Xây nhà trên đất ở nông thôn có cần xin giấy phép xây dựng?

1. Xây nhà trên đất ở nông thôn có cần xin giấy phép xây dựng không?

Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) hiện hành có quy định chi tiết về trường hợp xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn. Đối với hầu hết các công trình xây dựng, trước khi tiến hành phải nộp đơn xin cấp phép xây dựng từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương tự, bên cạnh việc xây dựng theo mục đích sử dụng đất, theo quy định của pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở trên đất nông thôn có yêu cầu xin cấp phép hoặc không phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, không bắt buộc phải xin cấp phép trong tất cả các trường hợp. Đối với những trường hợp không xin cấp phép xây dựng mà không tuân thủ và đảm bảo các quy định, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.

Để xác định xem trường hợp nào không cần xin cấp phép xây dựng khi xây nhà ở trên đất nông thôn, ta sử dụng phương pháp loại trừ. Có một số trường hợp được miễn xin cấp phép xây dựng theo quy định như sau:

- Đối với các công trình đã hoàn thành các giai đoạn cơ bản và có nhu cầu sửa chữa bên trong hoặc bên ngoài, nhưng không giáp với các đường yêu cầu quản lí kiến trúc và không thay đổi kết cấu cơ bản, kết cấu chịu lực, đồng thời không ảnh hưởng đến môi trường và phù hợp với kế hoạch quy hoạch sử dụng đất, thì không cần xin giấy phép.

- Xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn với quy mô nhỏ, dưới 07 tầng, trong một khu vực chưa được quy hoạch kế hoạch triển khai đô thị, không thuộc khu chức năng (như khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất...) hoặc không nằm trong kế hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, việc xây dựng không nhằm mục đích hoặc không trong khu vực bảo tồn, khu di tích văn hóa lịch sử.

- Xây dựng nhà ở tại các vùng miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa mà không có kế hoạch quy hoạch khu đô thị, quy hoạch xây dựng theo chức năng (ví dụ như khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất…) và không được xây dựng trên các khu vực bảo tồn, khu di tích văn hóa lịch sử;

- Ngoài ra, các công trình xây dựng trên đất nông thôn còn bao gồm các công trình, nhà ở thuộc diện bí mật của Nhà nước, các công trình có lệnh khẩn cấp từ Nhà nước, và các công trình xây dựng tạm.

Vậy, nếu thuộc vào những trường hợp đã nêu trên, việc xây dựng nhà ở vùng nông thôn cần phải xin giấy phép.

Ngược lại, nếu không thuộc vào bất kỳ trường hợp nào đã nêu trên, không cần phải xin giấy phép xây dựng khi xây nhà trên đất nông thôn. Các trường hợp không cần phép xây dựng nhà ở đất nông thôn có thể được trình bày như sau:

- Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn với ít nhất 7 tầng trong mọi trường hợp;

- Xây dựng nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng tại nông thôn chỉ được thực hiện trong dự án xây dựng khu đô thị hoặc dự án nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

- Phát triển nhà ở ở vùng nông thôn, có quy mô nhỏ, có ít hơn 07 tầng, nhưng vẫn phải tuân thủ các quy hoạch và kế hoạch xây dựng đô thị được triển khai;

- Xây dựng nhà ở ở vùng nông thôn với quy mô dưới 07 tầng, được quy hoạch trong khu vực xây dựng có chức năng cụ thể (ví dụ như khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất…);

2. Điều kiện xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn:

Xác định được rằng việc xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn, có quy mô không quá 07 (bảy) tầng và thuộc diện quy hoạch xây dựng các điểm dân cư nông thôn (tức là nơi mà các hộ gia đình có mối liên kết với nhau trong việc sản xuất hoặc sinh hoạt) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với trường hợp cần phải xin giấy phép xây dựng cho quá trình xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn, đòi hỏi phải đáp ứng các điều kiện sau đây trước khi tiến hành khởi công:

- Quá trình xin giấy phép phải có đủ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép theo quy định của pháp luật;

- Quá trình xin phép và xây dựng phải tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn. Quy hoạch này bao gồm các nhiệm vụ như: dự báo quy mô dân số và lao động, dự báo quy mô đất đai, yêu cầu sử dụng đất để bố trí công trình xây dựng, bảo tồn và chỉnh trang, hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong điểm dân cư nông thôn.

- Khu vực xây dựng công trình nhà ở nông thôn cần đáp ứng các điều kiện tự nhiên ổn định, hỗ trợ phát triển kinh tế và có lợi thế về vị trí địa lý, an toàn kĩ thuật và môi trường. Không được phép xây dựng nhà ở trên đất có nguy cơ địa chất, thường xảy ra ngập lụt, lũ quét, sạt lở... Cần hạn chế sử dụng đất canh tác, đặc biệt là đất canh tác nông nghiệp năng suất cao, và tận dụng đất đồi, núi, gò bãi và đất trồng trọt kém năng suất để mở rộng điểm dân cư nông thôn.

3. Thủ tục xin giấy phép xây dựng ở nông thôn như thế nào?

Theo quy định của pháp luật về xây dựng, cụ thể là tại Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) hiện hành, có quy định về thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở tại nông thôn gồm 03 bước. Các bước này bao gồm: bước chuẩn bị và nộp hồ sơ, bước xét duyệt hồ sơ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và cuối cùng là bước đóng phí, lệ phí rồi nhận kết quả. Cụ thể, trình tự thủ tục từng bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng. Theo quy định tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng, hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:

– Yêu cầu cung cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 kèm theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết các vấn đề liên quan đến quản lý dự án đầu tư xây dựng;

– Vui lòng cung cấp tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành.

- Hồ sơ thiết kế xây dựng phòng cháy, chữa cháy và báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế phải tuân theo quy định của luật về phòng cháy, chữa cháy và xây dựng. Hồ sơ này có thể bao gồm các bản vẽ mặt bằng công trình, bản vẽ tầng và các mặt đứng, mặt cắt, bản vẽ mặt bằng và mặt cắt của móng. Nếu có công trình liền kề, cần có bản cam kết về an toàn của công trình đó.

- Bước 2: Kiểm tra và duyệt hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng. Sau khi nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ tiến hành thẩm tra tính chính xác và thực tế của các yêu cầu. Trong trường hợp có vấn đề phụ thuộc vào phạm vi quản lí của các cơ quan liên quan, ý kiến của họ sẽ được xin. Đồng thời, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ so sánh yêu cầu xin cấp giấy phép xây dựng với quy định của pháp luật hiện hành. Các chủ thể sẽ được hướng dẫn nộp lệ phí theo quy định của nội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Bước 3: Thanh toán lệ phí và nhận kết quả xét duyệt từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cần lưu ý rằng nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ thể sẽ không được cấp giấy phép xây dựng. Đồng thời, nếu yêu cầu xin cấp giấy phép xây dựng không đáp ứng đủ các điều kiện quy định, cũng sẽ không được cấp giấy phép xây dựng. Trong trường hợp này, ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ gửi văn bản trả lời và nêu rõ lí do từ chối giải quyết đến người nộp hồ sơ, sau đó chủ thể không cần thực hiện nghĩa vụ tài chính.

4. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng ở nông thôn?

Theo quy định hiện hành tại Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), trường hợp nhà ở riêng lẻ, ủy ban nhân dân cấp huyện nơi xây dựng nhà ở sẽ có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Trừ khi xây dựng nhà ở tại nông thôn và thuộc trường hợp được miễn giấy phép theo Điều 89 Luật Xây dựng, họ phải xin phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể như sau: - Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp 3, cấp 4 và nhà ở riêng lẻ mà họ quản lý; - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền cấp giấy phép xây dựng (như Sở Xây dựng, ban quản lý khu chế xuất, ban quản lý khu kinh tế...) có thẩm quyền cấp phép trong những trường hợp khác, ngoại trừ trường hợp thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp huyện.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020);

Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.