Nghĩa vụ thuế trong hoạt động của ban quản trị nhà chung cư

1. Nghĩa vụ thuế trong hoạt động của ban quản trị nhà chung cư:

Thực hiện theo Công văn số 10429/CT-TTHT ngày 10/03/2020 của Cục Thuế Thành phố Hà Nội gửi Chi cục thuế quận Tây Hồ, liên quan đến việc giải quyết những vướng mắc chính sách thuế của Ban quản trị tòa nhà chung cư, chúng tôi xin trình bày ý kiến của Cục Thuế Thành phố Hà Nội về chính sách thuế liên quan đến hoạt động của Ban quản trị chung cư Ecolife Tây Hồ như sau:

Như đã quy định, trong trường hợp Ban quản trị chung cư Ecolife Tây Hồ khóa I nhiệm kỳ 2018-2021 (sau đây gọi là BQT) được thành lập đúng theo quy định của pháp luật, và có các khoản thu chi liên quan đến hoạt động quản lý nhà chung cư như dịch vụ quản lý, vận hành chung cư của chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, thu phí quản lý, thu quảng cáo, cho thuê địa điểm kích sóng di động, cho thuê các địa điểm đặt tủ bán nước tự động, trông giữ xe... mà Ban quản trị thu tiền trực tiếp, ký hợp đồng và cung cấp các dịch vụ đúng quy định pháp luật thì:

- Đối với ban quản trị, dù không phải là doanh nghiệp nhưng nếu có hoạt động cung ứng dịch vụ, phải tuân thủ quy định về kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.

- Nếu ban quản trị không thể thực hiện đầy đủ hệ thống kế toán, phải kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp trực tiếp và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu được quy định tại Điều 13 Thông tư số 219/2013/TT-BTC và Điều 3 Thông tư số 78/2014/TT-BTC.

- Trong trường hợp Ban quản trị thường xuyên cung cấp dịch vụ, để giao cho khách hàng, cần phải có hóa đơn, cơ quan thuế sẽ thực hiện việc in hóa đơn bán cho khách hàng theo quy định tại Điều 12 của Thông tư số 39/2014/TT-BTC.

- Trường hợp Ban quản trị cung cấp dịch vụ (không liên quan đến hoạt động kinh doanh) nhưng vẫn cần phải có hóa đơn để cung cấp cho khách hàng, cơ quan thuế sẽ thực hiện việc cấp hóa đơn lẻ theo quy định tại Điều 13 của Thông tư số 39/2014/TT-BTC.

- Đối với các khoản thu hộ, chi hộ không liên quan đến việc cung cấp dịch vụ của Ban quản trị theo quy định của pháp luật, Ban quản trị không cần kê khai, tính và nộp thuế giá trị gia tăng, cũng không cần lập hóa đơn giá trị gia tăng theo quy định tại khoản 7 Điều 5 của Thông tư số 219/2013/TT-BTC.

Theo hướng dẫn này:

- Nếu Ban Quản trị chung cư chỉ giúp thu hộ và chi hộ cho các hộ dân trong chung cư, thì không cần phải kê khai, tính thuế giá trị gia tăng và lập hóa đơn giá trị gia tăng.

Nếu Ban Quản trị chung cư cung cấp các dịch vụ như quản lý và vận hành nhà chung cư, thu phí quản lý, thu quảng cáo, cho thuê địa điểm kích sóng di động, cho thuê địa điểm để đặt tủ bán nước tự động, trông giữ xe... thì phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng.

2. Hoạt động thu chi của ban quản trị nhà chung cư là hoạt động kinh doanh:

2.1. Đối với mô hình ban quản trị thuê đơn vị quản lý vận hành:

Để thực hiện việc này, ban quản trị ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với đơn vị quản lý với mức phí thỏa thuận. Đơn vị quản lý vận hành phải tuân thủ tiêu chuẩn vận hành nhà chung cư do ban quản trị đặt ra. Ban quản trị chỉ giám sát việc quản lý tiền gửi ngân hàng (tiền quỹ bảo trì), thu lãi từ tiền gửi ngân hàng (tiền lãi quỹ bảo trì) và chi tiêu cho việc bảo trì, sửa chữa hệ thống các thiết bị chung của chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống điện nước... Việc lập hóa đơn và nộp thuế cho hoạt động thu phí quản lý vận hành, cho thuê tiện ích, tiền nước, giữ xe... sẽ do đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. Ban quản trị chỉ cần kê khai thuế lợi nhuận từ lãi ngân hàng (tiền lãi quỹ bảo trì) (không bao gồm thuế giá trị gia tăng) và chi tiêu sửa chữa, bảo trì tòa nhà hàng quý. Nếu thu từ lãi ngân hàng vượt quá chi tiêu sửa chữa, bảo trì tòa nhà, ban quản trị phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 20% trên số tiền còn lại sau khi trừ chi phí. Nếu ban quản trị đăng ký kê khai thuế theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu, lãi từ ngân hàng, lãi từ cho vay sẽ không được tính là doanh thu nên không cần đóng thuế giá trị gia tăng, nhưng ban quản trị vẫn phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 5%.

2.2. Đối với mô hình quản lý ban quản trị nhà chung cư tự thu, tự chi, thuê từng hạng mục cho đơn vị quản lý vận hành:

Các hoạt động thu tiền phí quản lý, tiền gửi xe, nước sinh hoạt, tiền cho thuê, sử dụng các tiện ích như hồ bơi, phòng gym,...đều được thực hiện bởi ban quản lý để tạo nguồn thu. Sau đó, ban quản trị sẽ thuê một đơn vị vận hành để đảm nhiệm các hoạt động như bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải,... Tất cả các hoạt động này đều mang tính chất kinh doanh và đóng góp vào việc tăng thu nhập, nhưng mục tiêu không phải là để chia lợi nhuận mà là để có đủ nguồn kinh phí để sửa chữa, cải tạo, nâng cao chất lượng dịch vụ và thêm các tiện ích cho tòa nhà.

Đối với mô hình tự thu, tự chi này, theo luật quản lý thuế, ban quản trị phải chịu trách nhiệm xuất hóa đơn và kê khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho các hoạt động thu, chi với thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10%. Đối với tiền nước, nếu công ty cấp nước cung cấp nước trực tiếp vào bồn chứa của tòa nhà và sau đó dẫn nước vào từng căn hộ qua đồng hồ nước do chủ đầu tư lắp đặt, ban quản trị cũng phải xuất hóa đơn giá trị gia tăng với thuế suất là 5%.

3. Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp khi Ban Quản trị chung cư không thực hiện đầy đủ chế độ sổ sách kế toán:

Thứ nhất, về thuế thu nhập doanh nghiệp: tại khoản 5 Điều 3 của Thông tư 78/2014/TT-BTC, được quy định rõ ràng rằng các đơn vị sự nghiệp, tổ chức không phải là doanh nghiệp theo quy định của pháp luật Việt Nam, khi có hoạt động kinh doanh các hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng không thể xác định được các chi phí và thu nhập từ hoạt động kinh doanh, thì sẽ áp dụng phương pháp tính thuế giá trị gia tăng trực tiếp dựa trên tỷ lệ % trên tổng doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đối với các dịch vụ (bao gồm cả lãi tiền gửi, lãi tiền cho vay): 5%. Đối với hoạt động giáo dục, y tế, biểu diễn nghệ thuật: 2%.

– Đối với kinh doanh hàng hóa: 1%.

– Đối với hoạt động khác: 2%.

Ví dụ: Đơn vị sự nghiệp A đã thực hiện hoạt động cho thuê nhà và đã thu được doanh thu từ việc này là 100 triệu đồng trong một năm. Tuy nhiên, đơn vị không thể xác định được các chi phí và thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà nêu trên. Vì vậy, để đơn vị có thể đáp ứng nghĩa vụ nộp thuế, họ quyết định kê khai và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp dựa trên tỷ lệ phần trăm của doanh thu từ bán hàng hóa và dịch vụ đã thực hiện.

Số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp cần nộp = 100.000.000 đồng x 5% = 5.000.000 đồng.

Theo đó, việc tính thuế thu nhập doanh nghiệp khi Ban Quản trị chung cư không thực hiện đầy đủ chế độ sổ sách kế toán được thực hiện bằng cách nhân doanh thu nhân với (x) tỷ lệ phần trăm nêu trên.

Thứ hai, việc tính thuế giá trị gia tăng: theo khoản 2 của Điều 13 Thông tư số 219/2013/TT-BTC, thuế giá trị gia tăng phải được tính bằng cách nhân tỷ lệ % với tổng doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng đối với hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT. Tỷ lệ % để tính thuế GTGT trên doanh thu được quy định theo từng hoạt động như sau:

– Phân phối, cung cấp hàng hóa: 1%;

– Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: 5%;

– Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: 3%;

– Hoạt động kinh doanh khác: 2%.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Công văn số 10429/CT-TTHT của Cục Thuế Thành phố Hà Nội ngày 10/03/2020;

– Thông tư 78/2014/TT-BTC chỉ dẫn việc thực hiện Nghị định 218/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp;

– Thông tư 219/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế Giá trị gia tăng.