Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư là bao nhiêu?

1. Bán nhà chung cư có cần nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Thuế và vai trò quan trọng của nó

1.1. Thuế thu nhập cá nhân được hiểu như thế nào?

Thuế là một khoản đóng góp bắt buộc từ các thể nhân và pháp nhân do Nhà nước theo mức độ và thời hạn được pháp luật quy định nhằm sử dụng cho mục đích công cộng. Các quốc gia thường ban hành hệ thống thuế với nhiều sắc thuế khác nhau để huy động nguồn thu cho ngân sách nhà nước và các mục tiêu điều tiết khác. Trong đó, sắc thuế thu nhập cá nhân có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc thực hiện chính sách công bằng xã hội và điều tiết vĩ mô nền kinh tế, nhằm tăng cường hiệu quả xã hội. Đó chính là lý do mà thuế thu nhập cá nhân được ví như "nữ hoàng hòa các loại thuế".

Cần nhận thấy rằng, thuế thu nhập cá nhân có ảnh hưởng quan trọng đến công tác quản lý thuế. Đây là một loại thuế trực thu, nghĩa là nghĩa vụ nộp thuế không thể chuyển giao cho các chủ thể khác. Do đó, người nộp thuế thu nhập cá nhân thường có tâm lý áp lực hơn so với việc nộp các loại thuế gián thu.

1.2. Bán nhà chung cư có cần nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Căn hộ chung cư là thuật ngữ được đưa ra lần đầu trong Luật Nhà ở năm 2005 tại Việt Nam. Trước đó, định nghĩa căn hộ chung cư thường được gọi là nhà tập thể. Theo đó, căn hộ chung cư là loại nhà ở có ít nhất hai tầng, có hệ thống lối đi riêng, cầu thang riêng và sử dụng các công trình hạ tầng chung cho nhiều hộ gia đình hoặc cá nhân. Điều này bao gồm cả phần sở hữu riêng và sở hữu chung của tất cả cư dân sống trong tòa căn hộ chung cư đó.

Theo quan điểm cá nhân, căn hộ chung cư có thể được hiểu một cách đơn giản là một công trình xây dựng với nhiều tầng, bao gồm nhiều căn hộ riêng biệt. Các thành phần bên trong căn hộ chung cư, chẳng hạn như cầu thang, hành lang và thang máy, là phần sở hữu riêng của từng hộ sử dụng và là phần sở hữu chung của cả cư dân. Tòa nhà căn hộ chung cư cũng có hệ thống công trình hạ tầng chung phục vụ tất cả cư dân, được xây dựng với mục đích sử dụng để ở hoặc kinh doanh kết hợp với việc ở.

Theo Điều 3 Luật Thuế thu Nhập Cá Nhân, việc mua bán hoặc chuyển nhượng căn hộ chung cư sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể như sau:

- Thứ nhất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là thu nhập thu được khi người sở hữu quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền này cho người khác. Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo ra thu nhập cho bên nhận chuyển nhượng, là sự di chuyển khoản tiền từ bên chuyển nhượng tới bên nhận chuyển nhượng.

Thứ nhất, thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng tài sản kèm theo đất. Tài sản kèm theo đất được coi là bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự. Vì vậy, thu nhập thu được từ giao dịch chuyển nhượng tài sản kèm theo đất cũng được coi là thu nhập từ bất động sản.

Thứ hai, thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, bao gồm cả nhà ở được hình thành trong tương lai. Luật Nhà ở năm 2014 đã công nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân thông qua việc đầu tư xây dựng, mua nhà ở và được nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở cho các chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là các chủ sở hữu có quyền sở hữu, sử dụng và quyết định về nhà ở theo ý chí của mình. Vì nhà ở phải được xây dựng trên một diện tích nhất định, thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng nhà ở cũng được coi là thu nhập từ bất động sản.

Ngày thứ tư, thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền thuê đất và quyền thuê mặt nước. Khi cá nhân thuê đất hoặc mặt nước và đã trả tiền thuê trong thời hạn thuê để xác định quyền sở hữu đối với đất hoặc mặt nước thuê, thì quyền thuê đất và quyền thuê mặt nước có giá trị riêng và liên quan chặt chẽ đến đất và mặt nước.

Ngày thứ năm, thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức. Luật thuế thu nhập cá nhân không xác định rõ thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức là khoản thu nhập nào. Tuy nhiên, ta có thể dựa vào Thông tư số 111/2013/TT-BTC để xác định chi tiết, ví dụ như thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản khi người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền tương tự như người sở hữu bất động sản...

2. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư là bao nhiêu?

Áp dụng công thức chung, tổng thuế thu nhập cá nhân được tính bằng cách nhân thuế suất cho thu nhập tính thuế.

Trong đó, thu nhập tính thuế được tính bằng cách trừ đi các khoản giảm trừ như giảm trừ gia cảnh, giảm trừ cá nhân...

Thuế suất áp dụng cho việc bán căn hộ chung cư được quy định theo Điều 29 của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể, thuế sẽ áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trong trường hợp này là thuế áp dụng cho thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng căn nhà chung cư. Mức thuế suất sẽ là 2%.

Từ đó, có thể kết luận rằng, nếu căn hộ chung cư không được sử dụng là nhà ở duy nhất trong quá trình chuyển nhượng, người chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2% dựa trên giá chuyển nhượng căn hộ chung cư đó.

3. Khi nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư?

Chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hoặc mua bán căn hộ chung cư được thiết lập nhằm khuyến khích và hỗ trợ chủ sở hữu chỉ sở hữu duy nhất một căn hộ chung cư tại Việt Nam. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng thuế và tăng thêm nguồn thu nhập để đáp ứng cuộc sống hàng ngày của người dân. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Thông tư số 111/2013/TT-BTC, cá nhân chuyển nhượng căn hộ chung cư phải đáp ứng các điều kiện sau đây cùng một lúc:

1. Chỉ có duy nhất một căn hộ chung cư tại thời điểm chuyển nhượng, như sau:

- Việc xác định quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất;

- Trong trường hợp chuyển nhượng nhà ở với quyền sở hữu chung và đất ở với quyền sử dụng chung, chỉ các cá nhân chưa sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ở nơi khác mới được miễn thuế, còn những cá nhân có sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế;

- Trong trường hợp vợ chồng có chung sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, nhưng vợ hoặc chồng còn có riêng nhà ở hoặc đất ở, khi chuyển nhượng nhà ở hoặc đất ở chung, vợ hoặc chồng không được miễn thuế, trong khi vợ hoặc chồng có nhà ở hoặc đất ở riêng thì không được miễn thuế.

- Thứ hai, chủ sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tính từ thời điểm chuyển nhượng ít nhất là 183 ngày. Thời điểm quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xác định dựa trên ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất.

Thứ ba, tiến hành chuyển nhượng toàn bộ nhà hoặc đất. Trong trường hợp cá nhân sở hữu quyền sử dụng duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần, không được làm lệ thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Trong quá trình miễn thuế khi chuyển nhượng bất động sản, như mua bán căn hộ chung cư, nếu phát hiện vi phạm, gian lận hoặc trốn tránh nghĩa vụ, sẽ truy thu thuế và xử phạt theo quy định của pháp luật thuế.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007;

– Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 15/08/2013 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân.