Thủ tục chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất ở, đất thổ cư

1. Xác định điều kiện để chuyển đổi (chuyển mục đích sử dụng đất) từ đất rừng sản xuất sang đất ở (đất thổ cư):

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất ở (đất thổ cư) cần nắm được điều kiện để được chuyển đổi và biết xem đất của mình có thuộc đối tượng được chuyển mục đích sử dụng đất không. Điều 52 Luật Đất đai 2013 đã quy định căn cứ cho phép chuyển đổi đất là:

- Dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Dựa trên nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được đề xuất.

- Để chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất ở, người sử dụng đất cần tìm hiểu kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước phê duyệt cho năm mà người đó yêu cầu chuyển đổi. Nếu việc chuyển đổi đất từ rừng sản xuất sang đất ở phù hợp với kế hoạch hàng năm, người sử dụng đất có thể tiến hành thủ tục chuyển đổi theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nếu không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sử dụng đất không thể chuyển đổi từ rừng sản xuất sang đất ở tại thời điểm người đó yêu cầu.

2. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở có phải xin phép không?

Việc người sử dụng đất cần tiếp tục làm sau đó là xác định xem liệu họ cần phải xin phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở hay không. Điều này rất quan trọng vì nếu người sử dụng đất không xác định được vấn đề này và tự tiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, họ có thể bị phạt hành chính và đất của họ có thể bị thu hồi.

Theo quy định của pháp luật về đất đai, khi người sử dụng đất có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, cần tùy thuộc vào từng loại đất hoặc nhóm đất cần chuyển mục đích sử dụng đất để xem xét xin phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay chỉ cần đăng ký biến động. Chi tiết quy định pháp luật như sau:

- Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất yêu cầu xin phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

+ Chuyển đổi đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang:

++ Đất nuôi trồng thủy sản nước mặn;

++ Đất làm muối;

++ Đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

- Chuyển đổi đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất để sử dụng cho mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp.

- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp từ miễn thu tiền sử dụng đất được Nhà nước cấp sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

- Chuyển đổi đất từ đất sử dụng công trình sự nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ.

- Chuyển đổi đất từ đất sử dụng công cộng có mục đích kinh doanh sang đất thương mại, dịch vụ.

- Chuyển đổi đất không nông nghiệp sử dụng cho mục đích sản xuất và kinh doanh không liên quan đến nông nghiệp sang đất thương mại và dịch vụ;

- Chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ và đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất dùng để sản xuất các hoạt động phi nông nghiệp.

- Những trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không cần xin phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng cần ghi nhận thay đổi:

+ Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm thành đất nông nghiệp khác bao gồm:

- Đất được sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác nhằm phục vụ việc trồng trọt.

- Đất có thể được sử dụng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi động vật như gia súc, gia cầm và các loại động vật khác theo quy định của pháp luật.

++ Việc nuôi trồng thủy sản nhằm phục vụ mục đích học tập và nghiên cứu thí nghiệm.

+ Đổi từ đất trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm trong hoạt động nuôi trồng thủy sản.

+ Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

+ Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

- Chuyển đổi đất thương mại và dịch vụ sang đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp khác không thuộc loại đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

- Chuyển đổi đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc loại đất thương mại, dịch vụ, và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Như vậy, qua các quy định trên, người sử dụng đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở phải yêu cầu xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này áp dụng cho các trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, vì đất rừng sản xuất thuộc nhóm đất nông nghiệp, trong khi đất ở (đất thổ cư) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

3. Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở:

Sau khi người sử dụng đất đã xác định được hai yếu tố như đã nêu ở trước, nếu đủ điều kiện, người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ để làm thủ tục chuyển đổi (chuyển mục đích sử dụng) đất rừng sản xuất sang đất ở. Như đã phân tích ở trên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở yêu cầu xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vì vậy bộ hồ sơ gửi lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải bao gồm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

- Người sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu số 01 đi kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở:

Người sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ cần thiết, sau đó phải nộp hồ sơ tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường (nếu không có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) tại địa điểm có đất, để yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở.

Sau khi cơ quan tài nguyên và môi trường nhận hồ sơ hợp lệ của người sử dụng đất, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm sau:

– Tra hồ sơ;

– Xác minh thực địa;

– Thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

- Hướng dẫn người dùng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của luật pháp;

- Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hồ sơ trình bày bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Biên bản xác minh thực địa;

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất.

5. Nộp tiền sử dụng đất:

Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở, trừ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Dựa vào hồ sơ địa chính (bao gồm thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất và mục đích sử dụng đất) được cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến cơ quan thuế; dựa vào Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc phê duyệt giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất hoặc Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và dựa vào hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân, trong vòng 05 ngày làm việc, cơ quan thuế sẽ xác định số tiền sử dụng đất, thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho hộ gia đình, cá nhân.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- TỪ ĐIỂN:

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT giữa nhà nước cấp công cụ để đa dạng hóa hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục tiêu sử dụng đất và thu hồi đất;

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP cung cấp quy định về việc thu phí khi sử dụng đất.