Rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng treo

1. Thế nào là công chứng treo?

Công chứng treo là một khái niệm phổ biến khi thực hiện các giao dịch pháp lý giữa các cá nhân hiện nay. Hiện tại, pháp luật không quy định một cách cụ thể về công chứng treo.

Tuy nhiên, công chứng treo có thể được hiểu là một hoạt động công chứng mà văn phòng công chứng hỗ trợ việc tạo ra hợp đồng mua bán (chuyển nhượng). Sau đó, bên bán (hoặc bên chuyển nhượng) sẽ đến ký vào hợp đồng giao dịch. Trường hợp người mua (người nhận chuyển nhượng) không thể có mặt để ký vào thời điểm giao dịch diễn ra, do những lý do bất khả kháng, cơ quan công chứng sẽ để trống phần ký nhận thức của người mua đó.

Sau khi người nhận chuyển nhượng ký hợp đồng mua bán và hoàn tất chuyển nhượng, người nhận sẽ thực hiện việc chuyển tiền đầy đủ. Khi đó, giao dịch sẽ được xem là đã hoàn thành và giao dịch pháp lý của cả hai bên đã được công nhận. Mục đích của việc công chứng hợp đồng treo này là để đảm bảo sự thiếu sót này không ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên, và nó được các bên đồng ý thực hiện.

Việc công chứng treo này được thực hiện bởi cơ quan công chứng và các cá nhân tham gia giao dịch đồng ý. Tóm lại, đây là một phương pháp thống nhất để tạo linh hoạt trong việc thực hiện các giao dịch pháp lý, giúp các bên tiến hành chuyển giao và chuyển nhượng tài sản mà không cần sự có mặt đầy đủ của cả hai bên.

2. Thực tiễn áp dụng công chứng treo trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch pháp lý liên quan đến vấn đề đất đai. Trong quá trình này, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng sẽ thực hiện việc trao đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Theo quy định tại Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý khi được công chứng. Vì vậy, khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên sẽ cần lập hợp đồng và hợp đồng này phải được công chứng tại văn phòng công chứng (cơ quan có thẩm quyền).

Các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật về thủ tục và thực tiễn chuyển giao. Tuy nhiên, trong thực tế, do các lý do khách quan và chủ quan, có thể không thể thực hiện đúng 100% các trình tự theo quy định của luật. Khi xảy ra tình huống này, người dân sẽ tìm cách hợp thức hóa những thiếu sót trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cụ thể, trong nhiều trường hợp, bên mua không thể đến trực tiếp công chứng để làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, phần xác nhận chữ ký của người mua sẽ được để trống tại công chứng. Sau khi bên nhận chuyển nhượng đã ký hợp đồng mua bán và hoàn tất quá trình chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán đầy đủ tiền. Khi đó, giao dịch được coi là hoàn thành và được công nhận pháp lý cho hai bên.

Có thể thấy, trong thực tế công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ có chữ ký của bên mua là bắt buộc. Điều này là vì nếu thiếu chữ ký của bên bán, không đảm bảo rằng khi bên mua đã thanh toán đủ tiền thì bên bán sẽ chấp hành và chuyển tài sản. Thông tin về chữ ký trống chỉ được để trống trong một khoảng thời gian nhất định. Nếu không có đầy đủ chữ ký, giao dịch sẽ không được công nhận hợp lệ pháp lý và quyền lợi, nghĩa vụ của hai bên cũng không được bảo đảm.

3. Rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng treo:

Cách thực hiện chuyển nhượng quyền sử đất công chứng treo hiện nay tại Việt Nam đã được trình bày ở trên. Vì tính linh hoạt của nó, người dân thường ưa chuộng áp dụng phương pháp này khi thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến chuyển nhượng, chuyển giao quyền sử dụng và sở hữu tài sản. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng công chứng treo không được Nhà nước công nhận, do đó các cá nhân và tổ chức khi thực hiện công chứng treo sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro và bất cập.

– Về giá trị công chứng:

+ Theo quy định của pháp luật hiện hành, tất cả các giao dịch và hợp đồng liên quan đến trao đổi quyền và lợi ích giữa các bên đều phải được công chứng. Công chứng như một phần tử quan trọng để xác minh tính hợp pháp của nội dung giao dịch đó. Cán bộ công chứng (công chứng viên) là người tiến hành quá trình công chứng. Chỉ khi được kiểm tra và phê duyệt bởi công chứng viên, hợp đồng dân sự mới có thể được thông qua và có hiệu lực theo pháp luật.

- Trong trường hợp công chứng treo, hình thức này không được coi là công chứng có giá trị pháp lý. Do đó, để thực hiện giao dịch này, các bên phải tuân thủ sự linh hoạt và tiến hành của cán bộ công chứng. Nếu cán bộ công chứng không thực hiện, thì giao dịch sẽ không được bảo đảm diễn ra.

- Khi xảy ra những tình huống rủi ro, nếu áp dụng quy luật, pháp luật sẽ không công nhận tính hợp pháp của việc công chứng treo. Lúc này, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định trách nhiệm pháp lý của cán bộ công chứng và các cá nhân, tổ chức tham gia thực hiện công chứng.

- Về quyền và lợi ích của các bên (đặc biệt là bên mua):

+ Công chứng treo là việc để trống thông tin của người mua trong hợp đồng giao dịch. Khi đó, thông tin giao dịch được trình bày và cập nhật một cách đầy đủ. Sau khi người mua thực hiện nghĩa vụ tài chính, người bán sẽ ký vào hợp đồng. Khi công chứng, hợp đồng sẽ có hiệu lực pháp lý. Do đó, nhiều người cho rằng chỉ cần bên mua đảm bảo nghĩa vụ tài chính, bên bán ký vào hợp đồng công chứng treo (sau đó bên mua ký sau) là đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, chỉ có những người đủ năng lực hành vi dân sự mới được thực hiện các giao dịch, hoạt động dân sự. Điều này đặt ra câu hỏi, nếu người ký vào hợp đồng công chứng treo không có hoặc đã mất năng lực hành vi dân sự, quyền lợi của bên mua sẽ như thế nào? Trong trường hợp này, giao dịch sẽ không có giá trị pháp lý. Mặc dù bên mua đã thanh toán tiền cho bên bán, quyền lợi tài chính của họ sẽ bị ảnh hưởng (dù có thể kiện để đòi lại quyền lợi).

- Có nhiều trường hợp sửa chữa hợp đồng giao dịch công chứng treo, khi ký kết trước sau. Điều này có nghĩa là bên bán có thể thay đổi nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên mua không biết. Trong tình huống này, nếu hai bên không trung thực và không giải quyết vấn đề một cách công bằng, quyền lợi của cả bên bán và bên mua sẽ bị ảnh hưởng.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất giữa các cá nhân. Trong quá trình giao dịch, nhất định sẽ phát sinh các vấn đề xoay quanh. Nếu hai bên không thương thảo trước khi công chứng hợp đồng, rủi ro và vấn đề pháp lý có thể xảy ra, dẫn đến việc không đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cả hai bên.

- Việc treo xét công chứng không tuân thủ quy định của pháp luật và làm trái pháp luật. Trong quá trình treo xét công chứng, cơ quan công chứng và các bên tham gia không đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật về hình thức giao dịch và tính khách quan. Hoạt động công chứng treo xét này có thể gây ảnh hưởng và tác động trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người dân.

Đây là những rủi ro pháp lý mà bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng có thể gặp phải trong quá trình công chứng treo xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật chỉ bảo vệ quyền lợi của người dân khi họ tuân thủ đúng các nội dung quy định. Do đó, để tránh rủi ro pháp lý, người dân không nên thực hiện việc công chứng treo xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, ký kết và công chứng hợp đồng phải có sự hiện diện của tất cả các bên và các cơ quan công chứng phải tuân thủ đúng quy định về công chứng của pháp luật, không được làm trái.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Bộ luật dân sự 2015;

Luật đất đai 2013;

Luật công chứng 2014.