Sẽ chính thức bỏ quy định về khung giá đất từ khi nào?

1. Quy định về khung giá đất? 

Về khái niệm khung giá đất, chúng ta có thể tham khảo Điều 113 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này, khung giá đất là mức giá quy định theo pháp luật cho từng loại đất theo từng vùng. Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất mỗi 5 năm một lần. Trong thời gian áp dụng khung giá đất, Chính phủ sẽ điều chỉnh giá đất để phù hợp với biến động giá trên thị trường, khi giá đất tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất.

Tóm lại, theo quy định trên, khung giá đất là mức giá đất tối thiểu và tối đa được Chính phủ quy định tùy theo từng loại đất. Hiện nay, khung giá đất được áp dụng theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP.

Thực tế, người ta thường nhầm lẫn giữa khung giá đất và bảng giá đất. Cần phân biệt giữa khung giá đất và bảng giá đất. Theo quy định tại Điều 113 và Điều 114 Luật Đất đai 2013, khung giá đất và bảng giá đất khác nhau về cơ quan ban hành và cơ sở áp dụng.

Đối với khung giá đất, Chính phủ là cơ quan ban hành. Còn đối với bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Hội đồng nhân dân cùng cấp phải thông qua trước khi ban hành.

Thứ hai, về việc áp dụng: Đối với khung giá đất thì nó được áp dụng để xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Bên cạnh đó, bảng giá đất cũng được sử dụng để công nhận quyền sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân với phần diện tích nằm trong hạn mức, để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp sang đất ở. Bảng giá đất cũng được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, cũng như phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai. Ngoài ra, bảng giá đất còn được dùng để tính tiền xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước trong trường hợp gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, và giá trị quyền sử dụng đất khi trả lại đất cho Nhà nước. Tất cả các trường hợp trên bảng giá đất đều áp dụng cho các trường hợp đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

2. Sẽ chính thức bỏ quy định về khung giá đất từ khi nào?

Liên quan đến vấn đề về bỏ khung giá đất, nghị quyết 18-NQ/TW tại Hội nghị lần thứ V của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” được ký ban hành ngày 16/6/2022 đã ra chỉ thị về việc bãi bỏ khung giá đất trong tương lai.

Theo thông tin từ Dự án sửa đổi Luật Đất đai, nội dung bỏ khung giá đất được bao gồm. Dự thảo này sẽ được trình Quốc hội để nhận ý kiến tại kỳ họp 4 (tháng 10/2022), kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và dự kiến sẽ được thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).

Cho đến hiện tại, việc bãi bỏ khung giá đất vẫn chưa được thực hiện, mà vẫn áp dụng các quy định về khung giá đất hiện hành.

Để trả lời cho câu hỏi về thời gian chính thức bỏ quy định về khung giá đất, chúng ta chỉ có thể nói rằng điều này sẽ xảy ra sau khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua và có hiệu lực thi hành.

3. Những tác động của việc bỏ khung giá đất:

3.1 Tác động đến việc quản lý giá đất tại địa phương:

như chúng ta đã biết, việc quản lý giá đất tại địa phương được thể hiện thông qua bảng giá đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất để xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của mỗi năm đầu kỳ và có hiệu lực trong 05 năm. Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét. Trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, vấn đề sẽ được báo cáo Thủ tướng Chính phủ để quyết định.

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Như vậy, có thể hiểu rằng bảng giá đất và giá đất cụ thể tại địa phương phải dựa vào khung giá đất. Do đó, nếu loại bỏ khung giá đất, các quy định liên quan đến bảng giá đất cũng sẽ được sửa đổi. Điều này có thể coi là sự thay đổi tích cực đối với sự phát triển hiện nay. Vì thực tế là khung giá đất không thể theo kịp biến động giá đất trong thực tế, trước những cơn sốt giá đất và sự tăng giảm thất thường trên thị trường bất động sản hiện nay, một số địa phương đã đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá và còn có địa phương đề nghị bỏ khung giá đất.

Như vậy, nếu luật đất đai được sửa đổi và không còn áp dụng quy định về khung giá đất nữa, thì việc giao bảng giá đất cho các địa phương có thể được thực hiện một cách linh hoạt và không phụ thuộc vào khung giá đất như trước đây.

3.2. Tác động đến người dân:

Hiện nay, bảng giá đất không thể đáp ứng kịp với biến động giá thị trường. Do đó, khi nhà nước thu hồi đất và tiến hành bồi thường dựa trên giá đất theo khung, việc bồi thường tiền cho người dân thường quá thấp làm tăng số lượng tranh chấp và khiếu kiện, gây khó khăn trong quá trình thu hồi đất do phản đối của người dân với phương án bồi thường của nhà nước. Điều này cũng làm kéo dài thời gian thực hiện các dự án so với dự kiến.

Khi giá đất bồi thường tăng lên mức cao hơn giá thị trường, người dân sẽ dễ dàng chấp nhận mức bồi thường và nhanh chóng giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án. Khi loại bỏ khung giá đất, các địa phương tự chủ động về bảng giá đất tỉnh, người dân bị thu hồi đất sẽ được bảo đảm quyền lợi khi nhận tiền bồi thường.

Ngoài ra, khi giá đất gần bằng giá thị trường, thuế bất động sản và phí chuyển nhượng sẽ tăng, làm giảm sự hấp dẫn trong việc đầu tư vào đất đai và có thể làm giảm giá đất. Bỏ khung giá đất có thể giúp hạn chế đầu cơ đất đai và ngăn chặn việc mua bán đất với giá thấp để trốn thuế, đồng thời tăng thu ngân sách nhà nước. Khi mua bán nhà đất, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá được quy định bởi Ủy ban nhân dân tỉnh, giá đó sẽ được sử dụng để tính thuế cho cá nhân và tổ chức, trong khi giá đất thị trường thường cao hơn nhiều so với khung giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh. Nhiều đối tượng lợi dụng điều này để khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá đã thỏa thuận trước đó, nhằm giảm thuế phải nộp.

Như vậy, khi giá đất của tỉnh được áp dụng theo giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch lớn giữa hai loại giá này. Do đó, sẽ giảm thiểu tình trạng đăng ký giá thấp để trốn thuế. Tóm lại, việc loại bỏ quy định về giá đất sẽ mang lại nhiều lợi ích trong việc quản lý đất đai và sử dụng đất của người dân.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013;

– Nghị quyết 18- NQ/TW tại Hội nghị lần thứ V của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.