Thủ tục cưỡng chế bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung

1. Quy định về bảo trì phần sở hữu chung của chung cư:

The current regulation, according to Article 107 of the 2014 Housing Law, refers to the concept of maintenance for condominiums, which includes the maintenance of individual ownership and the maintenance of common ownership of the condominium. The owner of the condominium is responsible for maintaining their individual ownership and contributing funds for the maintenance of the common ownership of the condominium building.

The funds allocated for maintenance activities, as stated in the aforementioned housing law, can only be used for the maintenance of the common ownership areas of the condominium building and not for management and operation purposes, such as purchasing or decoration. In the event that the condominium building needs to be demolished and there are remaining unused maintenance funds, they can be used to support resettlement or added to the fund for the maintenance of the common ownership of the newly constructed condominium building.

Điều 37 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP sau này đã được chỉnh sửa theo Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định, Ban quản trị sẽ lập văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư tọa lạc yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

2. Thủ tục cưỡng chế bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung: 

Tại điều 37 của Nghị định 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở có quy định về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện qua các bước cơ bản như sau:

Bước 1: Sau khi thành lập, Ban quản trị tòa nhà phải yêu cầu chủ đầu tư chuyển giao kinh phí bảo trì. Chủ đầu tư có nghĩa vụ chuyển kinh phí bảo trì nhà chung cư đã thu hộ cho Ban quản lý tòa nhà sau khi nhận được yêu cầu. Thời hạn thực hiện thỏa thuận giữa các bên, không có quy định cụ thể trong luật.

Bước 2: Chủ đầu tư và Ban quản trị cần thống nhất ý kiến với nhau để lập hồ sơ quyết toán kinh phí bảo trì. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì theo quy định pháp luật về nhà ở cho Ban quản trị thông qua chuyển khoản dựa trên số liệu quyết toán được thống nhất bởi cả hai bên.

Bước 3: Nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao trong thời hạn, Ban quản trị sẽ viết đề nghị cho Ủy ban nhân dân tỉnh yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản từ Ban quản trị Tòa nhà, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị. Chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này trong vòng 7 ngày kể từ ngày nhận được văn bản từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bước 4: Trong trường hợp chủ đầu tư vẫn không thực hiện nghĩa vụ sau khi hết thời hạn đã xác định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính và Quyết định cưỡng bàn giao toàn bộ số tiền cho Ban quản trị Tòa nhà theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP để áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Nếu chủ đầu tư vẫn không thực hiện biện pháp khắc phục, Ủy ban tỉnh sẽ ban hành Quyết định cưỡng bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư đối với chủ đầu tư. Quyết định cưỡng chế này sẽ được gửi cho ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản thu tiền kinh phí bảo trì nhà chung cư.

3. Xử lí trong trường hợp chủ đầu tư không còn kinh phí để bàn giao:

Trước hết, trong trường hợp chủ đầu tư không có số tiền trong tài khoản:

Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ lập một văn bản và gửi yêu cầu cho tổ chức tín dụng, yêu cầu cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh và số tiền hiện có trong tài khoản của chủ đầu tư. Trong vòng 7 ngày kể từ ngày nhận được văn bản từ ủy ban nhân dân tỉnh, tổ chức tín dụng sẽ phải cung cấp các thông tin liên quan cho ủy ban nhân dân tỉnh. Dựa trên thông tin này, ủy ban nhân dân tỉnh sẽ ban hành một Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Trong vòng 5 ngày kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế thu hồi tài sản từ ủy ban cấp tỉnh, tổ chức tín dụng phải chuyển toàn bộ số tiền trong quyết định cưỡng chế vào tài khoản của ban quản trị tòa nhà chung cư.

Trường hợp không còn tiền hoặc không đủ tiền trong tài khoản của chủ đầu tư để thực hiện nghĩa vụ, sẽ xảy ra vào thứ hai.

Ủy ban nhân dân tỉnh phối hợp với các cơ quan ban ngành khác như công an, Sở Xây dựng... thực hiện công tác kiểm tra và xác định diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án chung cư hoặc dự án khác để tiến hành kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Trong trường hợp chủ đầu tư không có tài sản như trên hoặc tài sản không đủ giá trị để bán để thu hồi kinh phí bảo trì, thì tiến hành xác định tài sản khác của cá nhân chủ đầu tư để đảm bảo thu hồi đủ kinh phí bán đấu giá và chuyển giao cho Ban quản trị. Tuy nhiên, việc kê biên này phải tương đương với nghĩa vụ mà chủ đầu tư phải thực hiện.

4. Giải quyết trong trường hợp không bàn giao kinh phí bảo trì: 

Thực tế, một số chủ đầu tư đã không tuân thủ hoặc vi phạm quy định về chuyển giao kinh phí bảo trì bằng cách trì hoãn, kéo dài thời gian hoặc sử dụng kinh phí này một cách sai trái. Theo quy định tại Điều 109 của Luật Nhà ở, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao lại phần kinh phí bảo trì đã thu từ người mua hoặc người thuê căn hộ, cùng với số tiền lãi từ việc gửi tiết kiệm kinh phí bảo trì tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, cho ban quản trị tòa nhà chung cư để quản lý và sử dụng.

Một trường hợp điển hình là khi cư dân tố cáo Công ty cổ phần may Hồ Gươm không trả lại chi phí bảo trì chung cư, tổng số tiền lên tới 20 tỉ đồng thuộc quỹ bảo trì. Công ty đã được thành lập vào năm 2016 và đã mở tài khoản tại Ngân hàng Techcombank Văn Quán để chung sở hữu. Tuy nhiên, yêu cầu hoàn trả số tiền này của ban quản trị chung cư không được thực hiện, gây ra mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và ban quản trị. Việc này đã tạo ra nhiều khó khăn và trở ngại trong việc thực hiện địa vị pháp lý của ban quản trị.

Theo khoản 7 điều 66 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính nếu không thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí cho ban quản trị tòa nhà. Mức phạt có thể lên đến 150 triệu đồng và chủ đầu tư sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế để bàn giao ngay kinh phí bảo trì cho ban quản trị tòa nhà theo điểm I khoản 10 của điều 66 trong Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, theo khoản 4 điều 37 Nghị định 30/2021/NĐ-CP, nếu chủ đầu tư không bàn giao và có yếu tố hình sự, ủy ban nhân dân cấp tỉnh, với vai trò là cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có quyền yêu cầu cơ quan điều tra tham gia vào cuộc, thực hiện công tác điều tra và xử lý theo thủ tục tố tụng hình sự. Tuy nhiên, theo luật hình sự Việt Nam, chỉ có thể truy cứu trách nhiệm hình sự đối với cá nhân và không có quy định về trách nhiệm hình sự của tổ chức. Vì vậy, trong trường hợp này, chỉ có thể xác định và truy cứu trách nhiệm hình sự đối với cá nhân cụ thể. Một trong những tội có thể áp dụng là tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, được quy định tại Điều 175 Bộ luật hình sự năm 2015, đã được sửa đổi và bổ sung vào năm 2017, với mức hình phạt từ 3 đến 20 năm tù.

– Bộ luật Hình sự năm 2015;

– Luật Nhà ở năm 2014; 

– Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã tiến hành chỉnh sửa Nghị định 99/2015/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Nhà ở;

– Nghị định 139/2017/NĐ-CP đã ban hành các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.