Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề như thế nào?

1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề được hiểu như thế nào:

1.1. Khái niệm về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề:

Giới hạn quyền sử dụng đất liền kề đề cập đến việc chủ sở hữu bất động sản bị hạn chế trong việc khai thác và sử dụng tài sản của mình, đồng thời cần sự hợp tác và hỗ trợ từ các chủ sở hữu đất liền kề. Theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018, quyền sử dụng hạn chế đối với đất liền kề bao gồm quyền về lối đi, quyền về thoát nước và cấp nước dùng trong canh tác, cấp khí ga, cài đặt đường dây điện, truyền thông và các nhu cầu khác cần thiết phù hợp trên đất liền kề của chủ sở hữu khác.

1.2. Nội dung về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề:

Theo quy định tại Bộ Luật Dân sự năm 2015 (điều 252 đến điều 255), quyền sử dụng hạn chế với đất liền kề đã được chi tiết và cụ thể hoá như sau:

Quyền về cấp thoát nước đi qua bất động sản liền kề, như được quy định tại Điều 252 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, có các điểm sau: Trong trường hợp do vị trí tự nhiên khó khai thác, việc cấp thoát nước buộc phải đi qua bất động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải cung cấp một lối cấp thoát nước phù hợp và hợp lý cho bất động sản gặp khó khăn. Chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp thoát nước cần hạn chế tối đa để đảm bảo không gây thiệt hại cho chủ sở hữu có dòng nước chảy qua, và nếu có gây thiệt hại thì phải bồi thường cho thiệt hại đó. Tuy nhiên, trường hợp dòng nước chảy từ vị trí cao xuống gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có dòng nước chảy qua, người sử dụng lối cấp thoát nước được miễn trừ trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác, như được quy định tại Điều 253 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, có các điểm sau: Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, hoàn toàn được yêu cầu yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh, người sử dụng đất liền kề cung cấp một lối dẫn nước thích hợp và thuận tiện cho việc tưới, tiêu. Những người sử dụng đất xung quanh, liền kề (người được yêu cầu) có trách nhiệm đáp ứng yêu cầu đó theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp người dẫn nước gây thiệt hại cho những người sử dụng đất xung quanh trong quá trình khai thác và sử dụng lối dẫn nước, người dẫn nước phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại đó.

Thứ ba, khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và không có lối ra hoặc không đủ lối ra đến đường công cộng, chủ sở hữu có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản xung quanh cung cấp cho mình một lối đi hợp lý trên đất của họ. Trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản xung quanh một khoản tài chính hợp lý, trừ khi có thỏa thuận khác. Chiều dài, chiều rộng và chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận để đảm bảo sự thuận tiện và tránh gây phiền phức cho chủ sở hữu bất động sản xung quanh. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho nhiều chủ sở hữu, khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không cần đền bù cho diện tích đó.

Thứ tư, chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện và thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý và đảm bảo an toàn, thuận tiện cho các chủ sở hữu bất động sản có dây tải điện và thông tin liên lạc đi qua. Trong trường hợp việc mắc đường dây tải điện và thông tin liên lạc gây thiệt hại, chủ sở hữu phải bồi thường thiệt hại.

2. Căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 171 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018, việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, bất động sản liền kề phải tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và được đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, tại điểm i khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 đã quy định về trường hợp cần tiến hành đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đó là khi có sự thay đổi về xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề khi chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. Thêm vào đó, theo Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập dựa trên địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

Như vậy có thể thấy, căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế với thửa đất, bất động sản liền kề trên thực tế chính là căn cứ vào điều kiện địa thế tự nhiên, theo quy định của pháp luật hoặc có thể theo thỏa thuận của các bên hay theo di chúc.

3. Trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề:

Ở thời điểm hiện tại, theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 4 năm 2014 và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03 tháng 3 năm 2017, Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung, được quy định về trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Cá nhân, chủ sở hữu bất động sản cần chuẩn bị đầy đủ 01 (một) bộ hồ sơ như sau: Theo quy định tại khoản 8 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề bao gồm:

(i) Đơn đăng ký thay đổi về tài sản đất đai (Mẫu số 09/ĐK Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);

(ii) Bản chính Giấy chứng nhận đối với một bên hoặc các bên có liên quan;

(iii) Hợp đồng, văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân liên quan đến việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế của thửa đất liền kề;

(iv) Sơ đồ mô tả vị trí và kích thước của phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được phép sử dụng hạn chế.

Bước 2: Gửi hồ sơ. Trong trường hợp phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế của thửa đất liền kề, một trong các bên là chủ sở hữu bất động sản sẽ gửi hồ sơ theo yêu cầu đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp quận/huyện nơi có đất;

Bước 3: Xử lý hồ sơ. Sau khi nhận đủ giấy tờ và hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra và cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu cần thiết.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13;

- Năm 2018, Luật Đất đai đã được sửa đổi và bổ sung;

- Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT vào ngày 19 tháng 5 năm 2014 để quy định về hồ sơ địa chính.

- Bộ luật Dân sự năm 2015 số 91/2015/QH13;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, ban hành ngày 15 tháng 4 năm 2014, hướng dẫn việc thi hành Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ, ngày 03 tháng 3 năm 2017.