Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp và thủ tục gia hạn?

1. Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp?

1.1. Được hiểu như thế nào là đất khu công nghiệp:

Theo điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về đất sản xuất phi nông nghiệp, bao gồm các loại đất sau:

– Đất trong khu công nghiệp;

– Đất cụm công nghiệp;

– Đất khu chế xuất;

– Đất thương mại, dịch vụ;

– Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

– Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

– Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Như vậy, đất khu công nghiệp là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nhằm xây dựng các cụm công nghiệp, khu chế xuất và khu sản xuất.

1.2. Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp?

Theo khoản 3 của Điều 126 Luật Đất đai 2013, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức thực hiện dự án đầu tư được xem xét và quyết định dựa trên cơ sở dự án đầu tư, nhưng không vượt quá 50 năm. Đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, hoặc các dự án đầu tư tại các địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn và cần thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất lâu hơn, thì thời hạn không quá 70 năm.

Dựa trên Điều 51, Nghị định 43/2014/NĐ-CP sau đó sửa đổi tại Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thì thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp phụ thuộc vào thời hạn của dự án đầu tư.

Nếu thời hạn của dự án đầu tư lớn hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp phải làm các thủ tục để xin phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh thời hạn sử dụng đất sao cho phù hợp. Tuy nhiên, tổng thời hạn sử dụng đất không được vượt quá 70 năm và doanh nghiệp đầu tư phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho diện tích đất được gia hạn sử dụng.

Như đã nói ở mục trên, để phù hợp với thời hạn sử dụng đất của khu công nghiệp, trong trường hợp dự án đầu tư kéo dài hơn thời hạn còn lại, doanh nghiệp cần thực hiện thủ tục gia hạn đất khu công nghiệp theo hướng dẫn sau:

2. Thủ tục gia hạn đất khu công nghiệp?

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

- Bản chứng chỉ ban đầu đã được cấp.

- Bản sao của một trong những tài liệu sau đây áp dụng cho trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư:

- Quyết định bổ sung về đầu tư có thể thể hiện thay đổi thời gian thực hiện dự án đầu tư để phù hợp với yêu cầu gia hạn sử dụng đất;

- Giấy phép đầu tư có thể cho phép điều chỉnh thời gian thực hiện dự án đầu tư để phù hợp với yêu cầu gia hạn sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận đầu tư có thể hiển thị thời gian có hiệu lực hoặc điều chỉnh thời gian thực hiện dự án đầu tư theo yêu cầu gia hạn sử dụng đất;

+ Quyết định chủ trương đầu tư có thể hiển thị thời gian có hiệu lực hoặc điều chỉnh thời gian thực hiện dự án đầu tư phù hợp với thời gian yêu cầu gia hạn sử dụng đất.

– Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 2: nộp hồ sơ

- Gửi hồ sơ xin gia hạn sử dụng đất khu công nghiệp tại Trung tâm phục vụ hành chính công tỉnh.

- Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra xem hồ sơ đã đầy đủ chưa, nếu thiếu thông tin thì hướng dẫn đơn vị đầu tư hoàn thiện, nếu hồ sơ đầy đủ thì tiếp nhận và lập giấy hẹn trả kết quả trong ngày làm việc, sau đó chuyển hồ sơ đến phòng chuyên môn để thẩm định.

– Trong vòng không quá 04 ngày làm việc, tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện việc đánh giá nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghiệp, thẩm định và lập hồ sơ gia hạn sử dụng đất để gửi đến Văn phòng UBND tỉnh.

– Trong thời hạn tối đa là 03 ngày làm việc, Văn phòng UBND tỉnh trình UBND tỉnh ký Quyết định gia hạn sử dụng đất.

Bước 3: Nhận kết quả

– Đưa hồ sơ và tờ trình đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả – Sở Tài nguyên và Môi trường nếu hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện, hoặc trả lại văn bản nếu hồ sơ không đáp ứng đủ điều kiện.

– Quyết định gia hạn thời gian sử dụng đất tại Văn phòng UBND tỉnh.

3. Nguyên tắc khi sử dụng đất khu công nghiệp:

– Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Khi lập kế hoạch cụ thể xây dựng khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ dựa vào tình hình hiện tại của các khu dân cư địa phương và nhu cầu nhà ở của người lao động làm việc trong khu công nghiệp để quy hoạch và sử dụng đất ngoài khu công nghiệp một cách phù hợp. Mục tiêu là xây dựng các khu chung cư, các công trình văn hóa, xã hội và dịch vụ phục vụ cuộc sống của người lao động.

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra và xử lý đối với các trường hợp thuê đất hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp mà không sử dụng đất hoặc sử dụng chậm so với tiến độ đã được ghi trong hợp đồng thuê đất hoặc thuê lại đất với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng cơ bản.

- Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải chịu trách nhiệm:

+ Khi ký hợp đồng cho thuê đất hoặc cho thuê lại đất, cần đặt ra mục tiêu cụ thể về thời gian sử dụng đất phù hợp với tiến độ thực hiện dự án đầu tư. Nếu bên thuê đất hoặc bên thuê lại đất không sử dụng đất đúng hạn hoặc chậm tiến độ so với thỏa thuận trong hợp đồng, cần có biện pháp xử lý tương ứng.

- Chịu trách nhiệm trước pháp luật và Nhà nước trong việc quản lý sử dụng đất tại khu công nghiệp.

- Đảm nhận việc kiểm tra, giám sát, và thúc đẩy bên thuê đất hoặc thuê lại đất để đưa đất vào sử dụng theo tiến độ đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

- Doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp phải báo cáo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hàng năm về diện tích đất chưa được cho thuê và đã cho thuê lại trong khu công nghiệp. Đồng thời, doanh nghiệp cũng phải công khai thông tin này trên trang thông tin điện tử của mình, của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và của Tổng cục Quản lý đất đai.

- Trong trường hợp khách thuê đất hoặc thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng đúng tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng, trừ trường hợp không thể khắc phục được, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp phải thực hiện các biện pháp sau:

++ Bên thuê đất, thuê lại đất có trách nhiệm thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử dụng hoặc có quyền chấm dứt hợp đồng thuê đất, thuê lại đất theo ý muốn riêng.

++ Thống kê và lập danh sách các trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất và báo cáo với Ban Quản lý các khu công nghiệp, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cùng với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

++ Các cơ quan và doanh nghiệp đầu tư kinh doanh khu công nghiệp phải công bố công khai danh sách trường hợp không sử dụng đất hoặc tiến độ sử dụng đất chậm trên trang thông tin điện tử của cơ quan, đơn vị nhận báo cáo.

Văn bản pháp luật áp dụng:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai;

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.