Quy định chỗ đỗ xe, quản lý chỗ để xe của nhà chung cư

1. Quy định chỗ đỗ xe của nhà chung cư:

Quy định về chỗ đỗ xe tại nhà chung cư được ghi nhận trong Điều 101 của Luật Nhà ở năm 2014. Luật này quy định về việc sử dụng chỗ để xe và xác định diện tích sử dụng căn hộ cũng như diện tích khác trong nhà chung cư. Theo quy định, chỗ để xe được sử dụng để phục vụ các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, bao gồm các loại xe như ô tô, xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh và xe cho người khuyết tật. Chủ đầu tư phải xây dựng chỗ để xe theo tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng được phê duyệt, đồng thời đảm bảo sử dụng chỗ để xe đúng mục đích. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm, tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư, và thông tin này sẽ được ghi rõ trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ. Quyền sở hữu và quyền sử dụng chỗ để xe được quy định như sau:

- Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh và xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, quyền sở hữu và sử dụng chung của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư áp dụng.

Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư, quyền quyết định mua hoặc thuê căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư thuộc về người mua hoặc thuê mua. Trong trường hợp không mua hoặc không thuê, chỗ để xe ô tô này sẽ nằm trong quyền quản lý của chủ đầu tư và không được tính vào giá bán, giá thuê, hoặc chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải tuân thủ nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới xem xét dành chỗ để xe công cộng.

2. Quản lý chỗ để xe của nhà chung cư:

Quản lý chỗ để xe tại chung cư được điều chỉnh theo Điều 8 Thông tư 02/2016/TT-BXD và Thông tư 07/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý và sử dụng chung cư. Theo quy định này: Chỗ để xe tại chung cư phải tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt. Chỗ để xe phải được sử dụng đúng theo nội dung dự án đã được phê duyệt và theo quy định tại Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014.

Đối với chung cư có một chủ sở hữu, chỗ để xe thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ sở hữu. Tuy nhiên, vẫn phải tuân thủ nội dung dự án đã được phê duyệt, quy định tại Luật Nhà ở và Quy chế thông qua Thông tư 02/2016/TT-BXD. Nếu chung cư có đơn vị quản lý vận hành, đơn vị đó sẽ đảm nhiệm quản lý chỗ để xe. Còn nếu không có đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu có thể tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe.

Thứ hai, đối với chỗ đậu xe chung theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 101 Luật Nhà năm 2014, việc quản lý sẽ do đơn vị quản lý vận hành; nếu nhà chung cư không có đơn vị quản lý, nhưng thuộc diện cần có Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, hội nghị nhà chung cư sẽ quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác đại diện chủ sở hữu quản lý chỗ đậu xe này; nếu không có đơn vị quản lý và không có Ban quản trị, các chủ sở hữu sẽ tổ chức tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác để quản lý chỗ đậu xe này.

Thứ ba, đối với chỗ đậu xe ô tô dành cho chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014, người mua hoặc thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (gọi chung là người mua căn hộ) sẽ quyết định mua hoặc thuê chỗ đậu xe ô tô dành cho chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Có hai trường hợp xảy ra trong việc sử dụng chỗ đậu xe trong căn hộ chung cư. Trường hợp thứ nhất, nếu có đủ chỗ đậu xe ô tô cho mỗi căn hộ và người mua/thuê căn hộ muốn sử dụng chỗ đậu xe này, chủ đầu tư phải đảm bảo rằng mỗi chủ sở hữu căn hộ được bán hoặc cho thuê một chỗ đậu xe.

Trường hợp thứ hai, không được mua hoặc thuê diện tích khác trong nhà chung cư vượt quá số lượng chỗ đậu xe đã được thiết kế và phê duyệt cho một căn hộ, hoặc một phần diện tích sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Hai trường hợp:

1. Trong trường hợp không có đủ chỗ để xe ô tô cho mỗi căn hộ trong chung cư, chủ đầu tư sẽ bán hoặc cho thuê chỗ để xe này dựa trên thỏa thuận giữa các chủ căn hộ.

2. Trong trường hợp không có thỏa thuận giữa các chủ căn hộ, chủ đầu tư sẽ xử lý bằng cách tổ chức bốc thăm để quyết định việc mua hoặc thuê chỗ để xe này.

Thứ tư, việc mua bán, cho thuê chỗ đậu xe ô tô tại điểm a và điểm b được quy định trong khoản 4 Điều 8 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 2 năm 2016, được điều chỉnh, bổ sung trong Thông tư 07/2021/TT-BXD. Việc này có thể được ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc có thể lập một hợp đồng riêng. Tiền thuê chỗ đậu xe có thể được thanh toán hàng tháng hoặc theo định kỳ, còn tiền mua chỗ để xe có thể được trả một lần hoặc trả chậm hoặc trả dần theo thỏa thuận giữa các bên.

Một là, trong trường hợp thuê chỗ đậu xe, trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và phí giữ xe do các bên thoả thuận trong hợp đồng thuê chỗ đậu xe; còn trong trường hợp mua chỗ đậu xe, người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành và phí giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thoả thuận với nhà cung cấp dịch vụ;

Người mua có thể chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe ô tô, nhưng chỉ được chuyển nhượng hoặc cho thuê cho chủ sở hữu, người đang sử dụng căn hộ chung cư hoặc chủ đầu tư.

Ngoài ra, nếu người mua hoặc thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô theo quy định tại khoản 4 Điều 8 của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 2 năm 2016 và sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 07/2021/TT-BXD, các bên phải nhất quán ghi rõ trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ rằng chỗ để xe này sẽ thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, và chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán hoặc giá thuê mua căn hộ.

Ba,

Đối với người mua hoặc thuê mua căn hộ, việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô sẽ được tính riêng theo giá của chỗ để xe.

Thứ năm,

Quản lý chỗ để xe công cộng của tòa nhà chung cư (chỗ để xe dành cho những người không phải chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ chung cư) sẽ được thực hiện theo quy định dưới đây:

Một: Khi chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại mua chỗ để xe công cộng từ chủ đầu tư, chủ sở hữu khu này chịu trách nhiệm quản lý.

Hai: Khi chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thuộc sở hữu của chủ đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý. Nếu chủ sở hữu thuê chỗ để xe này từ chủ đầu tư, việc quản lý chỗ để xe sẽ tuân theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê.

Ba là, khi chỗ để xe công cộng được quản lý bởi Nhà nước và được chấp thuận theo hồ sơ dự án, đơn vị được giao quản lý có trách nhiệm quản lý chỗ đậu xe này.

Các tổ chức và cá nhân sở hữu chỗ để xe theo quy định tại khoản 4, khoản 5 của Điều 8 trong Quy chế ban hành được ghi trong Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 2 năm 2016, bổ sung và sửa đổi tại Thông tư 07/2021/TT-BXD, có trách nhiệm thanh toán tiền phí quản lý, vận hành và bảo trì chỗ để xe này. Trong trường hợp thuê chỗ để xe, trách nhiệm bảo trì chỗ để xe được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe.

3. Phương pháp giải quyết khi có tranh chấp chỗ đỗ xe tại nhà chung cư:

3.1. Đề xuất các phương pháp giải quyết tranh chấp chỗ đỗ xe của chung cư:

Để tránh xảy ra tranh chấp, trước khi mua chung cư, khách hàng nên xem kỹ hợp đồng liên quan để biết quy định về nơi đỗ xe máy và ô tô. Đồng thời, cần kiểm tra chủ đầu tư đã tuân thủ quy chuẩn xây dựng về diện tích và kích thước bãi đỗ xe chưa. Trường hợp nhà chung cư không đủ chỗ để dành cho mỗi căn hộ, có hai phương án giải quyết:

Thứ nhất, chủ đầu tư có thể bán hoặc cho thuê chỗ đỗ xe dựa trên thỏa thuận của các cư dân trong chung cư.

Thứ hai, trong trường hợp không có thỏa thuận giữa những người mua căn hộ, chủ đầu tư sẽ sử dụng phương pháp bốc thăm để quyết định việc mua, thuê chỗ đậu xe. Khi đã ký kết hợp đồng mua căn hộ chung cư nhưng xảy ra tranh chấp về chỗ để xe, có thể sử dụng một số cách sau để giải quyết:

Một là, thương lượng: Cư dân và quản lý, cùng nhau thương lượng và đạt được sự đồng thuận để tìm ra giải pháp tốt nhất cho tất cả các bên.

Hai là, hoà giải: Nếu không thể tự thương lượng, có thể tìm sự trợ giúp của một bên thứ ba để hoà giải, dựa trên sự thiện chí của các bên. Trong quá trình hoà giải, các bên sẽ chọn một bên trung gian độc lập, có kiến thức, kinh nghiệm và kỹ năng giải quyết tranh chấp để đưa ra lời khuyên về các quyền lợi và nghĩa vụ.

Ba là, tòa án: Khi không thể hoà giải hoặc thương lượng, hoặc khi phát hiện bên chủ đầu tư không tuân thủ hợp đồng chỗ gửi xe, có thể đệ đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

3.2. Hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp về chỗ để xe ở chung cư:

Thứ nhất, đơn khởi kiện (mẫu số 23-DS theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP)

Thứ hai, tài liệu chứng minh yêu cầu khởi kiện là có căn cứ

Thứ ba, về giấy tờ căn cước: Khi người khởi kiện là cá nhân, cần có CMND hoặc sổ hộ khẩu.

Thứ tư, đối với người bị kiện, trong trường hợp không có CMND hoặc sổ hộ khẩu cảu bị đơn, một số cơ quan tòa án yêu cầu có xác nhận nơi cư trú của cơ quan chính quyền nơi bị đơn cư trú cung cấp kèm theo.

Thứ năm, nếu đơn vị hoặc tổ chức liên quan, thì cần có quyết định hoặc giấy phép thành lập của đơn vị hoặc tổ chức đó, cùng với quyết định bổ nhiệm người đại diện cho đơn vị hoặc tổ chức đó.

Thứ sáu, vui lòng đính kèm các bản sao giấy tờ liên quan theo đơn kháng cáo (kí hiệu rõ ràng số bản chính và bản sao).

Vào ngày Thứ bảy, chúng tôi có thể cung cấp các tài liệu này dưới dạng bản sao được chứng thực. Nếu tài liệu ban đầu không phải tiếng Việt, chúng tôi sẽ dịch sang tiếng Việt theo quy định.

- Luật Nhà ở năm 2014, theo số 65/2014/QH13;

- Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán, ban hành ngày 13 tháng 1 năm 2017, về việc sử dụng các biểu mẫu trong tố tụng dân sự.

– Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 15 tháng 2 năm 2016 ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 07/2021/TT-BXD;