Quy định về thủ tục thuê, cho thuê đất thương mại dịch vụ

1. Hiểu như thế nào về đất thương mại dịch vụ?

Đất cho kinh doanh dịch vụ đang trở nên ngày càng phổ biến ở Việt Nam. Loại đất này không thuộc vào nhóm nông nghiệp. Khi đất này được sử dụng hoặc thu hồi để thực hiện các dự án, người dân bị mất đất và công việc truyền thống của họ bị ảnh hưởng. Bên cạnh việc bồi thường thiệt hại cho những người bị thu hồi đất, nhà nước cũng có thể hỗ trợ bằng nhiều cách khác nhau, bao gồm việc giao đất kinh doanh dịch vụ cho các gia đình và cá nhân để tổ chức sản xuất và kinh doanh, từ đó tạo ra cuộc sống bình thường.

Theo Điều 153 của Luật Đất đai năm 2013, đất kinh doanh dịch vụ được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Cụ thể, đất kinh doanh dịch vụ bao gồm các loại sau:

– Đất dùng để xây dựng các cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại.

– Đất để xây dựng các công trình phục vụ hoạt động kinh doanh, thương mại và dịch vụ, bao gồm trụ sở và văn phòng đại diện của tổ chức kinh tế, đất để làm kho, làm bãi tắm hoặc bãi chứa hàng hóa của các tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất.

Như vậy,

2. Pháp luật về thủ tục thuê, cho thuê đất thương mại dịch vụ: 

có thể hiểu rằng, đất thương mại dịch vụ là loại đất được thu tiền sử dụng tại vị trí có thể được sử dụng để kinh doanh dịch vụ không liên quan đến nông nghiệp. Đất này được nhà nước cho thuê hoặc giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, khi có nhu cầu thu hồi đất nông nghiệp và đất thuộc loại này bị ảnh hưởng, nhà nước sẽ không bồi thường bằng số đất nông nghiệp tương ứng mà sẽ giao lại đất thương mại dịch vụ. Diện tích đất thương mại dịch vụ được giao lại sẽ được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, dựa vào khả năng quỹ đất và diện tích đất bị thu hồi của từng hộ gia đình, cá nhân. Theo quy định, mỗi hộ dân sẽ được giao đất dịch vụ thương mại với diện tích bằng 10% diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi, tuỳ theo định mức cụ thể của từng địa phương.

Bộ sồ sơ thuê/ cho thuê đất thương mại dịch vụ gồm các loại giấy tờ cơ bản sau:

2.1. Thành phần hồ sơ:

.

+ Đơn xin/thuê đất hoặc đơn cho thuê đất (Mẫu số 01 theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành);

+ Bản sao công chứng, chứng thực của giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư;

- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất và đánh giá điều kiện cho thuê đất;

- Trích xuất bản đồ hoặc thực hiện đo đạc địa chính của thửa đất.

2.2. Trình tự, thủ tục thuê, cho thuê đất thương mại dịch vụ:

Bước 1: Xem xét đơn của các chủ thể đủ điều kiện để được thuê đất dịch vụ thương mại. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng để xem xét đơn của các hộ đủ điều kiện thuê đất dịch vụ và trình ủy ban nhân dân cấp huyện để đưa ra quyết định.

Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết cho khu đất thương mại dịch vụ. Sau khi dự án đầu tư được xem xét và chấp thuận, hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc hội đồng giải quyết đất dịch vụ thương mại hoặc tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập và trình kế hoạch chi tiết cho khu đất thương mại dịch vụ.

Bước 3: Dự thảo quy hoạch chi tiết cho khu đất dịch vụ thương mại sẽ tiến hành thu thập ý kiến. Phương án cho thuê đất dịch vụ thương mại và quy hoạch chi tiết sẽ được đăng tải công khai tại trụ sở của ủy ban nhân dân cấp xã, phường và tại các địa điểm giao dịch của cộng đồng nơi có người liên quan để lấy ý kiến đóng góp. Quá trình đăng tải phải có văn bản xác nhận từ đại diện của ủy ban dân dân cấp xã, đại diện của ủy ban mặt trận tổ quốc cấp xã, đại diện của những người có đề nghị liên quan.

Bước 4: Quy hoạch chi tiết cho thuê đất dịch vụ thương mại sẽ được xem xét và phê duyệt. Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ chủ trì và phối hợp với các cơ quan liên quan để thẩm định quy hoạch chi tiết cho thuê đất dịch vụ thương mại. Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện sẽ có trách nhiệm thẩm định hồ sơ cho thuê đất từ cấp xã chuyển lên và trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để đưa ra quyết định cho thuê đất cho từng hộ dân.

Bước 5: Công khai quy hoạch cho thuê đất dịch vụ thương mại. Trong thời hạn ba ngày làm việc kể từ ngày phê duyệt phương án, ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thông báo và niêm yết công khai quyết định phê duyệt chi tiết về đất dịch vụ thương mại tại trụ sở ủy ban cấp xã và tại khu dân cư liên quan, bao gồm diện tích, thời gian và địa điểm thực hiện.

Bước 6: Giao đất dịch vụ thương mại. Sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo quy định của ủy ban nhân dân thành phố, ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ quyết định giao đất cho cá nhân, hộ gia đình.

3. Đất thương mại dịch vụ có được chuyển sang đất thổ cư không? 

Nhìn chung thì chính sách cho thuê hay giao đất là một phương thức an sinh xã hội mà nhà nước cung cấp cho các hộ gia đình và cá nhân. Quan trọng được nhấn mạnh là đất trong lĩnh vực thương mại và dịch vụ có những đặc điểm riêng: Diện tích khu đất thường không quá lớn, dao động từ 40 đến 50 m2; Vị trí của khu đất thường nằm gần hoặc bên trong các khu đô thị, đây là điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân có thể kinh doanh và cung cấp dịch vụ cho khu đô thị, từ đó tạo thu nhập ổn định cho cuộc sống cá nhân và gia đình; Cơ sở hạ tầng trong khu đất thương mại dịch vụ được thiết kế đồng nhất, hỗ trợ việc di chuyển bằng ô tô thông qua việc xây dựng các con đường tiện lợi trước hoặc đồng thời với việc xây dựng đô thị; Khu đất được sử dụng lâu dài và có thể xây dựng các toà nhà đa tầng để ở hoặc kinh doanh phi nông nghiệp, không mất phí sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở, và được bồi thường giá trị đất khi Nhà nước thu hồi; Trong trường hợp các hộ gia đình và cá nhân sở hữu đất nông nghiệp bị thu hồi, họ sẽ được định vị vị trí đất dịch vụ của mình thông qua việc tham gia bốc thăm, và sau đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất miễn phí miễn là họ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước; Chính sách phân đất thương mại dịch vụ là một quyết định đúng đắn và phù hợp với mong muốn của người dân.

Cần nhấn mạnh theo quy định của Điều 57 trong Luật Đất đai năm 2013, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất này, cần được sự đồng ý và tuân thủ quy trình xin phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền (ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất). Ngoài ra, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ loại đất này thành đất ở, cần phải trả tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP. Cho thuê đất được chia thành 2 loại như sau:

Trường hợp 1: Khi đất thương mại dịch vụ được nhà nước cho thuê dưới hình thức trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê, người thuê phải đóng tiền sử dụng đất bằng sự chênh lệch giữa giá đất và giá đất thương mại dịch vụ tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp 2: Nếu đất thương mại dịch vụ được sử dụng dưới hình thức nhận đất theo hình thức trả tiền hàng năm từ nhà nước, tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 100% giá đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khi đó, phải chuẩn bị 01 (một) bộ hồ sơ bao gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu đi kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

- Cần có các giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản liên quan đến đất đai (sổ đỏ, sổ hồng).

- Ngoài ra, cần có giấy tờ như sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân / thẻ căn cước công dân / hộ chiếu có thời hạn sử dụng còn hiệu lực và các giấy tờ cá nhân khác liên quan.

4. Hiệu quả của việc quy hoạch đất thương mại dịch vụ:

Mở đầu, việc xây dựng khu đất dịch vụ thương mại mới sẽ tạo ra những tác động về kinh tế xã hội, môi trường và cảnh quan đô thị cho từng khu vực cụ thể, cũng như cả nước nói chung.

Thứ hai, việc thiết lập khu đất thương mại dịch vụ này cần phải được hoàn thiện đồng bộ với hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn và quy định của nhà nước, nhằm đáp ứng những yêu cầu kỹ thuật và kinh tế một cách đầy đủ và đúng chuẩn đô thị.

Thứ ba, thông qua việc tham gia hệ thống hóa cơ cấu kinh tế địa phương và tăng cường cải thiện khí hậu, chúng tôi đã đem lại sự nâng cao chất lượng cuộc sống cho dân cư trong khu vực.

Thứ tư, chúng tôi tạo ra tinh thần an tâm cho người dân khi thu hồi đất để phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế của vùng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.