Trường hợp nào nhà chung cư phải dỡ để xây dựng lại?

1. Những trường hợp nhà chung cư phải dỡ để xây dựng lại:

Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để thực hiện cải tạo, xây dựng lại bao gồm như sau:

1. Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ ban hành kết luận kiểm định chất lượng và thông báo cho chủ sở hữu nhà ở. Thông báo này sẽ được công bố công khai trên phương tiện thông tin đại chúng và trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Thứ hai, trong trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nhưng chưa đạt đến mức phải phá dỡ, nhưng hiện đang nằm trong khu vực thực hiện cải tạo và xây dựng để đảm bảo sự đồng bộ của khu nhà chung cư, kế hoạch phá dỡ, cải tạo và xây dựng mới phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ ba, nhà chung cư không thuộc diện phải phá dỡ hoặc cải tạo nhưng có dấu hiệu hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ,... và tất cả các chủ sở hữu căn hộ chung cư đều đồng ý, tán thành và thống nhất việc phá dỡ, cải tạo căn hộ để xây dựng lại căn hộ mới thông qua buổi tổ chức họp trong Hội nghị của cư dân chung cư.

Bên cạnh đó, hướng dẫn chi tiết về việc phá dỡ và cải tạo nhà ở chung cư để xây dựng còn được quy định tại Điều 5 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 7 năm 2021 về việc cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư. Quy định các trường hợp cụ thể như sau:

1. Trường hợp cần phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư do ảnh hưởng của sự cố, thiên tai, hoặc cháy nổ theo quy định của pháp luật, đây được xem là trường hợp do yếu tố vô ý của cá nhân, hộ gia đình không thể đề phòng được. Trong trường hợp này, có thể tiến hành phá dỡ và xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư mới theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng hoặc nhà chung cư đang sử dụng chưa hết niên hạn theo quy định của pháp luật, nhưng lại được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kết luận kiểm định thuộc một trong các trường hợp sau đây, nhà chung cư sẽ được phá dỡ để cải tạo và xây dựng lại:

1. Nhà chung cư có kết cấu chịu lực chính của công trình khi bắt đầu xuất hiện những tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ và gây mất an toàn tính mạng cho các cá nhân sinh sống trong khu chung cư. Trong trường hợp này, cần di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, cá nhân và hộ gia đình đang sử dụng nhà chung cư đó.

(ii) Trong trường hợp nhà chung cư bị hỏng nặng, gây nguy hiểm cục bộ và có những vấn đề nguy hiểm xuất hiện ở các thành phần chính của nhà chung cư như hệ thống PCCC, hệ thống cấp, thoát nước, xử lý nước thải, hệ thống cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng đủ tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc có nguy cơ gây mất an toàn trong quá trình sử dụng và vận hành, nhà chung cư cần phải được phá dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân. Các cơ quan có trách nhiệm cần đưa ra yêu cầu về cải tạo, xây dựng mới và chỉnh trang đô thị theo quy định của pháp luật hiện hành.

Ba là, trong trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng ở một trong các thành phần chính như móng, cột, tường, dầm, xà,... nhưng không đạt được yêu cầu sử dụng bình thường của một nhà chung cư và vẫn không thuộc diện phải bị phá dỡ theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thì nhà chung cư này sẽ thuộc khu vực có nhà chung cư bị phá dỡ theo quy định tại Điều 110 Luật Nhà ở.

Như vậy, theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 7 năm 2021 Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhận thấy rằng, việc phá dỡ và cải tạo nhà chung cư chỉ được thực hiện nếu đáp ứng các trường hợp được nêu trên. Nói cách khác, nếu nhà chung cư không thuộc các trường hợp đó, chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư không được phép phá dỡ và xây dựng lại.

2. Các yêu cầu đối với việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại:

Việc tháo dỡ và xây dựng lại nhà chung cư để cải tạo không thể theo ý muốn của mỗi người, mà cần tuân thủ các quy định, tiêu chuẩn và yêu cầu chung mà cơ quan Nhà nước đặt ra. Theo Điều 112 Luật Nhà ở năm 2014, yêu cầu về việc phá dỡ và xây dựng lại nhà chung cư để cải tạo được quy định cụ thể như sau:

Khi muốn phá dỡ và xây dựng lại nhà chung cư, đầu tiên phải đảm bảo rằng việc này được pháp luật cho phép. Chỉ các cá nhân hoặc tổ chức đã có đủ cơ sở mới có thể tiến hành việc tháo dỡ và sửa chữa lại nhà chung cư. Tháo dỡ và xây dựng lại nhà chung cư này phải tuân thủ quy hoạch xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trước khi thực hiện việc phá dỡ và xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm lập phương án tái định cư và gửi báo cáo đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư sẽ được phá dỡ và xây dựng lại. Phương án này cần được thông báo cho cư dân nơi có nhà chung cư bị phá dỡ và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương để mọi người có thể tiếp cận thông tin này. Đồng thời, phương án này cần được đăng tải và cập nhật trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh.

Thứ ba, chủ đầu tư phải tuân theo dự án khi cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư. Quy hoạch xây dựng khu nhà ở trong khu vực dự án cần được cơ quan nhà nước phê duyệt kèm theo việc phá dỡ nhà chung cư.

Thứ tư, khi cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu của nhà nước, chủ đầu tư phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi tiến hành. Chủ đầu tư cũng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu của nhà nước.

Như vậy, khi thực hiện sửa chữa và xây dựng lại căn hộ chung cư, các nhà đầu tư, cá nhân và chủ sở hữu căn hộ chung cư cần tuân thủ đầy đủ các quy định về tháo dỡ, cải tạo và xây dựng lại căn hộ chung cư được quy định trong luật nhà ở.

3. Việc bố trí nhà ở tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại:

3.1. Phương án bố trí nhà ở tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư:

Theo quy định tại Điều 115 của Luật Nhà ở năm 2014, phương án bố trí tái định cư khi phá dỡ căn hộ chung cư được quy định như sau:

Đối với trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu đang cho thuê, việc bố trí chỗ ở cho người thuê sẽ được thực hiện thông qua thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người thuê về việc tái định cư sau khi nhà chung cư bị phá dỡ để cải tạo hoặc xây dựng lại. Luật pháp quan trọng việc thỏa thuận trong trường hợp này, bởi vì chủ sở hữu nhà chung cư và người thuê đều có ràng buộc pháp lý theo hợp đồng thuê nhà chung cư. Đồng thời, việc phá dỡ và xây dựng lại nhà chung cư cũng phục vụ mục đích đảm bảo an toàn cho các cư dân sinh sống tại đây. Vì vậy, luật pháp đề xuất phương án để chủ sở hữu và người thuê nhà chung cư thỏa thuận về việc tái định cư, nhằm đẩy cao tính thỏa thuận và ý chí của các bên trong trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng hoặc cải tạo mới.

Trong trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, và có sự tham gia đầu tư từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp sẽ thỏa thuận về phương án tái định cư theo quy định của luật pháp về nhà ở, và sau đó báo cáo cho Ủy ban nhân dân tỉnh về việc phá dỡ và xây dựng lại nhà chung cư. Trước khi báo cáo cho Ủy ban nhân dân tỉnh, chủ sở hữu nhà chung cư phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường để thống nhất phương án tái định cư.

Đối với trường hợp nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 2 Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014 mà chủ sở hữu không tuân thủ việc phá dỡ, Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có nhà ở sẽ cưỡng chế phá dỡ và tổ chức lập, phê duyệt phương án tái định cư theo quy định của pháp luật nhà ở. Cơ quan nhà nước - Ủy ban nhân dân tỉnh thực hiện cưỡng chế trong tình huống này để đảm bảo an toàn cho cư dân và ngăn chặn những rủi ro và nguy hiểm đối với tính mạng của cư dân tại chung cư. Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014, các chủ sở hữu có nhà ở chung cư muốn phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại sẽ được bố trí nhà ở tái định cư.

3.2. Bố trí nhà ở tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại:

Đối với trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, quy định tại Điều 36 Luật Nhà ở năm 2014 sẽ căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương để bố trí nhà ở, đất ở tái định cư.

Nếu chủ sở hữu nhà ở chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích của nhà ở chung cư cũ đã bị phá dỡ, cải tạo. Trong trường hợp giá trị của nhà mới và nhà cũ có chênh lệch, việc thanh toán giá trị chênh lệch sẽ được thực hiện theo phương án tái định cư đã được phê duyệt (đối với các trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo) hoặc theo phương án tái định cư đã được phê duyệt (đối với các trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư, cải tạo, xây dựng lại).

Hôm thứ ba, tái định cư thông qua hợp đồng thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở giữa người được tái định cư và đơn vị tái định cư nếu được đầu tư bởi Nhà nước; hoặc giữa người được tái định cư và chủ đầu tư nếu dự án được đầu tư bởi doanh nghiệp. Người sở hữu, người sử dụng căn hộ chung cư còn có thể nhận được hỗ trợ bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định của pháp luật đất đai.

– Luật Nhà ở năm 2014 số 65/2014/QH14;

– Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 7 năm 2021 Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;