Khi nào phải điều chỉnh khung giá đất? Trình tự điều chỉnh?

1. Khi nào cần phải tiến hành điều chỉnh khung giá đất? 

Theo Điều 113 của Luật Đất đai năm 2013, chính phủ có quyền ban hành khung giá đất định kỳ mỗi 5 năm cho từng loại đất cụ thể, theo từng vùng, dựa trên tình hình thực tế của thị trường. Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa, hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất, chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất để đảm bảo tính công bằng.

Tuy nhiên, có một điểm mơ hồ ở đây là việc chưa xác định rõ thị trường nào mà điều kiện trên áp dụng: thị trường trên phạm vi cả nước, thị trường trên phạm vi một vùng đặc biệt, hay thị trường trên phạm vi một tỉnh cụ thể? Ví dụ, nếu giá đất phổ biến trên thị trường ở Hà Nội, TP.HCM và các thành phố khác như Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa, trong khi các địa phương khác không có sự tăng giá. Hoặc nếu giá đất phổ biến trên thị trường ở các địa phương giảm từ 20% so với giá tối thiểu, trong khi những thành phố này không có sự giảm giá, chính phủ có tiến hành điều chỉnh khung giá đất hay không? Hơn nữa, trên cơ sở những tiêu chí cụ thể nào mà xác định giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% so với giá tối đa hoặc giá tối thiểu? Tất cả những câu hỏi này không được đáp ứng trong Luật Đất đai năm 2013.

Có thể thấy, khung giá đất được Chính phủ quy định hiện tại không phản ánh chính xác sự biến động của giá đất trên thị trường. Ngoài việc không thể điều tiết giá thị trường ở quy mô tổng thể, khung giá đất cũng hạn chế tính linh hoạt và sự chủ động của các địa phương trong việc cập nhật và điều chỉnh giá đất thị trường khi giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, và xác định giá đất trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp. Do đó, khi sử dụng khung giá đất làm căn cứ để ban hành bảng giá đất tại địa phương, còn chưa đảm bảo sự tương đồng với giá thị trường và có sự chênh lệch giá đất giữa các loại đất và giữa các địa phương trong cùng một vùng.

2. Trình tự điều chỉnh khung giá đất: 

Trình tự thực hiện việc điều chỉnh khung giá đất nhìn chung được tiến hành theo quy định sau đây:

Thứ nhất, việc cần thiết là xác định loại đất, vùng kinh tế và loại đô thị để điều chỉnh khung giá đất. Trong quá trình điều chỉnh khung giá đất trong vùng kinh tế, cần tiến hành thu thập tài liệu liên quan đến việc xác định các yếu tố sau đây:

- Xác định loại đất và loại xã (bao gồm đồng bằng, trung du và miền núi);

– Loại đô thị (đô thị đặc biệt, đô thị từ loại I đến V);

– Điểm điều tra, vị trí đất điều tra của tỉnh.

- Xác định điểm điều tra bằng cách xác định mức giá tối thiểu và tối đa trong bảng giá đất của từng tỉnh điều tra và tổng hợp mức giá tối thiểu và tối đa trong bảng giá đất của từng tỉnh điều tra. Xác định vị trí đất điều tra bằng cách xác định mức giá tối thiểu và tối đa trong bảng giá đất của từng điểm điều tra và tổng hợp mức giá tối thiểu và tối đa trong bảng giá đất của từng điểm điều tra.

Thứ hai, thực hiện việc điều tra, tổng hợp và phân tích thông tin về giá đất trên thị trường; tìm hiểu về các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến khung giá đất. Gom góp thông tin liên quan đến các khía cạnh như vị trí địa lý, địa hình, địa mạo, tình hình kinh tế-xã hội, quản lý và sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất của vùng kinh tế cần điều chỉnh khung giá đất...

Thứ ba, phân tích và đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành. Theo quy định tại Điều 15 của Thông tư số 69/2017/TT-BTNMT về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, các bước phân tích và đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất được thực hiện cơ bản như sau:

- Đánh giá và tổng hợp giá tối thiểu và tối đa của các khu đất theo loại xã và loại đô thị của từng tỉnh, thành phố theo vùng kinh tế tương ứng.

- Phân tích và đánh giá kết quả thực hiện giá đất hiện tại của các tỉnh, thành phố theo từng vùng kinh tế.

- Xây dựng một báo cáo tổng kết việc thực hiện khung giá đất hiện hành cho từng tỉnh và thành phố theo từng vùng kinh tế;

- Thu thập ý kiến từ các cơ quan có thẩm quyền về việc đánh giá hiệu quả thực hiện khung giá đất hiện hành và đề xuất điều chỉnh mức giá đất tối thiểu và tối đa cho từng loại đất của các tỉnh trong vùng kinh tế.

- Tổng hợp các ý kiến đề xuất về mức giá đất tối thiểu và mức giá đất tối đa cho từng loại đất của các tỉnh trong vùng kinh tế phải được điều chỉnh khung giá đất.

- Bước tiếp theo, xây dựng khung giá đất điều chỉnh và viết tờ trình về việc điều chỉnh khung giá đất.

Thứ năm, tổ chức thu thập ý kiến về bản dự thảo điều chỉnh khung giá đất. Xây dựng bản dự thảo điều chỉnh khung giá đất theo mẫu biểu từ Mẫu số 16, quy định trong Phụ lục II của Thông tư số 69/2017/TT-BTNMT về quy trình xây dựng và điều chỉnh khung giá đất, ban hành kèm theo Mẫu số 26, quy định trong Phụ lục III của Thông tư số 69/2017/TT-BTNMT về quy trình xây dựng và điều chỉnh khung giá đất, ban hành bởi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Thứ sáu, thẩm định bản dự thảo điều chỉnh khung giá đất. Theo Điều 18 của Thông tư số 69/2017/TT-BTNMT về quy trình xây dựng và điều chỉnh khung giá đất, ban hành bởi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai có trách nhiệm hoàn thiện bản dự thảo điều chỉnh khung giá đất, báo cáo cho Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để Chính phủ xem xét và ban hành.

Thứ bảy, hoàn thiện quy định về giá đất được điều chỉnh sẽ được trình Chính phủ ban hành. Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đứng ra tổ chức xây dựng và trình Chính phủ ban hành quy định điều chỉnh giá đất.

3. Hồ sơ khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ: 

Về cơ bản, hồ sơ về việc điều chỉnh quy định giá đất sẽ được trình Chính phủ ban hành và bao gồm các giấy tờ sau đây:

– Tờ trình về việc ban hành khung giá đất điều chỉnh;

– Dự thảo khung giá đất điều chỉnh;

- Cần viết lại báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất điều chỉnh theo quy định tại Khoản 3 Điều 19 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;

- Cần thẩm định văn bản khung giá đất điều chỉnh.

4. Nội dung điều chỉnh khung giá đất: 

Theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, quy định về giá đất có những điều chỉnh khung giá đất cơ bản như sau:

Đầu tiên, điều chỉnh mức giá tối thiểu và tối đa của một loại đất hoặc một số loại đất hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất. Khung giá đất được xây dựng dựa trên mức giá tối thiểu và tối đa đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc nhóm đất phi nông nghiệp theo bảy vùng kinh tế và sáu loại đô thị ở Việt Nam. Ngày 14/1/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 104/2014/NĐ-CP về khung giá các loại đất theo Luật Đất đai năm 2013, bao gồm 11 khung giá đất và quy định thời gian áp dụng là 05 năm. Việc điều chỉnh khung giá đất theo nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã được đề cập trong danh mục các văn bản về đất đai được sửa đổi bổ sung theo quyết định số 1078 của Thủ tướng chính phủ. Theo đó, khung giá đất sẽ được sửa đổi bổ sung trong quý I năm 2018. Tuy nhiên, việc điều chỉnh này đã đặt ra câu hỏi liệu nó phản ánh tính hành chính hay tính thị trường trong quản lí đất đai. Trong thực tế, khung giá đất từ năm 2014 đến năm 2019 không có sự điều chỉnh. Điều này cho thấy việc điều chỉnh khung giá đất vẫn đang gặp nhiều khó khăn.

Thứ hai, điều chỉnh giá đất tại một vùng kinh tế cụ thể trong một tuần hoặc một số vùng kinh tế hoặc tất cả các vùng kinh tế theo quy định của pháp luật; tại một loại đô thị hoặc một số loại đô thị hoặc tất cả các loại đô thị. Các nguyên tắc pháp luật được áp dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

– Thông tư 69/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.