Xây dựng nhà xưởng trên đất ruộng thì có hợp pháp không?

1. Có được xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp không?

1.1. Muốn xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp?

Việc sử dụng đất đai trong quốc gia luôn được quản lý bởi Nhà nước theo quy định pháp luật. Theo Luật Đất đai 2013, mọi hình thức sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, và phải đảm bảo mục đích sử dụng đất đã được quy định.

Đặc biệt, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp, không được phép tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng trái pháp luật.

Để quản lý đất đai quốc gia một cách thuận tiện, nhà nước luôn áp dụng các quy định nhằm bảo đảm nguyên tắc sử dụng đất đã được nêu trên. Tuy nhiên, trong thực tế, người dân có thể xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp miễn là đã tuân thủ các thủ tục chuyển đổi và nhận được sự chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Người dân cần đặc biệt lưu ý rằng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chỉ được phép khi đã có sự chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:

- Chúng tôi muốn chuyển đất từ việc trồng lúa sang việc canh tác trồng cây lâu năm, rừng, thủy sản và sản xuất muối.

- Nhà nước đã giao đất ban đầu để trồng cây hàng năm, nhưng bây giờ muốn chuyển đất để nuôi trồng thủy sản nước mặn, làm muối và nuôi trồng thủy sản trong ao, hồ, đầm.

- Đối với đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất, có thể chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Việc chuyển đổi đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp là hiện tượng phổ biến nhất hiện nay. Do đó, có những trường hợp người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai do thiếu hiểu biết.

- Trong trường hợp người dùng đất được giao đất phi nông nghiệp miễn phí, nếu muốn chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất ở hoặc thuê đất, Người dùng đất vẫn được Nhà nước đồng ý nếu đáp ứng điều kiện;

- Với sự gia tăng dân số và thu hẹp nguồn đất thổ cư, Nhà nước tạo điều kiện cho người dân chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp sang đất ở, nhằm đảm bảo sự tồn tại lâu dài và cung cấp nơi ở cơ bản cho người dân.

Khi muốn mở rộng đất thương mại, dịch vụ, người dân có thể yêu cầu cấp phép chuyển đổi đất từ đất xây dựng công trình sự nghiệp hoặc đất sử dụng vào mục đích công cộng sang đất thương mại, dịch vụ.

Vì vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển đổi. Người dân cần nhớ điều này để tránh bị phát hiện và bị phạt vi phạm hành vi, gây gián đoạn cho quá trình sử dụng đất sau này.

 1.2. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:

Với những quy định đã được nêu ở trên, Nhà nước luôn mang đến điều kiện thuận lợi cho người dân sử dụng đất sở hữu một cách tối đa, tạo cơ hội cho kinh doanh và sản xuất nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người sử dụng đất. Thành phần sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều này có nghĩa, hộ gia đình và cá nhân chỉ có thể xây dựng nhà xưởng nếu được Uỷ ban nhân dân cấp huyện ở nơi có đất đồng ý chuyển mục đích sử dụng đất.

Các bước chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

– Giấy chứng nhận.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1. Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

Cách 2. Với nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Khi hồ sơ đầy đủ, bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.

Nếu hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ, trong vòng không quá 03 ngày làm việc, cần thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

Bước 4: Xử lý yêu cầu

Các cơ quan chính phủ có thẩm quyền thực hiện các nhiệm vụ theo quy định như: Đánh giá nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thực hiện tại hiện trường,…

Người dân cần chú ý thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế, nếu họ muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Bước 5: Gửi lại kết quả

Thời gian giải quyết:

– Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

2. Ai có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Theo Luật Đất đai năm 2013, thời gian xem xét và phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa và vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn không được vượt quá 25 ngày làm việc.

- Quyền phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất của tổ chức thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

- Quyền phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Trường hợp diện tích đất nông nghiệp từ 0,5 héc ta trở lên được chuyển đổi sang mục đích thương mại, dịch vụ, cần xin phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quá trình phê duyệt phải được thể hiện bằng văn bản mới và đáp ứng các yêu cầu về hình thức.

- Các Ủy ban nhân dân cấp xã có thể cho thuê đất từ quỹ đất nông nghiệp để sử dụng cho mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

- Chú ý: Quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất chỉ thuộc về cơ quan có thẩm quyền, không được ủy quyền. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải tuân thủ đúng thẩm quyền và thủ tục để được công nhận bởi Nhà nước.

3. Mức phạt xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp:

Theo những nội dung ở trên, nhà xưởng không được xây dựng trên đất nông nghiệp hoặc đất ở, mà phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Nếu muốn xây dựng nhà xưởng trên phần đất đã có, bạn phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Nếu bạn tiến hành xây nhà xưởng mà chưa được cấp phép, bạn sẽ vi phạm quy định pháp luật và gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quản lý và sử dụng đất ruộng. Điều này được quy định tại Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, đã được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 1 Nghị định 04/2020/NĐ-CP như sau:

4.1. Các trường hợp được phép chuyển nhượng đất nông nghiệp:

4. Đất ruộng có chuyển nhượng được không?

STT	Diện tích chuyển trái phép	Mức phạt
		Khu vực nông thôn	Khu vực thành thị
1	dưới 0,02 héc ta	3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng	Hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt khu vực nông thôn.
2	từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta	5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng
3	từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta	8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng
4	từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta	15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng
5	từ 0,5 héc ta đến dưới 1 héc ta	30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng
6	từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta	50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng
8	từ 03 héc ta trở lên	100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng

[Nội dung bảng]

Nhu cầu chuyển nhượng đất nông nghiệp là tất yếu và người sử dụng đất phải tuân thủ những điều kiện nhất định trong quá trình chuyển nhượng. Nếu muốn chuyển nhượng đất ruộng, người dân cần phải đáp ứng 4 điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

+ Đầu tiên, việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một yếu tố quan trọng để chứng minh rằng việc sở hữu đất là hợp pháp, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, trừ khi có quy định tại khoản 3 Điều 186 và trong trường hợp nhận thừa kế như quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

+ Thứ hai, đất đã được sử dụng trong thời gian dài, ổn định và không có tranh chấp giữa các bên. Điều này ngụ ý rằng đất đang được sử dụng thực tế là thuộc sở hữu của người sử dụng.

- Trong quá trình sử dụng quyền sử dụng đất, không được kê biên để đảm bảo việc thi hành án, ví dụ như khi người dân sử dụng đất ruộng để thế chấp vay ngân hàng,...

- Việc chuyển nhượng đất ruộng phải thực hiện trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Nhà nước, để đảm bảo tính hợp pháp của việc chuyển nhượng.

4.2. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp:

- Không được phép chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong trường hợp mà pháp luật cấm chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất.

- Các tổ chức kinh tế không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Không cho phép chuyển nhượng hay tặng quyền sử dụng đất trồng lúa cho hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp.

- Không cho phép chuyển nhượng hay tặng quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, và phân khu phục hồi sinh thái của rừng đặc dụng cho hộ gia đình và cá nhân, trừ trường hợp không sinh sống trong khu vực đó.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP nhằm quy định về việc thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.