Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp bao lâu? Điều kiện gia hạn?

1. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là gì:   

Hiện tại, việc tìm hiểu về khái niệm thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trong các văn bản pháp luật là không thể. Bởi vì, vẫn chưa tồn tại một quy định cụ thể về cách hiểu thời hạn sử dụng đất nông nghiệp.

Ta có thể tham khảo quy định về đất được sử dụng có thời hạn để có cái nhìn sát thực tế nhất. Theo đó, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là thời điểm mà người sử dụng đất vẫn được Nhà nước công nhận là chủ sở hữu hợp pháp của diện tích đất đó. Khi thời hạn này kết thúc, người dân phải thực hiện thủ tục gia hạn tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc nếu không có nhu cầu sử dụng đất nữa, phải trả lại đất để Nhà nước quản lý.

1.1.  Thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài:

Đất sử dụng ổn định lâu dài là loại đất do Nhà nước cho phép sử dụng mà không giới hạn thời gian sử dụng. Theo Điều 125 của Luật Đất đai năm 2013, có 11 trường hợp được công nhận là sử dụng đất lâu dài nếu người dân vẫn có nhu cầu sử dụng. Cụ thể, đây là các loại đất được cho phép sử dụng lâu dài theo Điều 125 của Luật Đất đai năm 2013:

–  Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

–  Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;

- Rừng tự nhiên bao gồm đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và đất rừng sản xuất.

- Đất thương mại và dịch vụ cũng như đất phi nông nghiệp sử dụng bởi hộ gia đình và cá nhân là đất cơ sở sản xuất ổn định, không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn hay cho thuê.

–  Đất dùng để xây dựng trụ sở các cơ quan theo quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất dùng để xây dựng các công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa có độc lập tài chính theo quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;

–  Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh;

–  Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;

–  Đất tín ngưỡng;

- Đất trên đường giao thông, đất liên quan đến hệ thống thủy lợi, đất có giá trị văn hóa và lịch sử, những cảnh đẹp nổi tiếng, đất dùng để xây dựng các công trình công cộng không có mục đích kinh doanh.

- Đất dùng làm nghĩa trang, nghĩa địa.

– Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này.

1.2. Thời hạn sử dụng đất có thời hạn:

Ngoài việc không giới hạn thời hạn sử dụng đất trong một số trường hợp đặc biệt, Nhà nước cũng đã phân chia những loại đất chỉ được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Thông thường, khoảng thời gian sử dụng của các loại đất này có từ 50 đến 70 năm. Khi hết thời gian này, cá nhân phải tuân thủ quy định gia hạn sử dụng đất hoặc trả lại đất cho Nhà nước. Dưới đây là các loại đất đó được sử dụng với các mục đích cụ thể:

- Đất nuôi trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản và làm muối được sử dụng bởi mỗi hộ gia đình và cá nhân để trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

- Mỗi hộ gia đình và cá nhân cũng sử dụng đất để trồng cây lâu năm.

- Đất được sử dụng cho mục đích thương mại, dịch vụ và sản xuất phi nông nghiệp; được cấp phép để thực hiện các dự án đầu tư; dành cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài.

- Đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, hoặc dự án đầu tư tại các khu vực kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất không vượt quá 70 năm.

 2. Quy định về thời hạn sử dụng đất:

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư sẽ được xác định dựa trên thời hạn của dự án. Người mua nhà ở sẽ được kết hợp với quyền sử dụng đất để sử dụng đất một cách ổn định và lâu dài.

Nói về thời hạn sử dụng đất, Nhà nước đã phân chia rõ ràng thành hai hình thức sử dụng đất. Điều này đã được quy định trong Điều 15 của Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định này, có những loại đất được sử dụng ổn định và lâu dài, còn có những loại có thời hạn sử dụng và phải gia hạn thêm. Để phân nhóm loại đất thuộc từng trường hợp, ta cần xem xét mục đích sử dụng của loại đất để quyết định xem có tiếp tục cho thuê đất hay không. Quan trọng là đảm bảo tính hợp lý và hạn chế tối đa các ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất của người dân. Người sử dụng đất cần phải nắm rõ các thời hạn sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trong trường hợp mà các loại đất có thời hạn sử dụng không vượt quá 50 năm, đây hiện tại là loại đất mà người dân, đặc biệt ở vùng nông thôn, biết nhiều nhất. Nhà nước chấp thuận cho hộ gia đình và cá nhân thuê đất nông nghiệp với một thời hạn sử dụng không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình và cá nhân nếu muốn tiếp tục sử dụng đất, đều có thể được xem xét gia hạn thời gian sử dụng đất từ phía nhà nước.

Đầu tiên, để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc sử dụng đất để sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối cũng như để sử dụng với mục đích thương mại, dịch vụ hoặc để làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thì thời hạn sử dụng đất 50 năm cũng áp dụng cho trường hợp này. Các loại đất cụ thể bao gồm: đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; đất trồng cây lâu năm; đất rừng để sản xuất; và các loại đất khác như đất trống, đất đồi núi trọc và đất có mặt nước trong nhóm đất chưa được sử dụng.

+ Trong trường hợp các tổ chức hoặc cá nhân có dự án đầu tư kinh doanh với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận, hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài và tham gia vào các dự án kinh doanh hoặc đầu tư tại Việt Nam, việc xem xét và quyết định sẽ được chú trọng hơn. Nhà nước sẽ xem xét tỉ mỉ và đưa ra quyết định dựa trên tiêu chí về dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất, nhưng thời hạn cấp quyền sử dụng đất sẽ không vượt quá 50 năm.

- Đối với các loại đất có thời hạn sử dụng, thời gian này sẽ không được quá 70 năm.

Khi một tổ chức hoặc cá nhân tham gia vào dự án đầu tư quy mô lớn nhưng gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn hoặc đối mặt với điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, gây ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình đầu tư của tổ chức hoặc cá nhân, Nhà nước sẽ xem xét tính hợp lý và cần thiết để quyết định gia hạn một thời hạn dài hơn. Quyết định này nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên đầu tư và hoàn thành dự án tại những địa điểm khó khăn, từ đó đóng góp phần nào vào cải thiện cuộc sống của người dân tại địa phương đó.

Đối với đất sử dụng trong xây dựng các công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, dù thời hạn sử dụng trên thực tế có thể kéo dài trong thời gian lâu nhưng không vượt quá 70 năm.

– Đối với các trường hợp khác, thời hạn sử dụng đất thường được quy định tùy theo mục đích sử dụng và cơ quan quản lý đất đai. Thông thường, thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm đối với các dự án đầu tư, xây dựng nhà ở, và không quá 70 năm đối với các dự án tổ chức sự kiện, trường học, và các công trình công cộng khác. Sau khi hết thời hạn, người sử dụng đất có thể đăng ký gia hạn hoặc trả lại đất cho Nhà nước.

Người dân lập dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp với cho thuê hoặc mua thuê thì thời gian chuyển quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở có quyền sử dụng đất lâu dài được gắn kết với đất.

Đối với đất được sử dụng cho mục đích công ích của xã, phường, thị trấn, thì thời gian sử dụng đất không vượt quá 5 năm.

3. Điều kiện gia hạn sử dụng đất nông nghiệp:

Để đảm bảo quá trình quản lý đất đai, hàng năm Nhà nước phân công cơ quan có thẩm quyền để tổ chức và kiểm tra việc sử dụng đất theo thời hạn. Đối với trường hợp tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế muốn gia hạn sử dụng đất, họ phải thực hiện thủ tục gia hạn tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với cá nhân và hộ gia đình đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao và công nhận, họ không bắt buộc phải thực hiện thủ tục gia hạn này, nhưng nếu có nhu cầu, họ vẫn có thể được chấp thuận. Tuy nhiên, nếu đất này bị thu hồi hoặc nằm trong dự án quy hoạch và đã hết hạn sử dụng, nhà nước sẽ không chấp nhận việc gia hạn.

3.1. Thủ tục gia hạn sử dụng đất cho tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế:

Với trường hợp các tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế không rơi vào các trường hợp được quy định tại Khoản 2 và 3 của Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và có nhu cầu gia hạn sử dụng đất, tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Nhận và xử lý yêu cầu

Người dân nộp hồ sơ đến Uỷ ban nhân dân quản lý mảnh đất đó. Cơ quan tài nguyên và môi trường sau khi tiếp nhận hồ sơ sẽ thẩm định nhu cầu sử dụng đất.

Nếu đủ điều kiện gia hạn, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Ủy ban nhân dân cùng cấp sẽ quyết định gia hạn quyền sử dụng đất và ký hợp đồng thuê đất trong trường hợp thuê đất. Sau cùng, hồ sơ sẽ được chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành đăng ký.

3.2.  Thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất đối với cá nhân hộ gia đình, trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất:

Theo Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các loại đất dùng để trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đất rừng sản xuất; đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước khi hết thời hạn sử dụng đất có thể tiếp tục sử dụng đất theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai.

Ngoài ra, Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định (Khoản 2 Điều 210 Luật Đất đai).

theo mẫu 02/GTĐ, kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc, Công văn của cơ quan có thẩm quyền (nếu có) và các giấy tờ liên quan khác tại trụ sở cơ quan đăng ký đất đai.

Bước 2: Cơ quan đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra đầy đủ các giấy tờ theo quy định.

Bước 3: Cơ quan đăng ký đất đai tiến hành kiểm tra, xác minh thực tế từ đó xác định thời hạn sử dụng đất.

Bước 4: Cơ quan đăng ký đất đai làm việc với người sử dụng đất để làm rõ các vấn đề liên quan đến thời hạn sử dụng đất (nếu cần).

Bước 5: Cơ quan đăng ký đất đai xem xét và xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận theo quy định.

Bước 6: Cơ quan đăng ký đất đai trả kết quả xác nhận lại thời hạn sử dụng đất cho người sử dụng đất.

Bước 7: Người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận xác nhận lại thời hạn sử dụng đất tại trụ sở cơ quan đăng ký đất đai.

 Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Nơi tiếp nhận hồ sơ

Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, xác nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp trực tiếp nhưng chưa có quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ và xác nhận việc gia hạn sử dụng đất theo thời hạn đã quy định tại Điều 126 Khoản 1 và Điều 210 Khoản 3 của Luật Đất đai trong Giấy chứng nhận đã cấp. Sau đó, các thông tin sẽ được chỉnh lý và cập nhật vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Cuối cùng, văn phòng sẽ trao lại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43//2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư số  24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.