trong trường hợp tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng...

- Quy định này đảm bảo tính linh hoạt, tránh áp dụng pháp luật một cách cứng nhắc khi giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản. Các tranh chấp về hợp đồng nhà đất, quyền sử dụng đất, giao dịch trong lĩnh vực bất động sản, chia thừa kế, chia tài sản khi ly hôn... đều phải qua giai đoạn hòa giải căn cứ, bao gồm cả việc yêu cầu và chờ đợi ủy ban nhân dân cấp xã, phường hoàn thiện quá trình hòa giải trước khi tới Tòa án để yêu cầu ly hôn và chia tài sản. Thực hiện quy định này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho các bên liên quan khi tiếp tục thủ tục đi lại.

Ngoài ra, theo quan điểm cá nhân, có nhiều tranh chấp không nhất thiết phải xuất phát từ nội bộ gia đình, họ hàng hay làng xóm, mà chủ yếu liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất tại đô thị và vùng lân cận. Trong trường hợp này, hòa giải chỉ cần áp dụng đối với tranh chấp giữa các hộ liền kề và về quyền sử dụng đất. Nếu cho rằng tất cả tranh chấp về quyền sử dụng đất đều phải qua hòa giải cơ sở, thì điều này sẽ làm khó khăn cho người dân khi muốn kiện ra Tòa án.

3. Hòa giải tại cơ sở có phải là một cấp giải quyết tranh chấp đất đai không?

Tuy vậy, tinh thần hòa giải trong Luật Đất đai năm 2003 vẫn được giữ nguyên trong Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, kèm theo một số quy định cụ thể hơn về trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cũng như thời hạn hòa giải.

Như vậy, những đặc điểm của quá trình hòa giải tranh chấp đất đai do ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện cho thấy sự khác biệt cơ bản giữa hình thức hòa giải này và các loại hình tự hòa giải tại cơ sở, mà thường là các hình thức hòa giải trong nội bộ cộng đồng dân cư, mà không có sự can thiệp từ phía Nhà nước. Do sự khác biệt rõ rệt này, quy định của pháp luật yêu cầu quá trình hòa giải tranh chấp đất đai cần tuân thủ một quy trình thủ tục khá chặt chẽ, bảo đảm thời hạn quy định; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai cần có chữ ký của các bên và được xác nhận bởi ủy ban nhân dân cấp xã; và biên bản hòa giải này cần được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi xảy ra tranh chấp, và gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng, việc hòa giải tranh chấp đất đai do ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện không phải là để giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan có thẩm quyền. Ở đây, cấp xã, phường, thị trấn không phải là cấp để giải quyết tranh chấp đất đai, mà chỉ đóng vai trò trung gian hòa giải, hỗ trợ và hướng dẫn các bên tranh chấp đạt được thỏa thuận, xử lý và giải quyết tranh chấp một cách hòa thuận.

Thẩm quyền xử lý tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật chỉ thuộc về các tòa án và cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền trên cấp xã. Điều này đồng nghĩa với việc cần tránh coi việc hòa giải tranh chấp đất đai của ủy ban nhân dân cấp xã như một hình thức giải quyết tranh chấp. Việc này có thể gây ra lơ là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và làm cho quá trình hòa giải không đạt được hiệu quả như mong đợi.

4. Hòa giải tranh chấp đất đai có được coi là một điều kiện bắt buộc để khởi kiện ra Tòa án không?

Vấn đề xem xét việc hòa giải tranh chấp đất đai có phải là điều kiện bắt buộc để đưa ra kiện ra Tòa án cũng cần được nghiên cứu một cách cẩn thận. Tính chất pháp lý bắt buộc của hòa giải tranh chấp đất đai do ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành tập trung vào các phương diện sau đây:

Một, hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện bởi ủy ban nhân dân cấp xã là một yếu tố quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và giải quyết các vụ việc liên quan.

Hai, giá trị pháp lý của hòa giải tranh chấp đất đai do ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện được công nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, Luật đất đai quy định rằng trong trường hợp hòa giải dẫn đến thay đổi hiện trạng ranh giới sử dụng đất hoặc chủ thể sử dụng đất, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sẽ gửi biên bản hòa giải cho phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường để cùng quyết định công nhận thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tinh thần trên không bị thay đổi mà được giữ nguyên trong Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, định rõ quyền tranh chấp đất đã được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Nếu không được giải quyết, người liên quan mới có quyền khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

Các văn bản pháp luật được tham khảo trong bài viết:

Luật Đất đai năm 2013;

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP đưa ra hướng dẫn về việc trả lại đơn khởi kiện và quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án bởi Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.