Nhà ở hình thành trong tương lai có được tặng cho không?

1. Nhà ở hình thành trong tương lai có được tặng cho không?

1.1. Được hiểu như thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai:

Theo Điều 105 Khoản 2 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, tài sản bao gồm cả bất động sản và động sản. Bất động sản bao gồm: đất đai;

– Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

– Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, nhà ở có thể được coi là bất động sản, bao gồm cả nhà ở hiện có và nhà ở được hình thành trong tương lai. Điều 108 Khoản 2 của Bộ Luật Dân sự 2015 cũng đã đặc biệt quy định về tài sản hình thành trong tương lai.

– Tài sản chưa hình thành;

– Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Như vậy, theo quy định trên, có thể hiểu nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:

– Nhà ở chưa hình thành;

- Sau khi nhà ở đã được xây dựng, quyền sở hữu tài sản sẽ được chủ thể thiết lập sau khi giao dịch đã xác lập.

- Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu để sử dụng.

Cách xác định nhà ở hình thành trong tương lai đã được quy định rõ trong Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở. Theo quy định này, nhà ở hình thành trong tương lai được xác định như sau:

- Chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Trong trường hợp nhà ở được xây dựng bởi chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng (không yêu cầu nhà ở phải được xây dựng bởi đơn vị có khả năng thực hiện công trình), nhưng không đáp ứng đủ các yêu cầu sau đây:

+ Yêu cầu về hệ thống điện, nước phục vụ sinh hoạt;

+ Điều kiện về hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc vào diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy).

+

1.2. Nhà ở hình thành trong tương lai có được tặng cho không?

Giao dịch tặng cho nhà ở là một trong những hình thức được pháp luật quy định. Theo Điều 118 của Luật Nhà ở năm 2014, những điều kiện sau phải được tuân thủ để thực hiện thủ tục tặng nhà ở:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của luật pháp, trừ khi tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

- Không nằm trong trường hợp đang tranh chấp, khiếu nại, hoặc khiếu kiện về quyền sở hữu.

– Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án;

Không bị bắt giữ để tuân thủ các quyết định hành chính đã được tầm quyền của cơ quan nhà nước;

Không nằm trong trường hợp có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, đối với trường hợp tặng cho nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải đáp ứng được các điều kiện vừa nêu thì mới đủ điều kiện để thực hiện thủ tục tặng cho nhà ở trong tương lai. Tuy nhiên, như đã phân tích ở mục trên, nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản chưa hình thành (nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng). Thế nên, với loại nhà ở này chưa thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Theo đó, nhà ở mà chưa có giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện để tham gia giao dịch về nhà ở. Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai không được thực hiện tặng cho cho người khác.

2. Những giao dịch nào nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia:

Như đã phân tích ở mục trên, nhà ở hình thành trong tương lai không được thực hiện tặng cho cho người khác. Tuy nhiên, với nhà ở hình thành trong tương lai, nhà nước ta vẫn cho phép thực hiện mua bán, thế chấp, bởi theo quy định của pháp luật, một trong những điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch đó chính là nhà ở phải có giấy chứng nhận, nhưng tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định với nhà ở hình thành trong tương lai thì có thể tham gia giao dịch mua bán, thế chấp mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận. Thay vào đó, để thực hiện mua bán, thế chấp nhà ở trong tương lai phải có các loại giấy tờ sau:

– Tài liệu chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của thửa đất.

– Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ tương tự chứng minh quyền xây dựng và sử dụng nhà ở.

– Hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê nhà ở trong tương lai.

– Giấy tờ đăng ký công chứng hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê nhà ở trong tương lai.

– Giấy tờ chứng minh việc thanh toán thuế, phí liên quan đến việc xây dựng và sử dụng nhà ở.

++ Chứng chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của luật pháp về đất đai;

++ Giấy phép xây dựng trong trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng.

Hướng dẫn: Trường hợp người thế chấp nhà ở được hình thành trong tương lai khi mua nhà ở từ chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở, phải có các loại giấy tờ sau đây:

- Ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư;

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cần cung cấp văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

- Bên nhận cần có giấy tờ chứng minh việc đã đóng tiền mua nhà theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

- Các hoạt động mua bán nhà thương mại dự kiến diễn ra trong tương lai bao gồm:

+ Cần có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Để xây dựng, cần có giấy phép xây dựng nếu điều kiện yêu cầu;

- Cần có tài liệu về việc kiểm tra hoàn thành công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án.

Trong trường hợp là nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp dự kiến được sử dụng cho mục đích ở trong tương lai, việc hoàn thành phần móng của tòa nhà đó phải được xác nhận bằng biên bản nghiệm thu.

Ngoài những loại giấy tờ đã được đề cập ở trên, khi mua bán hoặc thế chấp nhà ở trong tương lai, cần tuân thủ các điều kiện sau đây:

2.1. Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai tham gia giao dịch:

– Đối với việc mua bán nhà ở sẽ xảy ra sau này: Không thuộc trường hợp đã được quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở từ phía cơ quan có thẩm quyền.

– Đối với việc thế chấp nhà ở sẽ xảy ra sau này:

+ Không đang trong tình trạng tranh chấp, khiếu nại hoặc khiếu kiện về quyền sở hữu;

+ Vẫn đang sở hữu nhà ở nếu nhà ở còn trong thời hạn sở hữu.

- Không phải bị áp giải để thực hiện quyết định của tòa án.

- Không phải chịu sự áp giải để tuân thủ quyết định hành chính đã có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

2.2. Điều kiện các bên tham gia giao dịch mua bán, thế chấp nhà ở trong tương lai:

– Bên bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Người đăng ký phải là người đã mua nhà từ chủ đầu tư hoặc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.

- Trường hợp cá nhân, người đăng ký phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở.

+ Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

– Bên mua, nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

- Đối với cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài, cần có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở (không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch).

++ Phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở;

++ Phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

++ Không yêu cầu đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại địa điểm có thể giao dịch nhà ở.

– Tổ chức mua, nhận thế chấp nhà ở được hình thành trong tương lai.

+ Phải có tư cách pháp nhân;

+ Không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập;

+ Là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở 2014;

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở.