Điều kiện và cách xác định giá bán, cho thuê nhà ở xã hội

1. Nguyên tắc xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội:

– Đối với các dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng:

- Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định dựa trên quy định của Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Giá này được áp dụng cho căn hộ hoặc nhà ở xã hội đã hoàn thiện xây dựng.

- Giá bán, giá cho thuê và giá cho thuê mua các căn hộ chung cư trong dự án nhà ở xã hội sẽ được tính dựa trên diện tích sử dụng của căn hộ (diện tích thông thủy).

- Đối với phần kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội quy định tại Điểm b và c Khoản 1 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (chi tiết được xác định trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền), chủ đầu tư có quyền bán, cho thuê hoặc cho thuê mua với giá kinh doanh thương mại (đã bao gồm cả tiền sử dụng đất) cho các đối tượng có nhu cầu nhằm đảm bảo chi phí đầu tư vào nhà ở xã hội, giảm giá bán, giá cho thuê và giảm chi phí quản lý, vận hành của dự án nhà ở xã hội.

Việc hạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội để bù đắp chi phí phải được công khai rõ ràng. Việc bù đắp này bao gồm giảm giá bán, giá thuê, giá thuê mua, chi phí quản lý và vận hành nhà ở xã hội. Tất cả những khoản này phải được thể hiện trong phương án cân đối tài chính của dự án theo quy định tại Điểm d Khoản này. Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra việc hạch toán này của chủ đầu tư dự án.

+ Lợi nhuận thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua các công trình kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội được hạch toán cụ thể như sau:

Trong trường hợp chủ đầu tư muốn bán, cho thuê hoặc cho thuê mua các công trình kinh doanh thương mại (bao gồm cả nhà ở), lợi nhuận thu được sẽ được tính dựa trên thực tế. Nếu không thể tính theo thực tế, chủ đầu tư phải ước tính lợi nhuận thu được để phân bổ. Tuy nhiên, lợi nhuận thu được tối thiểu không thể ít hơn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất miễn phí cho phần diện tích đất dùng để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại này. Đối với nhà ở kinh doanh thương mại, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất sẽ được phân bổ cho phần diện tích sàn nhà ở (với tỉ lệ 20% theo giá kinh doanh thương mại).

Dựa trên thực tế về giá bán, giá cho thuê và giá cho thuê mua các công trình kinh doanh thương mại (bao gồm cả nhà ở) trên địa bàn, chủ đầu tư dự án đảm bảo phân bổ lợi nhuận thu được để xác định giá bán, giá cho thuê và giá cho thuê mua các nhà ở xã hội. Trong đó, ưu tiên phân bổ lợi nhuận thu được vào giá cho thuê các nhà ở xã hội, sao cho phù hợp với thu nhập của hộ gia đình và cá nhân hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội trên địa bàn.

Dựa trên nguyên tắc xác định giá quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này, chủ đầu tư xây dựng sẽ đề xuất giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chính mình đầu tư xây dựng cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nơi có dự án, để được thẩm định. Nếu chủ đầu tư đã hoàn thành xây dựng nhà ở xã hội và đã có báo cáo chi phí dự án được kiểm toán theo quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể tham khảo báo cáo kiểm toán để thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội của dự án. Quyền thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư đề nghị sẽ được giao cho Sở Xây dựng hoặc cơ quan có chức năng thẩm định giá của địa phương. Cơ quan được giao thẩm định sẽ chịu trách nhiệm trước Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về kết quả và thời hạn thực hiện thẩm định.

Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị thẩm định giá hợp lệ từ chủ đầu tư, cơ quan được giao thẩm định giá sẽ tổ chức thẩm định và thông báo kết quả thẩm định cho chủ đầu tư bằng văn bản, trong đó nêu rõ các nội dung được đồng ý và các nội dung cần được sửa đổi (nếu có). Dựa trên thông báo kết quả thẩm định, chủ đầu tư sẽ ban hành giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội của dự án với nguyên tắc không được cao hơn giá đã được thẩm định.

Nếu đơn vị thẩm định giá không thông báo kết quả sau khi quá thời hạn, chủ đầu tư được phép sử dụng giá theo phương án đã được thẩm định và ký hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội với khách hàng. Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư phải gửi bảng giá bán, giá thuê và giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư đưa ra cho Sở Xây dựng địa phương để theo dõi. Trong trường hợp giá thẩm định cao hơn giá đã ký trong hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm; nếu giá thẩm định thấp hơn, chủ đầu tư phải ký lại hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng và phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở.

Đối với nhà ở xã hội được xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua bởi hộ gia đình hay cá nhân, họ tự xác định giá nhưng không được vượt quá khung giá mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành. Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội với khách hàng, hộ gia đình hay cá nhân phải gửi bảng giá bán, giá thuê và giá thuê mua đến Sở Xây dựng địa phương để theo dõi.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm hướng dẫn cơ quan chức năng tham khảo quy định về xác định giá theo Điều 7, 8 và 9 của Thông tư này và sử dụng giá thị trường tại địa phương để xây dựng khung giá bán, giá thuê và giá thuê mua nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng, và ban hành theo thẩm quyền để đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.

Theo Thông tư 20/2016/TT-BXD, hướng dẫn thực hiện Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, được ban hành bởi Bộ trưởng Bộ Xây dựng, quy định về phương pháp xác định giá bán, giá thuê và giá thuê mua nhà ở xã hội theo Điều 7, 8 và 9.

2. Phương pháp xác định giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước:

Quy mô và số lượng nhà ở xã hội sẽ được điều chỉnh dựa trên nhu cầu thuê và thuê mua của cư dân trong khu vực, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội từng địa phương. Tại Việt Nam, Ủy ban nhân dân tỉnh có trách nhiệm phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể họ sẽ xác định loại nhà ở, diện tích nhà ở, và cơ cấu căn hộ cho thuê và cho thuê mua, đồng thời cân đối với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để thu hút đầu tư vào phát triển quỹ nhà ở xã hội.

Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được tạo ra từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua các nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, đồng thời cũng được chiết khấu từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể sẽ được Hội đồng nhân dân tỉnh xem xét và quyết định), hoặc từ nguồn vốn địa phương và thu hút từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật, cùng với sự đóng góp tự nguyện từ các tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước. Giá thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn này.

Phương pháp xác định giá thuê và giá thuê mua nhà ở xã hội, thuộc sở hữu của nhà nước, được chi tiết quy định trong Thông tư số 19/2016/TT-BXD như sau:

(Vđ + Bt)/12 x K x (1+GTGT)

Trong đó:

+) Gt: Giá thuê là số tiền phải trả mỗi tháng để thuê mua 01m2 diện tích nhà ở.

+) Vđ: Trong quy định về quản lý đầu tư xây dựng công trình, Vđ là tổng số tiền cần để đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội (bao gồm các chi phí phân bổ cho công trình này). Số tiền này được phân bổ hàng năm cho mỗi 1m2 diện tích nhà ở, tuân thủ nguyên tắc bảo toàn vốn. Nếu trường hợp là thuê mua, phải trừ đi các chi phí đã trả trước theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Tùy theo hình thức đầu tư quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở 2014, Vốn đầu tư (Vđ) được xác định như sau:

- Trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: Vđ được xác định căn cứ vào giá trị quyết toán vốn đầu tư, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt; trong trường hợp chưa phê duyệt, Vđ được xác định căn cứ vào chi phí đầu tư xây dựng công trình, trong tổng mức đầu tư xây dựng và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thông qua hình thức đầu tư xây dựng – chuyển giao (BT), giá trị dùng để xác định căn cứ theo giá hợp đồng hoặc giá quyết toán hợp đồng BT đã ký kết. Nếu giá hợp đồng hoặc giá quyết toán hợp đồng BT đã bao gồm tiền sử dụng đất, thì phải trừ đi số tiền đó khi xác định giá trị dùng.

+) BT: là chi phí bảo trì trung bình hàng năm được phân bổ cho mỗi mét vuông sử dụng nhà ở. Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội, không tính phí bảo trì (BT = 0 đồng). Người thuê mua sẽ chi trả kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở.

+) K: Là hệ số điều chỉnh giá thuê và giá thuê mua căn hộ. Giá thuê được tính dựa trên nguyên tắc bình quân gia quyền và đảm bảo tổng hệ số các tầng của một khối nhà = 1.

+) GTGT: Thuế giá trị gia tăng được xác định theo quy định của pháp luật về thuế.

+) Số 12: Đại diện cho một trong 12 tháng trong năm.

Cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm đứng ra chủ trì và phối hợp với cơ quan quản lý tài chính cùng cấp để tổ chức việc lập và trình cơ quan đại diện chủ sở hữu ban hành các mức giá thuê và thuê mua nhà ở xã hội do nhà nước sở hữu, áp dụng cho các nhà ở đang được giao quản lý.

3. Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước:

Xã hội đang ngày càng phát triển, việc chăm sóc cho cuộc sống vật chất và tinh thần của người dân được quan tâm ngày càng nhiều bởi nhà nước, đặc biệt là đối tượng ưu tiên và những người gặp khó khăn trong xã hội. Một trong những phương pháp nhà nước quan tâm để giải quyết vấn đề này là thực hiện và mở rộng quy mô các dự án nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội là một dạng nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (cấp trung ương hoặc địa phương) hoặc các tổ chức phi lợi nhuận được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, nhằm mục đích cung cấp những căn hộ giá rẻ cho những đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức nhà nước chưa có nhà ở vững chãi, những người có thu nhập thấp… Các căn hộ này được cho thuê hoặc được cung cấp với giá rẻ hơn so với giá trị thị trường.

Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được xác định là nhà ở do chính phủ hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các phân khúc kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng thuê hoặc thuê mua (sau một thời gian quy định, người thuê nhà ở có thể mua và được công nhận sở hữu nhà ở đó) theo quy chế của chính phủ. Đây là một chính sách mang ý nghĩa xã hội quan trọng của nhà nước.

Nhà nước hỗ trợ việc cho thuê hoặc thuê mua, bán nhà ở xã hội cho các đối tượng được quy định trong các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 của Điều 49 trong Luật nhà ở năm 2014; đối với các đối tượng được quy định trong khoản 9 của Điều 49 của Luật nhà ở năm 2014, chỉ được thuê nhà ở xã hội. Hỗ trợ được cung cấp thông qua các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở cho các đối tượng được quy định trong các khoản 1, 2 và 3 của Điều 49 của Luật nhà ở năm 2014. Hỗ trợ cũng bao gồm việc cấp đất ở miễn phí hoặc giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc việc tặng nhà ở cho các đối tượng được quy định trong các khoản 1, 2 và 3 của Điều 49 của Luật nhà ở năm 2014. Nhà nước cũng hỗ trợ các chương trình cho vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng do nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở cho các đối tượng được quy định trong các khoản 1, 4, 5, 6 và 7 của Điều 49 của Luật nhà ở năm 2014. Tuy nhiên, các đối tượng này cũng phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập được quy định trong Điều 51 của Luật nhà ở năm 2014.

Nhà nước cũng đặt ra các quy định rõ ràng về tiêu chuẩn về phòng ở, căn hộ và căn nhà xã hội. Theo đó, mỗi phòng ở trong những nhà xã hội được xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua phải tuân thủ quy định về chất lượng công trình xây dựng theo luật xây dựng và các tiêu chuẩn tối thiểu sau đây: diện tích sử dụng của phòng ở không được nhỏ hơn 10m2, chiều rộng thông thủy không dưới 2,40m, chiều cao thông thủy tối thiểu không dưới 2,70m. Phòng ở cần được trang bị cửa đi và cửa sổ để đảm bảo thông gió và ánh sáng tự nhiên. Tường bao che và tường ngăn giữa các phòng cần được làm từ vật liệu đáp ứng tiêu chuẩn phòng cháy và chống thấm.

Mái nhà không được sử dụng vật liệu dễ cháy và phải đảm bảo không bị thấm nước. Nền nhà phải được lát gạch hoặc vá bê tông và phải cao hơn mặt đường vào nhà, sân và lề đường. Cần có đủ ánh sáng (ít nhất một bóng đèn điện công suất 40W cho mỗi diện tích 10m2) và trong trường hợp là dạng tập thể, cần có ít nhất một ổ cắm điện cho mỗi người. Trong trường hợp phòng ở là các phòng kín, khu vệ sinh cần được tách biệt với khu vực ngủ. Cần đảm bảo cung cấp nước vệ sinh theo quy chuẩn và tiêu chuẩn của luật chuyên ngành. Cần có các thiết bị phòng cháy nổ theo quy định. Diện tích sử dụng trung bình không được nhỏ hơn 5m2 cho mỗi người. Đối với những dự án xây dựng căn nhà xã hội liền kề thấp tầng để bán hoặc cho thuê mua, từng phòng ở cần được xây dựng làm kín (bao gồm khu vực vệ sinh). Đối với trường hợp cho thuê, có thể sử dụng khu vệ sinh chung cho nhiều phòng, nhưng cần phải có khu vực vệ sinh riêng cho nam và nữ.

Mỗi căn hộ, căn nhà xã hội được xây dựng bởi hộ gia đình hoặc cá nhân với mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua phải tuân thủ quy định về chất lượng công trình xây dựng theo luật xây dựng và các tiêu chuẩn tối thiểu sau đây: Căn hộ trong nhà chung cư phải đạt tiêu chuẩn về căn hộ khép kín theo luật xây dựng và luật về nhà ở, có diện tích sử dụng tối thiểu 25m2 (bao gồm cả không gian vệ sinh). Còn đối với căn nhà riêng (không phải căn hộ chung cư), phải đáp ứng tiêu chuẩn về căn hộ tại Điều 3 của Thông tư này và phải xây dựng khép kín (bao gồm phòng ở riêng và không gian vệ sinh riêng), có diện tích sử dụng tối thiểu 25m2 (bao gồm cả không gian vệ sinh); đồng thời tuân thủ các quy định về chất lượng công trình xây dựng từ cấp 4 trở lên theo luật xây dựng (các quy định về căn hộ và căn nhà tối thiểu được quy định cụ thể tại Điều 3 và Điều 4, Thông tư 20/2016/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 15/8/2016).

4. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội:

Tóm tắt câu hỏi:

Thưa luật sư, tôi đã lưu trú tại thành phố Hồ Chí Minh trong suốt một năm và đã nhận được giấy xác nhận lưu trú từ Công an xã. Tôi cũng đã đóng bảo hiểm xã hội trong một năm và thu nhập hàng tháng của tôi không vượt quá 9 triệu đồng. Vậy, tôi có đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội không?

Dựa trên Điều 49 Luật Nhà ở 2014, chỉ định nhóm người được hưởng chính sách hỗ trợ mua nhà ở xã hội, và theo Điều 51 Luật Nhà ở 2014 quy định về các điều kiện để được hưởng chính sách mua nhà ở xã hội.

Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh cư trú của người mua nhà ở xã hội phải tuân thủ như sau:

+ Đối với những người đăng ký mua, thuê, hoặc thuê mua nhà ở xã hội và có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội, cần cung cấp bản sao chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó.

+ Đối với những người đăng ký mua, thuê, hoặc thuê mua nhà ở xã hội nhưng không có hộ khẩu thường trú theo quy định, cần cung cấp bản sao chứng thực giấy đăng ký tạm trú, bản sao chứng thực hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn hoặc hợp đồng không xác định thời hạn, và giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi người đó đăng ký mua, thuê, hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Nếu người đăng ký làm việc tại chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội và việc đóng bảo hiểm thực hiện tại địa phương nơi đặt trụ sở chính, cần có giấy xác nhận từ cơ quan, đơn vị nơi đặt trụ sở chính về việc đóng bảo hiểm.

Theo cách bạn trình bày, bạn đã ở lại Thành phố Hồ Chí Minh trong một năm, và có giấy xác nhận lưu trú từ Công an xã. Bạn cũng đã đóng bảo hiểm xã hội trong một năm với thu nhập dưới 9 triệu đồng mỗi tháng. Bạn muốn xác minh xem giấy xác nhận lưu trú này là loại giấy tờ nào? Nó có phải là giấy đăng ký tạm trú hay không? Nếu đó là giấy đăng ký tạm trú, bạn có thể thuộc vào nhóm người được mua nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh. Để biết chính xác liệu bạn có thuộc vào nhóm người được mua nhà ở xã hội hay không, bạn cần chuẩn bị hồ sơ để cơ quan có thẩm quyền xem xét, dựa trên các tiêu chí để duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội.