Trình tự thủ tục người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam

1. Hồ sơ xác lập quyền sở hữu của người nước ngoài đối với nhà ở tại Việt Nam:

Sau khi xác định cá nhân người nước ngoài đáp ứng đủ các điều kiện để sở hữu nhà ở tại Việt Nam, quy định tại Điều 120, Điều 121, 122 Luật Nhà ở năm 2014 yêu cầu người nước ngoài tham gia ký kết các hợp đồng về nhà ở hoặc có văn bản xác nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể:

– Đối với việc người nước ngoài sở hữu nhà ở thông qua hình thức mua bán, thuê mua, tặng cho nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, người nước ngoài cần ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với bên còn lại trong giao dịch để xác nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Cấu trúc văn bản về hợp đồng và nhà ở phải được lập bằng văn bản, và bao gồm các nội dung quan trọng được quy định trong Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014. Những nội dung này bao gồm: họ tên cá nhân, tên tổ chức và địa chỉ của các bên; mô tả về nhà ở giao dịch; giá trị vốn góp, giá trị giao dịch; thời hạn và cách thanh toán; thời gian giao nhận nhà ở; quyền và nghĩa vụ của các bên; ngày có hiệu lực của hợp đồng; và chữ ký của các bên.

Trường hợp người nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua việc thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, cũng phải lập văn bản thừa kế nhà ở theo quy định. Điều này có thể là văn bản khai nhận di sản thừa kế hoặc văn bản phân chia di sản thừa kế. Văn bản thừa kế nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo qui định của pháp luật dân sự.

2. Thủ tục để xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài:

Sau khi xác định đáp ứng đủ các điều kiện để sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài phải tiến hành các thủ tục để được sở hữu nhà. Theo quy định tại Điều 119, Điều 120, 121, Điều 122 Luật nhà ở năm 2014, cá nhân nước ngoài muốn mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, thừa kế, hoặc tham gia giao dịch về nhà ở tại Việt Nam, phải đáp ứng đầy đủ năng lực hành vi dân sự, thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không được yêu cầu đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở đang giao dịch.

Các bên tham gia giao dịch nhà ở, bao gồm cá nhân nước ngoài, và nhận thừa kế nhà ở tại Việt Nam, như đã phân tích, sẽ phải tham gia ký kết các văn bản, hợp đồng về nhà ở, nhằm thiết lập quyền sở hữu của họ đối với nhà ở tại Việt Nam.

Sau khi ký hợp đồng nhà ở, một trong các bên, sau sự uỷ quyền từ bên còn lại, phải chủ động làm hồ sơ để yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà ở tại đó. Trong trường hợp người nước ngoài mua, thuê mua nhà ở từ chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho bên mua, bên thuê mua, trừ khi có thoả thuận khác giữa các bên.

Đối với việc thừa kế một ngôi nhà thương mại tại Việt Nam, người nước ngoài cần tuân theo các văn bản liên quan đã được công chứng, tự tiến hành đăng ký và xác lập quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền để nhận Giấy chứng nhận cho ngôi nhà đó.

Sau khi nhận đơn từ người nước ngoài, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng hoặc người thừa kế căn nhà thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Giấy chứng nhận này được coi là căn cứ pháp lý chứng nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu (trong trường hợp này là người nước ngoài) đối với tài sản là ngôi nhà, căn hộ tại Việt Nam.

Như vậy, khi người nước ngoài đến sinh sống, cư trú hay làm việc tại Việt Nam, họ đều có cơ hội sở hữu một căn nhà thuộc quyền sở hữu cá nhân, miễn là họ đáp ứng các điều kiện quy định trong Luật Nhà ở của Việt Nam. Tuy nhiên, việc xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài phải tuân thủ đúng trình tự và thủ tục được quy định bởi pháp luật.

3. Quy định về việc người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Tóm tắt câu hỏi: Xin chào Công ty, tôi có một vấn đề thắc mắc và muốn nhờ tư vấn như sau:

Tôi có một người bạn người Úc đang muốn mua nhà ở Việt Nam nhưng không hiểu rõ quy định của pháp luật Việt Nam liên quan đến việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Mong muốn nhận được sự hỗ trợ tư vấn từ một luật sư về vấn đề này.

Cá nhân nước ngoài muốn đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải thỏa mãn các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận đầu tư.

- Nhà ở được xây dựng phải tuân thủ quy định của pháp luật Việt Nam.

Hình thức sở hữu: đầu tư xây dựng nhà ở dự án theo quy định của pháp luật tại Việt Nam.

Quyền lợi: có quyền thực hiện các quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật nhà ở năm 2014; trong trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê, chỉ được quyền cho thuê nhà ở.

Nghĩa vụ: có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 11.

Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam:

Điều kiện sở hữu nhà ở: Cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không được hưởng các quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Hình thức sở hữu: Cá nhân nước ngoài có thể mua, thuê mua, nhận tặng hoặc thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Quyền lợi: Bên cạnh việc sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, người nước ngoài cũng phải tuân thủ các quy định sau đây:

- Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Đối với nhà ở độc lập bao gồm biệt thự và những ngôi nhà liền kề, trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

- Trong trường hợp một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố, Chính phủ quy định số lượng căn hộ và nhà ở riêng lẻ mà tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng, nhận thừa kế và sở hữu.

- Không được xem là nhà ở thương mại, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi được tặng hoặc thừa kế, trừ khi nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ, hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định, chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

- Bất kể hình thức giao dịch như mua bán, thuê mua, tặng hoặc kế thừa, người sở hữu nhà ở có thời hạn không vượt quá 50 năm, tính từ ngày nhận Giấy chứng nhận. Thời hạn này có thể được gia hạn theo quy định của Chính phủ nếu cần thiết, và phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

- Trong trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, họ được phép sở hữu nhà ở lâu dài và ổn định theo quyền của một chủ sở hữu nhà ở công dân Việt Nam.

- Trước khi hết hạn sở hữu nhà theo quy định của Luật nhà ở năm 2014, chủ sở hữu có thể tặng hoặc bán nhà này cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu hết hạn mà chủ sở hữu không thực hiện bán hoặc tặng, nhà đó sẽ trở thành tài sản của nhà nước.

Nghĩa vụ: Chủ sở hữu nhà phải tuân thủ các quy định sau đây như công dân Việt Nam.

- Trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu cần thông báo bằng văn bản với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở, theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Chủ sở hữu cũng phải tuân thủ quy định về việc nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, họ có những nghĩa vụ giống như công dân Việt Nam khi là chủ sở hữu nhà ở.

– Hiện thực việc thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua các tổ chức tín dụng đã hoạt động tại Việt Nam.

4. Những lưu ý với người nước ngoài khi mua bán nhà tại Việt Nam:

Điều đặc biệt nổi bật trong Luật nhà ở năm 2014 là việc quy định rõ ràng về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức cá nhân nước ngoài. Theo Điều 7 của Luật Nhà ở năm 2014, tổ chức cá nhân nước ngoài cũng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng đủ một số điều kiện quy định. Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2014 còn chi tiết quy định về quyền lợi và trách nhiệm của người nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam.

The target foreigners (organizations, foreign individuals) are allowed to own houses in Vietnam:

According to Article 159 of the 2014 Housing Law, the following foreigners are allowed to own houses in Vietnam:

- Các tổ chức và cá nhân từ nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải tuân theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật có liên quan.

- Doanh nghiệp nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (được gọi chung là tổ chức nước ngoài).

– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.”

Hình thức sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam:

Theo đạo luật số 159 về Nhà ở năm 2014, Tổ chức và cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các cách sau đây:

- Đầu tư vào việc xây dựng nhà ở dự án tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về Nhà ở và các luật liên quan.

- Người nước ngoài có thể mua, thuê mua, nhận tặng, hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (ngoại trừ các dự án nhà ở thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ Việt Nam).

- Người nước ngoài có các điều kiện, quyền và nghĩa vụ khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải thỏa mãn các yêu cầu sau khi sở hữu nhà tại Việt Nam:

– Có giấy chứng nhận đầu tư

– Có nhà ở được xây dựng trong dự án theo qui định của pháp luật về nhà ở

Đối với các tổ chức nước ngoài như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh của ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam muốn mua nhà, phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc các giấy tờ liên quan được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam.

Đối với Cá nhân nhập cảnh từ nước ngoài và mua căn nhà tại Việt Nam, không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao và lãnh sự theo quy định của pháp luật

Phải được cấp phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc nhóm được hưởng ưu đãi ngoại giao, lãnh sự.

- Một tòa nhà chung cư chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ bằng cách mua, thuê mua, nhận tặng, nhận thừa kế. Nếu là nhà riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà liền kề, chỉ được sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường.

- Cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở, nhưng không quá 50 năm tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Nếu có nhu cầu, có thể gia hạn thời hạn sở hữu theo quy định của Chính phủ. Thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

- Trong trường hợp một cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, họ được quyền sở hữu nhà ở một cách ổn định và lâu dài, và có các quyền như chủ sở hữu nhà ở của công dân Việt Nam.

- Đối với tổ chức nước ngoài, họ được phép sở hữu nhà ở thông qua các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng, hoặc nhận thừa kế nhà ở, nhưng không được vượt quá thời hạn đã ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư được cấp cho tổ chức đó. Thời gian sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức nhận được Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận đó.