Thủ tục đặt cọc mua căn hộ chung cư chặt chẽ, đúng luật

1. Thủ tục đặt cọc mua căn hộ chung cư chặt chẽ, đúng luật:

1.1. Xác định điều kiện của căn hộ chung cư có được phép mua bán không:

Để đặt cọc mua căn hộ chung cư một cách chuẩn bị tốt hơn, cần xác định liệu căn hộ chung cư mà bạn muốn mua có được phép mua bán hay không. Điều này là vô cùng quan trọng để đảm bảo quy trình mua bán căn hộ chung cư diễn ra hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của người mua chung cư.

– Điều kiện cần có để căn hộ chung cư được phép mua bán là:

- Cần có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

- Không đang trong tình trạng tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu căn hộ chung cư.

- Không đang trong thời hạn sở hữu căn hộ chung cư (đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn).

- Không phải chịu biện pháp kê biên để thực hiện án phạt hoặc quyết định hành chính có hiệu lực từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

– Điều kiện của căn hộ chung cư hình thành trong tương lai được phép mua bán đó là:

+ Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (không bắt buộc)

Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

1.2. Xác định điều kiện của bên mua, bên bán căn hộ chung cư:

Ngoài việc xác định về điều kiện của căn hộ chung cư có được phép mua bán đã được đề cập trên, việc xác định điều kiện của người mua và người bán căn hộ chung cư cũng vô cùng quan trọng.

– Bên bán căn hộ chung cư phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Là chủ sở hữu hoặc được sự cho phép và ủy quyền từ chủ sở hữu để tiến hành giao dịch mua bán căn hộ chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật dân sự.

– Cá nhân muốn mua căn hộ chung cư phải đáp ứng đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự. Trong khi đó, tổ chức muốn mua căn hộ chung cư phải có tư cách pháp nhân.

Nếu là người Việt Nam thì phải có đủ năng lực pháp lý để thực hiện các giao dịch mua chung cư theo quy định của luật dân sự và không bắt buộc phải đăng ký thường trú tại nơi có chung cư đang được giao dịch.

Nếu là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì phải có đủ năng lực pháp lý để mua chung cư theo quy định của luật Việt Nam, thuộc đối tượng được sở hữu chung cư tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và không bắt buộc phải đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có chung cư đang được giao dịch.

Nếu là tổ chức thì cần phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trong trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.

1.3. Thỏa thuận trước các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư:

Trước khi tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư, hai bên giao dịch mua bán (bên mua và bên bán) nên thỏa thuận và đồng ý với nhau các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư. Nội dung hai bên nên thỏa thuận và đồng ý với nhau có thể bao gồm:

- Cách thức đặt cọc và thanh toán: Bên mua căn hộ chung cư cần thống nhất với bên bán về phương thức đặt cọc và thanh toán.

- Thời hạn đặt cọc;

- Thời điểm các bên thực hiện việc bàn giao và nhận bàn giao căn hộ chung cư, và tiến hành thủ tục mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật về mua bán căn hộ chung cư.

– Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng;

– Cam đoan của các bên.

1.4. Tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư:

Theo quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư, không cần phải công chứng hay chứng thực. Tuy nhiên, để đảm bảo mặt pháp lý và có căn cứ rõ ràng trong trường hợp có tranh chấp, bên mua và bên bán nên thực hiện công chứng và chứng thực hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư.

2. Thủ tục sau khi đã đặt cọc mua căn hộ chung cư:

Sau khi đã đặt cọc mua căn hộ chung cư, cả hai bên phải tuân thủ quy định của pháp luật về Nhà ở và thực hiện các thủ tục mua bán căn hộ chung cư đúng thời điểm đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc mua bán (hoặc thời điểm khác do hai bên thỏa thuận). Dưới đây là các bước thực hiện:

Note: I have maintained the placeholders

1.4. Tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư:

and

2. Thủ tục sau khi đã đặt cọc mua căn hộ chung cư:

in the revised content.

2.1. Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 điều chỉnh việc mua bán nhà ở (căn hộ chung cư), yêu cầu công chứng và chứng thực hợp đồng. Vì vậy, việc công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là bắt buộc khi tiến hành giao dịch. Quy trình công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: Các bên cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

1. Giấy tờ xác định danh tính và quyền sở hữu căn hộ chung cư của các bên (Có thể là chứng minh nhân dân, hộ khẩu, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ...).

2. Giấy chứng nhận viên chức: điều chỉnh thông tin chủ căn hộ và danh sách các thành viên thuộc cùng hộ gia đình.

Bước 2: Chuẩn bị hợp đồng mua bán: Các bên thỏa thuận các điều khoản và điều kiện mua bán căn hộ chung cư, bao gồm giá bán, phương thức thanh toán, thời gian giao nhận căn hộ, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch.

Bước 3: Chứng thực hợp đồng: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Các bên có mặt tại cơ quan công chứng để chứng minh và xác nhận đúng nội dung trong hợp đồng.

Bước 4: Thanh toán và giao nhận căn hộ: Sau khi chứng thực hợp đồng, các bên thực hiện thanh toán và giao nhận căn hộ chung cư theo thỏa thuận đã được ghi trong hợp đồng.

Bước 5: Đăng ký quyền sở hữu chung cư: Sau khi hoàn tất giao dịch, bên mua tiến hành đăng ký quyền sở hữu căn hộ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Phiếu yêu cầu công chứng cần ghi rõ các thông tin như họ, tên, địa chỉ của bên bán, nội dung công chứng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, danh sách giấy tờ liên quan và thông tin về văn phòng/Phòng công chứng, người tiếp nhận và thời điểm tiếp nhận hồ sơ.

– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần được lược dịch trước đó.

– Giấy tờ tuỳ thân của các bên:

+ Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.

+ Trong trường hợp căn cước công dân của các bên chưa hoàn chỉnh thông tin và cá nhân, việc bổ sung các giấy tờ sau đây là cần thiết:

++ Giấy tờ chứng minh địa chỉ cư trú: giấy xác nhận về nơi ở;

++ Về tình trạng hôn nhân, cần có giấy đăng ký kết hôn nếu chung cư là tài sản chung của vợ chồng, giấy xác nhận độc thân nếu chung cư là tài sản riêng của một người, hoặc bản án/quyết định ly hôn nếu bên bán đã ly hôn và hoàn tất thủ tục tại Toà án...

- Về căn hộ chung cư, cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư, biên bản bàn giao nếu căn hộ chung cư chưa được cấp sổ đỏ, hợp đồng mua bán chung cư giữa nhà đầu tư và bên bán nếu căn hộ chung cư là dạng tài sản hình thành trong tương lai...

- Nếu có, yêu cầu cung cấp giấy tờ liên quan.

Bước 2: Sau khi chuẩn bị hồ sơ, các bên cần đến tổ chức công chứng tại căn hộ chung cư để thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Hoặc có thể đến ủy ban nhân dân cấp xã tại địa điểm căn hộ chung cư để thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

2.2. Kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính:

Kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính khi mua bán căn hộ chung cư bao gồm có:

– Thuế thu nhập cá nhân:

- Trong trường hợp không có thỏa thuận, người mua căn hộ chung cư phải nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất vào ngày thứ 10 sau khi hoàn thành công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

- Trong trường hợp có thỏa thuận, hồ sơ khai thuế phải được nộp cùng thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư.

– Lệ phí đăng ký: Người mua căn hộ chung cư phải nộp hồ sơ khai lệ phí vào thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ (thời điểm gửi hồ sơ sang tên).

– Phí kiểm định hồ sơ.

Hồ sơ khai thuế, lệ phí bao gồm có:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

– Tờ khai lệ phí trước bạ;

– Bản chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu căn hộ chung cư và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;

– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

2.3. Thủ tục sang tên căn hộ chung cư:

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ

– Đơn đăng ký biến động;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (hợp đồng mua bán chung cư giữa nhà đầu tư và bên bán);

– Hợp đồng mua bán đã được công chứng;

– Các giấy tờ khác trong hồ sơ khai và nộp thuế đã nêu trên.

Bước 2: nộp hồ sơ

– Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa;

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 3. Tiếp nhận hồ sơ.

Bước 4. Giải quyết yêu cầu.

Bước 5. Trả kết quả.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở 2014.

– Bộ luật Dân sự 2015.