Trách nhiệm sửa chữa hư hỏng, bảo trì thang máy chung cư

1. Thang máy trong nhà ở chung cư là tài sản chung hay riêng?

Chung cư là gì? Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, chung cư là loại nhà có ít nhất 2 tầng, nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang chung, có cả phần sở hữu riêng và sở hữu chung. Ngoài ra, hệ thống công trình hạ tầng của chung cư cũng được thiết kế và xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh thương mại. 

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014, thang máy trong chung cư có thể được xem là tài sản chung hoặc tài sản riêng, phụ thuộc vào quyền sở hữu riêng và sở hữu chung của từng căn hộ.

Bài viết gốc đã được chỉnh sửa để cải thiện nội dung.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên,

2. Nguồn kinh phí và trách nhiệm sửa chữa hư hỏng, bảo trì thang máy tại nhà chung cư:

có thể khẳng định: Về không gian, về hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư được quy định tại điều luật nêu trên có bao gồm cả thang máy, do đó, thang máy được cho là thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

2. Nguồn kinh phí và trách nhiệm sửa chữa hư hỏng, bảo trì thang máy tại nhà chung cư:

2.1. Trách nhiệm sửa chữa hư hỏng, bảo trì thang máy tại nhà chung cư:

Đứng trước thực trạng, tốc độ gia tăng chóng mặt của các nhà cao tầng, chung cư tại các thành phố lớn nói riêng và cả nước nói chung đã tạo nên áp lực đảm bảo sự an toàn khi vận hành thang máy, đặc biệt là tại các hệ thống thang máy tại các khu nhà chung cư. Hiện nay, căn cứ Điều 11 Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 02 năm 2016 ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, người có trách bảo trì nhà chung cư quy định: Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và quy định tại Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Đối với trường hợp có phần hư hỏng phần sở hữu riêng của tòa nhà chung cư mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác sinh sống tại khu chung cư đó thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó. Nếu như chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc cá nhân được giao quản lý tòa nhà chung cư có quyền được tạm ngừng hoặc tiến hành đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp các dịch vụ như dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng của chủ sở hữu này.

Bên cạnh đó, nếu phần hư hỏng thuộc sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng, chủ sở hữu của phần tài sản riêng này phải chịu trách nhiệm cung cấp điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý chung cư, đơn vị thi công sửa chữa, kiểm tra lại sự hư hỏng của tài sản này. Bảo trì thang máy trong khu vực chung cư cần được thực hiện bởi đơn vị có năng lực theo quy định của pháp luật xây dựng, nhằm giảm thiểu các rủi ro kỹ thuật khi sử dụng thang máy trong chung cư.

Về trách nhiệm bảo trì thang máy chung cư, chủ đầu tư hoặc Ban quản trị chung cư sẽ đưa ra quyết định về quy trình và thời gian thực hiện bảo trì khi thang máy chung cư có dấu hiệu cần bảo trì, sửa chữa.

2.2. Nguồn kinh phí được sử dụng để sửa chữa hư hỏng, bảo trì thang máy nhà ở chung cư:

Hiện tại, theo quy định của luật pháp hiện hành, dựa trên khoản 3 Điều 34 Quy chế ban hành cùng với Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 02 năm 2016 về việc ban hành quy chế quản lý, sử dụng chung cư, có quy định về nguyên tắc bảo trì, sửa chữa chung cư, những phần của chung cư sẽ sử dụng được kinh phí bảo trì chung để duy trì, sửa chữa như sau:

Thứ nhất, bảo trì những phần và phần diện tích thuộc chung, đó là: phần sử dụng chung của chung cư sẽ bao gồm những phần diện tích sau đây: Phần diện tích còn lại của chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng (Phần diện tích trong căn hộ bao gồm diện tích ban công, lô gia kết nối với căn hộ chung cư đó; Phần diện tích khác bên trong chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sỡ hữu chung cư; và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng có liên quan đến căn hộ chung cư hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của căn hộ chung cư đó) và khu nhà ở sinh hoạt chung của chung cư; không gian và hệ thống được thiết kế chịu lực trang thiết bị kỹ thuật sử dụng chung trong tòa nhà chung cư bao gồm cấu trúc khung gầm, cột, tường chịu lực, tường bao địa điểm, tường chia căn hộ, sàn, mái, sân hiên, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, lối thoát hiểm, hộp xử lý rác, hệ thống kỹ thuật, hệ thống cung cấp điện, nước, gas, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, hệ thống thoát nước, bể phốt, hệ thống chống sét, hệ thống chữa cháy và những phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sỡ hữu chung cư;

Thứ hai, các thiết bị đồng sở hữu trong nhà chung cư bao gồm: máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống chữa cháy, hệ thống thông gió, hệ thống cung cấp ánh sáng điện, hệ thống điện sinh hoạt, các thiết bị điện chung, hệ thống cung cấp và thoát nước, hệ thống cung cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, cột thu lôi và các thiết bị dùng chung khác cho nhà chung cư.

Theo đó, việc bảo trì thang máy và các thiết bị đồng sở hữu trong nhà chung cư sẽ được thực hiện trong phạm vi bảo trì sở hữu chung của nhà chung cư và được tài trợ từ nguồn kinh phí bảo trì sở hữu chung của nhà chung cư để tiến hành bảo trì và sửa chữa.

3. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi thang máy nhà chung cư gây thiệt hại cho người khác:

Với quy định tại Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015 về trường hợp bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng gây ra, cần đưa ra các điều chỉnh cụ thể như sau: Khi hoạt động của nhà cửa, công trình xây dựng dẫn đến xảy ra thiệt hại, người sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng có nghĩa vụ bồi thường cho thiệt hại tác động đến các bên thứ ba. Trường hợp người thi công có lỗi gây thiệt hại từ nhà cửa, công trình xây dựng khác, người đó sẽ chịu trách nhiệm liên đới với việc bồi thường.

Do đó, khi xảy ra sự cố với thang máy tại tòa nhà chung cư, trách nhiệm bồi thường thiệt hại sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức như sau: Chủ sở hữu tòa nhà chung cư, người được giao quản lý tòa nhà chung cư và người thi công sẽ chịu trách nhiệm liên đới trong trường hợp xảy ra lỗi từ phía người thi công, trừ khi trường hợp này được miễn trách nhiệm bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở năm 2014 số 65/2014/QH14;

– Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 02 năm 2016 Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;