Tặng cho nhà ở là gì? Các lưu ý khi muốn tặng cho nhà ở?

1. Tặng cho nhà ở là gì?

1.1. Khái niệm tặng cho nhà ở:

Tặng cho nhà ở đại diện cho việc tặng cho tài sản, thông qua việc thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng và bên được tặng. Theo thỏa thuận này, bên tặng sẽ chuyển nhượng nhà ở của mình cho bên được tặng mà không yêu cầu bất kỳ đền bù hay lợi ích vật chất nào khác. Bên được tặng đồng ý nhận nhà ở và đăng ký quyền sở hữu của mình. Định nghĩa này được hình thành từ hai khái niệm sau:

- Nhà ở là một công trình xuất hiện sớm nhất trong quá trình phát triển xã hội của loài người. Nhà ở được coi là sản phẩm do con người sáng tạo ra. Cùng với sự phát triển kinh tế, đã xuất hiện rất nhiều loại nhà với đặc điểm xây dựng, kiến trúc, đặc trưng, tính chất và giá trị sử dụng khác nhau được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014, như nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư…

– Tặng là một hình thức khác của cho nhưng mang tầm quan trọng hơn. Tặng có ý nghĩa là chuyển nhượng quyền sở hữu từ bên tặng sang bên nhận, với mục đích thể hiện sự tình cảm, khen ngợi hoặc khuyến khích, mà không đòi hỏi bất kỳ sự đền bù hay lợi ích kinh doanh nào. Việc tặng thể hiện ý chí và hành động đơn phương của người sở hữu, và việc chấp nhận hay không chấp nhận tùy thuộc vào mong muốn của người nhận.

1.2. Đặc điểm của tặng cho nhà ở:

Thứ nhất, tặng cho nhà ở là một loại hợp đồng đặc biệt. Nếu tặng cho không đi kèm với bất kỳ điều kiện nào, thì đó được coi là hợp đồng đặc biệt đơn vụ. Còn nếu tặng cho nhà ở được điều kiện, thì những điều kiện đó phải tuân theo quy định của pháp luật, mà không làm thay đổi bản chất của hợp đồng tặng cho, trong trường hợp này, hợp đồng có tính hai vụ.

Thứ hai, việc tặng cho nhà ở không phải là hình thức đền bù. Thay vào đó, nó thường được thực hiện giữa những người có quan hệ huyết thống, tình cảm, sự hỗ trợ và khuyến khích, từ đó chỉ mang lại lợi ích cho người nhận tặng.

Thứ ba, việc tặng cho nhà ở là một hoạt động phải tuân thủ nhiều quy định pháp luật. Với đối tượng là nhà ở - một loại tài sản đặc biệt, ngoài việc phải tuân thủ các quy định chung của Bộ Luật Dân sự, còn phải tuân thủ những điều kiện đặc biệt theo Luật chuyên ngành.

2. Những lưu ý khi muốn tặng cho nhà ở để tránh tranh chấp, rắc rối về sau:

Tặng nhà ở là quá trình phức tạp và cần lưu ý một số điểm sau đây:

2.1. Việc tặng cho nhà ở phải được lập thành văn bản:

Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn, thường chiếm tỉ trọng cao trong tổng tài sản của mỗi cá nhân hoặc gia đình. Điều này là do giá thành xây dựng nhà ở cao, chi phí nhân công lớn và hạn chế quỹ đất. Khi tặng nhà ở, việc lập văn bản hoặc hợp đồng cần phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ khi được thực hiện vì những lý do tình nghĩa hoặc tình thương. Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng nhà ở đảm bảo tính hợp pháp, không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội, đồng thời đảm bảo sự tự nguyện và năng lực hành vi dân sự của các bên tham gia. Ngoài ra, việc này cũng đảm bảo tính chính xác của thông tin về chủ thể và đối tượng được tặng nhà. Điều này giúp giảm thiểu tranh chấp và tạo điều kiện cho các cơ quan nhà nước thực hiện các thủ tục liên quan đến đăng ký quyền sở hữu và lưu trữ thông tin liên quan trong cơ sở dữ liệu quốc gia. Hơn nữa, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cũng tạo nên chứng cứ quan trọng để giải quyết các tranh chấp phát sinh.

2.2. Người tặng cho phải có quyền tặng cho nhà ở:

Để tiến hành việc tặng nhà ở cho người nhận, trước hết chủ thể tặng nhà ở phải tuân thủ những điều kiện đặc biệt theo quy định của pháp luật Việt Nam. Sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất khác với các tài sản thông thường, cần phải chú ý đến chính sách đất đai của nhà nước. Mỗi quốc gia đều có xu hướng bảo vệ và quản lý bất động sản trong lãnh thổ quốc gia của mình, do đó luôn tồn tại các hạn chế về quyền sở hữu bất động sản. Trong xu thế hội nhập kinh tế toàn cầu, quy định về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức và cá nhân nước ngoài là một trong những chính sách quan trọng để thu hút đầu tư. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của nhà nước về đất đai và quốc phòng an ninh, một số loại nhà ở bị hạn chế không thể tặng cho tổ chức và cá nhân nước ngoài và cũng có những điều kiện và hạn chế nhất định đối với việc tặng nhà ở tại Việt Nam.

Các chủ thể tham gia vào việc tặng nhà ở phải là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự theo quy định của bộ luật dân sự. Hiện nay, bộ luật dân sự công nhận người tham gia trực tiếp vào các giao dịch dân sự chỉ bao gồm cá nhân và tổ chức pháp nhân. Đồng thời, người tặng nhà phải có quyền sở hữu nhà ở. Theo đúng khoản 1 điều 119 của Luật Nhà ở hiện hành, người tặng nhà ở phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền để thực hiện giao dịch liên quan đến nhà ở. Người sở hữu nhà ở phải là người sở hữu hợp pháp nhà ở, điều này được thể hiện thông qua tên của họ được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

2.3. Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở:

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm mà các bên phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo cam kết và thỏa thuận trong hợp đồng. Theo Điều 459, Bộ Luật Dân sự năm 2015, hợp đồng tặng cho bất động sản được coi là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký, trừ khi quyền sở hữu bất động sản không phải đăng ký, trong trường hợp này, hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản bắt đầu từ thời điểm chuyển giao tài sản. Điều này áp dụng cho nhà ở, bởi vì theo qui định của bộ luật dân sự, quyền sở hữu nhà ở phải được đăng ký, do đó, hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở bắt đầu từ thời điểm bên nhận nhà ở đăng ký quyền sở hữu.

Tuy nhiên, điều này không tương ứng với qui định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở trong các luật chuyên ngành. Theo luật nhà ở, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở là thời điểm hợp đồng được công chứng. Theo luật công chứng, văn bản công chứng có hiệu lực từ ngày công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Vì vậy, theo luật công chứng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở là từ ngày công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng trên hợp đồng tặng cho nhà ở. Tuy nhiên, đối với hợp đồng tặng cho nhà tình nghĩa và nhà tình thương, vì hình thức hợp đồng này không bắt buộc phải được công chứng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng không được xác định theo thời điểm công chứng, mà là thời điểm do các bên thỏa thuận, và nếu không có thỏa thuận, thì thời điểm có hiệu lực chính là thời điểm hai bên ký kết hợp đồng.

Như vậy còn nhiều mâu thuẫn về thời điểm hiệu lực của hợp đồng tặng nhà. Vấn đề này gây ra khó khăn trong việc áp dụng pháp luật khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng nhà đã ký kết và công chứng. Ví dụ, khi bên tặng từ chối chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên nhận, trách nhiệm của bên tặng là gì nếu việc không chuyển giao gây thiệt hại cho bên nhận, hoặc nếu bên nhận qua đời trước khi đăng ký quyền sở hữu nhà, liệu bên tặng có được tiếp tục đăng ký chuyển nhượng như một thủ tục hành chính hay hợp đồng tặng nhà sẽ tự động chấm dứt. Vì vậy, để tránh những rủi ro trên, các bên cần thỏa thuận rõ ràng về vấn đề này trong quá trình ký kết hợp đồng.

2.4. Thủ tục nộp thuế, phí, và lệ phí: 

Sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng sở hữu, bạn cần đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, bao gồm việc nộp thuế, phí, lệ phí để được cơ quan nhà nước chấp thuận việc tặng nhà. Đặc biệt, theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, có qui định về việc phải nộp thuế và miễn thuế, như trong trường hợp thừa kế cá nhân, tặng nhà giữa người thân không cùng huyết thống. Vì vậy, bạn cần tìm hiểu về quy định này để tuân thủ đúng và bảo vệ quyền lợi pháp lý của mình.

2.5. Nội dung cơ bản trong hợp đồng tặng cho nhà ở:

Nhìn chung, một hợp đồng tặng cho nhà ở cần bao gồm các thông tin sau:

1. Thông tin về các bên tham gia hợp đồng, bao gồm họ tên, địa chỉ, số điện thoại liên hệ...;

Thứ hai, các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất và nhà được chuyển giao, bao gồm diện tích, loại đất, số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ...;

Thứ ba, thời hạn trao đổi và đăng ký quyền sử dụng đất được thỏa thuận bởi các bên.

Thứ tư, nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí với cơ quan nhà nước;

Thứ năm, các thỏa thuận khác không được trái với quy định pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Nhà ở năm 2014.