Nhà tường chung là gì? Xử lý tường chung khi xây nhà mới?

1. Như thế nào là nhà tường chung?

– Tường đóng vai trò quan trọng trong cấu trúc tổng thể của một căn nhà. Nó là một phần không thể thiếu trong các công trình kiến trúc xây dựng. Tường nhà được xem là một thành phần cơ bản của mọi công trình kiến trúc. Về cơ bản, tường thẳng đứng từ móng đến mái của căn nhà. Tường nhà có nhiều chức năng, trong đó chức năng quan trọng nhất là tạo ra sự che chắn và phân chia không gian trong căn nhà. 

– Một công trình xây dựng nào cũng cần có tường. Nó là như một bức tường "bao phủ" để hoàn thiện hình dạng chung của công trình. 

Ví dụ: Trong quá trình xây dựng ngôi nhà, sau khi hoàn thành việc xây dựng cấu trúc nhà bằng việc lắp đặt các cột trụ, những người thực hiện công tác xây dựng sẽ tiến hành xây dựng tường cho ngôi nhà. Tường này sẽ tạo nên một không gian sống hoàn chỉnh cho ngôi nhà, mang lại ý nghĩa là một "thể thức" riêng biệt so với môi trường xung quanh. Phía bên trong tường là nơi diễn ra cuộc sống hàng ngày trong nhà, trong khi bên ngoài là môi trường sống.

- Hiện nay, xã hội đang ngày càng phát triển mạnh mẽ. Đất đai không chỉ được sử dụng để xây dựng nhà cửa, mà còn được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh và hoạt động thương mại. Điều này dẫn đến việc diện tích đất dần dần thu hẹp lại. Diện tích dành cho việc xây dựng nhà cửa của người dân ngày càng ít đi, đất trồng trọt cũng ngày càng giảm. Vì vậy, khi xây dựng nhà ở, các hộ gia đình thường xây cách nhau gần nhau và trong một số trường hợp, có thể chia sẻ một tường chung.

– Nhà chung tường là những ngôi nhà liền kề, trong đó việc xây dựng nhà ở được thực hiện bằng việc sử dụng cùng một bức tường. Nói cách khác, nhà chung tường là những ngôi nhà gắn kết với nhau và có cùng một tường chung.

Ví dụ: Anh Nguyễn Văn B và anh Nguyễn Văn C có nhà liền kề. Hai ngôi nhà này được xây dựng gần nhau và có tường chung. Tường chung này giữ cho nhà của anh B và anh C nằm gần nhau. Nó cũng là một phần khung kết cấu giúp hai căn nhà này hoàn thiện.

2. Ý nghĩa của nhà tường chung:

– Vai trò của tường nhà chung:

+ Xã hội phát triển ngày càng mạnh, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ nhanh chóng, dẫn đến việc diện tích đất ở của người dân ngày càng bị thu hẹp. Điều này dẫn đến tình trạng người dân không có đủ không gian để xây dựng nhà ở rộng rãi. Người dân phải tận dụng từng diện tích nhỏ để tăng diện tích nhà ở của mình. Vì lý do này, việc xây dựng nhà tường chung đang trở nên rất phổ biến, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh.

- Nhà chia thành từng phòng nhỏ giúp người dân tận dụng tối đa diện tích nhà ở của mình và tiết kiệm không gian trống thừa.

- Nhờ nhà tường chung, người dân có thể giảm thiểu chi phí xây dựng cho ngôi nhà của mình.

- Tường nhà chung có thể gây hạn chế về không gian sống, khiến cho căn nhà trở nên hẹp hòi và bị giới hạn trong việc thiết kế và sắp xếp nội thất.

- Việc sửa chữa và thay đổi cấu trúc của tường nhà chung có thể gặp khó khăn và đòi hỏi chi phí cao.

- Khi xây dựng nhà với tường chung, hai cá nhân riêng biệt sẽ có sự ràng buộc và liên kết với nhau, không đảm bảo không gian riêng tư của mỗi nhà.

- Trong quá trình sử dụng, nếu nhà có dấu hiệu hỏng hóc, chủ nhà có mong muốn sửa chữa hoặc xây dựng lại. Tuy nhiên, điều này có thể gây ra rủi ro cho nhà hàng xóm. Tường chung tạo khó khăn trong quá trình phá dỡ và có thể ảnh hưởng xấu đến móng nhà hàng xóm.

Khi xây dựng nhà tường chung, nếu xảy ra sự kiện bất ngờ như cháy nổ, sẽ ảnh hưởng đến các nhà liên đới. Đơn giản là chỉ cần một nhà xảy ra sự cố điện hoặc cháy nổ, nhà lân cận cũng sẽ bị ảnh hưởng. Tình trạng này mang đến nguy hiểm cho người dân.

Ví dụ: Anh Phạm Văn K và anh Phạm Văn B, đều cư trú tại thành phố Hồ Chí Minh. Vì diện tích nhà ở hạn chế, họ quyết định xây dựng tường chung. Ngôi nhà được xây dựng từ năm 2009 và đầu năm 2018, một sự cố điện xảy ra, gây chập điện cho nhà anh K. Các thiết bị điện trong nhà anh K bị nổ và đường dây điện trực tiếp sang nhà anh B, khiến các thiết bị điện trong nhà anh B cũng bị cháy nổ. Nhờ phát hiện kịp thời, thiệt hại của cả hai nhà không lớn. Tuy nhiên, từ trường hợp này, có thể thấy rõ rằng việc xây dựng nhà tường chung gây ra các nguy cơ tiềm ẩn, khi một nhà gặp sự cố sẽ ảnh hưởng đến nhà liền kề.

3. Xử lý tường chung khi xây nhà mới như thế nào?

Như đã đề cập ở trên, xây dựng tường nhà chung mang theo cả ý nghĩa và rủi ro. Tuy nhiên, nếu đánh giá cẩn thận, ta thấy rằng việc xây dựng tường nhà chung thường tiềm ẩn nhiều hạn chế hơn lợi ích.

Tường nhà chung là tường được dùng chung bởi hai ngôi nhà. Vì vậy, khi một trong hai bên quyết định xây dựng một ngôi nhà mới, cần phải có một phương án xử lý tường nhà chung phù hợp. Dưới đây là những phương án xử lý tường nhà chung khi xây dựng một ngôi nhà mới mà người viết đã phân tích và đưa ra:

– Tường chung là điều chung của hai nhà, do đó khi có ý định xây dựng nhà mới, bên xây dựng cần phải bàn bạc và đạt được sự đồng ý từ bên kia. Việc thống nhất và thảo luận này có tầm quan trọng đặc biệt. Bởi vì:

+ Tường chung có nghĩa là cả hai bên sẽ cùng có lợi khi sử dụng. Trong quá trình xây dựng nhà mới, việc phải phá dỡ nhà cũ cũng sẽ gây ra một số tác động đến căn nhà còn lại. Vì vậy, thông báo về kế hoạch xây dựng nhà mới cho nhà bên cạnh sẽ giúp họ định rõ và chuẩn bị tâm lý về những tác động mà công trình mới có thể gây ra cho căn nhà của họ.

- Thỏa thuận sẽ đảm bảo tránh tranh cãi đáng kể. Khi hai bên ngồi lại thỏa thuận với nhau, họ sẽ đồng lòng tìm ra giải pháp thích hợp để xử lý vấn đề và loại bỏ các rào cản nhằm bảo vệ lợi ích tối đa. Đồng thời, hai bên cũng có thể thống nhất về quy trình gia cố hoặc xây lại.

- Sự thỏa thuận giữa hai bên sẽ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả hai bên trong việc tháo dỡ nhà ở của bên kia. Hai bên có thể thực hiện thỏa thuận bằng văn bản. Trong văn bản thỏa thuận, hai bên có thể đồng ý về các vấn đề sau: việc tháo dỡ nhà ở của bên xây nhà không được làm ảnh hưởng đến nhà của bên kia; nếu xây dựng nhà ở gây hư hại cho móng nhà và cấu trúc của nhà bên cạnh, bên xây dựng sẽ chịu trách nhiệm bồi thường hoặc thực hiện các nghĩa vụ liên quan; nhà kế bên không được gây rối cho công trình xây dựng của nhà bên kia.

- Truyền đạt thông tin và trò chuyện với nhà hàng xóm thể hiện quan tâm và mối quan hệ tốt đẹp. Nhà hai bên tiếp giáp nhau. Khi một bên muốn xây dựng và thông báo với bên kia về việc xây mới, điều này cho thấy sự tôn trọng đối tác.

- Sau khi đạt được sự thỏa thuận với nhà hàng xóm, bên xây mới cần phải xin cấp giấy phép xây dựng. Việc xin giấy phép xây dựng phải tuân theo các quy định pháp luật. Theo đó, cá nhân sẽ nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Trong vòng 15 ngày sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng cho cá nhân có nhu cầu. Sau khi có giấy phép xây dựng nhà ở, cá nhân có thể bắt đầu xây dựng.

Như vậy, khi xây dựng nhà mới mà trước đó có tường chung với nhà khác, cá nhân phải thực hiện một số công việc như đã đề cập. Các công việc này giúp đảm bảo việc xây dựng nhà mới diễn ra đúng theo quy định pháp luật và bảo vệ quyền lợi của các chủ thể sở hữu tường nhà chung, từ đó tránh xảy ra mâu thuẫn hoặc tranh chấp.

4. Những vấn đề liên quan đến việc tháo dỡ tường chung:

Tuy nhiên, khi tháo dỡ tường chung, việc sử dụng nó gặp nhiều vấn đề phức tạp. Trong một số trường hợp, tường này phải được giữ lại cho nhà kế bên. Cách xử lý tường này sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên và có thể thực hiện theo các bước khác nhau. Dưới đây là một số trường hợp thường gặp khi xử lý tường chung:

TH trường hợp 1: Nếu hai bên đồng ý tháo dỡ bức tường chung trong quá trình xây dựng, đơn vị thi công sẽ loại bỏ tường và sau đó gia cố lại bằng tấm tôn đối với nhà hàng xóm nếu không có tường, hoặc xây dựng lại bức tường chung.

TH trường hợp 2: Trong trường hợp hai bên không thể đạt được thoả thuận về tường chung và muốn xây mới, họ phải giữ nguyên tình trạng của tường chung và có thể mất đi một phần đất, buộc phải xây dựng một bức tường mới trên đất của mình theo quy định pháp luật. Việc tháo dỡ tường mà không có sự đồng ý của nhà bên cạnh có thể gây tranh chấp và từ đó dẫn đến vụ kiện. Thực tế cho thấy, trường hợp này xảy ra rất nhiều, và rất ít nhà liền kề đồng ý tháo dỡ tường chung.