Hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư

1. Thế nào là nhà chung cư?

Theo quy định tại điều 3, khoản 3 của Luật Nhà ở năm 2020 và tiểu mục 1.4.1 Mục 1 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD, căn hộ chung cư được định nghĩa như sau:

- Căn hộ chung cư là loại nhà có từ 02 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ. Có lối đi chung và cầu thang chung, cũng như có phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng sử dụng chung cho các cá nhân, hộ gia đình, và tổ chức.

– Nhà chung cư được xây dựng với 02 mục đích chính bao gồm: nhà chung cư dành cho mục đích sử dụng để ở và nhà chung cư dùng cho mục đích hỗn hợp (bao gồm việc kết hợp sử dụng làm văn phòng hoặc trung tâm thương mại, còn được gọi là chung cư hỗn hợp).

Việc xây dựng nhà chung cư cần tuân thủ những yêu cầu chung được quy định tại tiểu mục 2.1 trong Mục 2 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia qcvn 04:2021/BXD như sau:

- Căn hộ chung cư cần đảm bảo an toàn về khả năng chịu lực, ổn định và tuổi thọ theo thiết kế.

- Căn hộ chung cư cần tuân thủ đầy đủ các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy theo quy chuẩn kỹ thuật QCVN 06:2021/BXD và các văn bản pháp luật liên quan.

- Các người cao tuổi và người khuyết tật phải có sự tiếp cận và sử dụng thuận lợi tại các nhà chung cư.

- Các nhà chung cư phải được thiết kế và xây dựng để đáp ứng hiệu quả sử dụng năng lượng.

– Nhà chung cư phải tuân thủ theo các quy định về an toàn sinh mạng và sức khoẻ người sử dụng;

– Nhà chung cư phải được bảo trì theo đúng quy trình;

– Các phần chức năng như văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) và các dịch vụ khác trong chung cư hỗn hợp phải được đặt trong khu vực riêng biệt, tuân theo các quy định và quản lý theo dự án được phê duyệt;

– Các khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung trong chung cư, chung cư hỗn hợp phải có hệ thống giám sát an ninh hoặc các giải pháp khác nhằm phát hiện và ngăn chặn các nguy cơ tiềm ẩn liên quan đến trẻ em, người dân và công trình chung.

2. Hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:

Dựa trên quy định tại Điều 2 Phụ lục 1 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD, việc sử dụng nhà chung cư đồng thời cấm các hành vi sau:

– Gây sự mất an ninh, gây mất trật tự, lời lẻ không đúng mực, nói tục, sử dụng các thiết bị phát thanh, phát hình hoặc tạo ra tiếng ồn gây ảnh hưởng đến cuộc sống của các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;

- Xả rác, phóng uế hoặc vứt các loại chất thải, chất độc hại không đúng vị trí quy định, gây ô nhiễm môi trường trong khu chung cư;

- Vứt bất kỳ vật gì ra khỏi cửa sổ, ban công của căn hộ;

- Việc mua bán, lưu trữ, sử dụng trái phép chất ma túy trong căn hộ và các khu vực khác trong toà nhà chung cư;

- Tự ý thay đổi chức năng, mục đích sử dụng phần diện tích và các thiết bị sở hữu chung, được sử dụng chung trong toà nhà chung cư.

- Cấm đốt vàng mã trong các khu chung cư, trừ những địa điểm được phép đốt vàng mã theo quy định;

- Không được phơi quần áo và bất kỳ đồ vật nào trên ban công hoặc tại phần không gian từ ban công trở lên hoặc trước cửa sổ căn hộ.

– Chăn, thả, nuôi gia súc, gia cầm trong nhà chung cư;

– Đánh bạc, hoạt động mại dâm trong nhà chung cư;

- Kinh doanh các ngành nghề liên quan đến các vật liệu nổ, dễ cháy, có khả năng gây nguy hiểm đến tính mạng và tài sản của cư dân chung cư.

- Các hành vi khác liên quan đến nhà chung cư theo quy định của pháp luật và điều khoản do Hội nghị nhà chung cư đề ra để phù hợp với từng tòa nhà.

– Quy định trên đây đề cập đến những hành vi bị nghiêm cấm trong việc quản lý và sử dụng chung cư. Người sử dụng chung cư cần tuân thủ những quy định này để không vi phạm pháp luật và quy định chung của chung cư. Tuân thủ đúng quy định này sẽ đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng chung cư và những người xung quanh.

3. Quy định về xử phạt vi phạm trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư:

3.1. Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với ban quản trị nhà chung cư (vi phạm trong việc quản lý nhà chung cư):

Hiện tại, việc xử lý các vi phạm liên quan đến quản lý nhà chung cư đối với ban quản trị nhà chung cư được thực hiện dựa trên quy định tại Điều 69 của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Cách xử lý được thực hiện như sau:

Đầu tiên, ban quản trị nhà chung cư sẽ áp dụng hình thức xử phạt tiền vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm trong quản lý nhà chung cư:

Phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với một trong những hành vi vi phạm sau đây:

- Không có yêu cầu bằng văn bản yêu cầu chủ đầu tư giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định;

+ Trì hoãn hoặc không bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

+ Không có văn bản đề nghị từ Ủy ban nhân dân cấp huyện yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư.

- Vi phạm quy định quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung;

- Tự ý thay đổi công năng và mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung.

+ Tự lựa chọn giá cả cho dịch vụ quản lý và vận hành căn hộ chung cư mà không cần thông qua cuộc họp của cư dân;

+ Không cần báo cáo cho cuộc họp căn hộ chung cư về việc thu và chi theo quy định...

Thứ hai, để khắc phục hậu quả, ban quản trị chung cư sẽ áp dụng các biện pháp sau đây trong trường hợp vi phạm:

1. Thực hiện nghĩa vụ nộp phạt vi phạm hành chính bằng tiền theo quy định tại khoản 3 Điều 69 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

2. Áp dụng biện pháp khắc phục theo quy định tại khoản 3 Điều 69 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Biện pháp khắc phục sẽ được áp dụng tùy theo từng trường hợp cụ thể.

- Yêu cầu chủ đầu tư đưa ra văn bản để bàn giao hồ sơ của nhà chung cư theo quy định;

- Đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện phải có văn bản yêu cầu đầy đủ đầu tư và bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định.

- Yêu cầu chủ đầu tư chuyển giao kinh phí bảo trì theo quy định trong văn bản đề nghị.

- Yêu cầu Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị biện pháp cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại nhà chung cư.

3.2. Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm quy định về sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư (vi phạm trong việc sử dụng nhà chung cư):

Phí xử phạt đối với vi phạm quy định về sử dụng chung cư hiện tại tuân theo Điều 70 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP và đã tăng so với quy định trước đây tại Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP. Cụ thể, vi phạm sử dụng chung cư sẽ bị xử phạt như sau:

Thứ nhất, vi phạm hành chính sử dụng chung cư sẽ bị phạt tiền:

- Người sử dụng nhà chung cư bị phạt từ 20 triệu đến 40 triệu đồng nếu có hành vi gây thấm, dột căn hộ không thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của mình.

- Sơn và trang trí màu sắc quá khác biệt so với quy định về thiết kế, kiến trúc căn hộ, nhà chung cư;

- Kinh doanh hàng hóa gây nguy hiểm cháy nổ, cung cấp dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc không phù hợp.

+ Vi phạm quy định về cách âm, phòng cháy, chữa cháy khi kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích sử dụng cho mục đích kinh doanh trong nhà chung cư.

+ xâm phạm quyền sở hữu nhà ở theo hình thức vi phạm pháp luật; chiếm đoạt không gian xung quanh, chiếm đoạt phần thuộc sở hữu chung hoặc chiếm đoạt phần thuộc sở hữu riêng của người khác bất kể hình thức;

+ tự ý thay đổi cấu trúc chịu lực hoặc sửa đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong tòa nhà chung cư;

- Sử dụng phần diện tích và các thiết bị chung một cách hiệu quả cho mục đích riêng của mỗi người sử dụng;

- Không được sử dụng phần diện tích chung hoặc dịch vụ trong các căn hộ chung cư hỗn hợp với mục đích không đúng.

Thứ hai, để khắc phục hậu quả của hành vi vi phạm trong việc sử dụng nhà chung cư, người sử dụng nhà chung cư không chỉ bị xử phạt vi phạm hành chính bằng tiền mà còn phải tuân thủ các biện pháp khắc phục hậu quả được quy định tại khoản 3 Điều 70 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể, các biện pháp khắc phục hậu quả bao gồm:

- Yêu cầu khôi phục lại trạng thái ban đầu của toà nhà chung cư;

- Yêu cầu di dời hoạt động kinh doanh hàng hoá nguy hiểm có tiềm năng gây cháy nổ ra khỏi khu vực, khu dân cư hoặc cấm sử dụng dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc cấm hoạt động dịch vụ giết mổ gia súc tại khu vực nhà chung cư.

– Buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở;

– Buộc trả lại phần diện tích và cá trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung…

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020;

- Nghị định 16/2022/NĐ-CP do Chính phủ ban hành vào ngày 28/1/2022 đã quy định về việc xử phạt các vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.

- Thông tư 02/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành vào ngày 15/2/2016 đã ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư.