Xây dựng trái phép trên đất quy hoạch bị xử lý như thế nào?

1. Xây dựng trái phép trên đất quy hoạch là gì?

Xây dựng trái phép là khi xây dựng nhà ở hoặc công trình mà không có giấy phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền (như Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện). Tuy nhiên, có những trường hợp đặc biệt như công trình bí mật quốc gia hoặc công trình phụ xây tạm để phục vụ một công trình chính thì được miễn cấp giấy phép xây dựng. Trong trường hợp này, chủ đầu tư / chủ hộ phải thông báo cho chính quyền địa phương nơi xây dựng để lưu hồ sơ và theo dõi.

Xây dựng trái phép trên đất quy hoạch là khi xây dựng trên khu đất đã được giải tỏa theo dự án định kì của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, công trình và khu đất đó phải tuân thủ theo quy hoạch đã được phê duyệt và chấp thuận trước đó. Đây được coi là xây dựng trái phép, không phải là trường hợp không cần giấy phép. Nếu không tự ý dỡ bỏ, công trình đang tồn tại trên khu đất quy hoạch đó sẽ bị cưỡng chế phá dỡ mà không có vấn đề bồi thường.

2. Xây dựng trái phép trên đất quy hoạch bị xử lý như thế nào?

Trong trường hợp đất thuộc diện quy hoạch mà nhà nước chưa giải phóng mặt bằng, những công trình đã tồn tại sẽ được phép tồn tại cho đến khi Nhà nước tiến hành giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch. Khi nhà nước tiến hành giải phóng mặt bằng, chủ công trình phải tự nguyện phá dỡ công trình. Trường hợp chủ công trình không tự giác phá dỡ, công trình đó sẽ bị cưỡng chế phá dỡ và chủ công trình phải chịu mọi chi phí phá dỡ do vi phạm pháp luật.

Nếu đã có kế hoạch quy hoạch và vẫn mong muốn xây dựng nhà ở trên đất này lâu dài, pháp luật không cho phép xây dựng. Nếu cố ý vi phạm, sẽ bị coi là xây dựng trái phép trên đất quy hoạch và bị cưỡng chế phá dỡ. Ngoài ra, còn có thể đặt ra vấn đề về xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ, quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong các hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác và kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, bất động sản và nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

Trong trường hợp mảnh đất hoặc khu đất nằm trong diện quy hoạch giải tỏa, thì bạn sẽ nhận được giấy phép xây dựng tạm cho thửa đất của mình khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 7 của Nghị định số 64/2012/NĐ-CP về giấy phép xây dựng. Để đạt được giấy phép xây dựng tạm, bạn cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Cụ thể, các điều kiện như sau:

1. Thửa đất thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực chức năng đã được phê duyệt và công bố bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, việc thực hiện quy hoạch và quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn chưa được tiến hành.

Thứ hai, quy hoạch và thời gian tồn tại công trình phải tuân thủ quy định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đối với từng khu vực, và phải phù hợp với kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng, quy hoạch chi tiết, cũng như quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ ba, công trình xây dựng phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy chứng minh quyền sử dụng đất.

Thứ tư, khi đến hạn ghi trên giấy phép xây dựng và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết phá dỡ công trình. Trong trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ, sẽ bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí liên quan. Nếu quy hoạch xây dựng chưa được triển khai khi quá thời hạn ghi trên giấy phép xây dựng tạm, chủ đầu tư vẫn được sử dụng công trình cho đến khi cơ quan Nhà nước ra quyết định thu hồi đất. Hỗ trợ phá dỡ sẽ tuân thủ theo quy định của pháp luật.

3. Trình tự và thủ tục cưỡng chế công trình xây dựng trái phép trên đất quy hoạch:

Thứ nhất, khi phát hiện hành vi vi phạm hành chính, người có thẩm quyền phải lập biên bản vi phạm hành chính theo đúng quy định của pháp luật. Ví dụ, vi phạm có thể là xây dựng công trình trái phép trên đất đã thuộc diện quy hoạch.

Thứ hai, trong vòng 24 giờ kể từ khi lập biên bản, nếu tổ chức hoặc cá nhân vi phạm tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm đó cố ý, người có thẩm quyền sẽ phải đình chỉ thi công xây dựng công trình nếu có dấu hiệu vi phạm.

Thứ ba, trong vòng 07 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính theo quy định của luật xử lý vi phạm hành chính (trừ khi có vụ việc phức tạp theo luật xử lý vi phạm hành chính), người có thẩm quyền xử phạt hành chính phải ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Quyết định xử phạt phải được gửi đến tổ chức hoặc cá nhân vi phạm, và những người này sẽ phải tuân thủ quyết định xử phạt vi phạm đã đưa ra.

Thứ tư, khi quá hạn thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính mà tổ chức hoặc cá nhân đã vi phạm không thực hiện đúng, không hợp tác hoặc chống đối, người có thẩm quyền xử phạt sẽ ban hành quyết định cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt và thông báo cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã về việc ra quyết định cưỡng chế phá dỡ. Trong vòng 01 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ phải ra quyết định cưỡng chế phá dỡ.

4. Mức xử phạt vi phạm hành chính đối với những hành vi xây dựng trái phép trên đất quy hoạch:

Theo Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định mức xử phạt đối với hành vi xây dựng trái phép trên đất quy hoạch.

Chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng nếu vi phạm một trong những trường hợp sau đây:

- Xây dựng công trình không đúng cấu trúc

- Xây dựng công trình vi phạm quy định về chỉ giới xây dựng;

- Xây dựng công trình không tuân thủ quy hoạch đã được cấp phê duyệt.

– Vi phạm quy định về việc chiếm dụng, túc xuất khoảng không gian, ảnh hưởng đến cá nhân hoặc tổ chức đang sử dụng, quản lý hoặc tác động đến khu vực công cộng, khu vực sinh hoạt chung;

– Vi phạm quy định về việc chiếm dụng lối đi bảo vệ công trình thủy lợi và đê điều, các công trình bảo vệ quốc phòng và an ninh, và lối đi an toàn giao thông, hoặc cố ý xây dựng tại nơi đã được cảnh báo có nguy cơ sạt lở và lũ quét.

Ngoài ra, đối với những công trình xây dựng không tuân thủ quy định và không có giấy phép xây dựng, sẽ áp dụng biện pháp yêu cầu khắc phục hậu quả sau đây:

- Đối với những công trình đã hoàn tất xây dựng, yêu cầu tháo dỡ toàn bộ hoặc phần công trình vi phạm.

– Trong trường hợp công trình đang thi công, chúng tôi sẽ thực hiện biện pháp khắc phục bằng cách viết biên bản xử phạt và yêu cầu ngừng việc thi công công trình vi phạm. Áp dụng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020);

– Nghị định số 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giấy phép xây dựng;

– Nghị định số 139/2017/NĐ-CP do Chính phủ ban hành quy định về vi phạm hành chính trong các hoạt động liên quan đến đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.