Đi nước ngoài, vợ ở nhà tự ý mua bán nhà đất được không?

1. Đi nước ngoài, vợ ở nhà tự ý mua bán nhà đất được không?

1.1. Trường hợp vợ được tự ý bán:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014, vợ và chồng có quyền sở hữu, sử dụng, quyết định về tài sản riêng của mình. Vì vậy, khi tài sản như căn nhà hoặc mảnh đất được coi là tài sản riêng của vợ, vợ hoàn toàn có quyền mua bán, quyết định về tài sản đó mà không cần sự đồng ý hay biết đến của chồng.

Trong trường hợp căn nhà hoặc mảnh đất đó là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân và đã có thỏa thuận giữa vợ chồng về việc ai được mua bán, quyết định về tài sản chung đó là căn nhà hoặc mảnh đất đó thuộc về vợ, thì vợ có quyền mua bán tài sản đó.

1.2. Trường hợp vợ không được tự ý bán: 

Nếu căn nhà hoặc mảnh đất là tài sản riêng của chồng, người vợ không có quyền mua bán hoặc quyết định về tài sản đó.

Trong trường hợp căn nhà hoặc mảnh đất đó là tài sản chung của vợ chồng trong thời gian hôn nhân, quyền quyết định về tài sản sẽ do cả hai bên thực hiện. Người vợ không thể thực hiện các thủ tục liên quan đến tài sản này.

Nếu căn nhà mảnh đất là tài sản riêng của một trong hai bên vợ, chồng nhưng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì người vợ cũng không được tự ý bán mà phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng.

1.3. Trường hợp vợ được ủy quyền bán: 

Trong trường hợp đó, người vợ có quyền mua bán căn nhà, mảnh đất dù đó là tài sản chung của cả hai vợ chồng hay tài sản riêng của chồng, miễn là có văn bản ủy quyền từ người chồng cho người vợ để thực hiện giao dịch mua bán tài sản này.

2. Quy định pháp luật về quyền tài sản của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân:

2.1. Tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng:

– Tài sản chung của vợ chồng:

Theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, tài sản chung của vợ chồng bao gồm các tài sản do vợ và chồng tạo ra, thu nhập từ lao động của mỗi người, thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh, cũng như các lợi ích, lợi tức thu được từ nguồn tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời gian hôn nhân, trừ trường hợp vợ chồng đã có thỏa thuận khác. Ngoài ra, tài sản mà cả hai đã được thừa kế, tặng cho chung và các tài sản khác mà vợ chồng đã thỏa thuận với nhau cũng được coi là tài sản chung.

Trong trường hợp tài sản là tài sản chung của vợ chồng và được yêu cầu đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo quy định pháp luật, giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng đã có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng, và không có tranh chấp phát sinh, vợ hoặc chồng có thể ủy quyền cho nhau thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, nếu có tranh chấp về tài sản đó, cả hai bên vợ chồng phải chứng minh rằng tài sản đó là tài sản riêng của mỗi bên. Trường hợp không thể chứng minh rõ ràng, tài sản đó sẽ được coi là tài sản chung.

Trong đó:

Thu nhập hợp pháp khác theo quy định tại Điều 9 Nghị định 126/2014/NĐ-CP bao gồm tiền thưởng, tiền trúng thưởng xổ số, tiền trợ cấp (trừ trường hợp trợ cấp và ưu đãi được vợ, chồng nhận do có công với cách mạng) và quyền sở hữu tài sản khác liên quan đến vợ, chồng. Các tài sản này bao gồm tài sản mà vợ, chồng có quyền sở hữu đối với những vật bị chôn giấu, bị bỏ quên, đánh rơi hoặc chìm đắm, cũng như những gia súc, gia cầm bị thất lạc và những con vật nuôi dưới nước khác, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Ngoài ra, thu nhập hợp pháp còn bao gồm những khoản thu nhập khác theo quy định của pháp luật.

Hoa lợi, hay lợi tức, là số tiền kiếm được từ tài sản riêng của vợ chồng, như từ sản phẩm tự nhiên hoặc từ việc khai thác tài sản riêng của vợ chồng.

Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà vợ chồng có trong thời gian hôn nhân, tài sản này sẽ được coi là tài sản chung của vợ chồng, trừ khi nó được thừa kế hoặc tặng riêng; và vợ chồng không có bất kỳ thỏa thuận nào khác.

– Tài sản riêng của vợ chồng:

Theo Điều 43 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, tài sản riêng của vợ chồng bao gồm các tài sản đã tồn tại trước khi kết hôn, tài sản được thừa kế hoặc tặng riêng trong thời gian hôn nhân, tài sản được chia riêng cho vợ hoặc chồng khi có thỏa thuận về phân chia tài sản chung của vợ chồng trong thời gian hôn nhân, cùng với tài sản dùng để đáp ứng nhu cầu căn bản của vợ hoặc chồng và các tài sản riêng khác theo quy định của pháp luật.

Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ và chồng. Hoa lợi và lợi tức từ tài sản riêng của vợ và chồng trong thời kỳ hôn nhân đều được coi là tài sản riêng của cả hai (nếu được phân chia sau khi vợ và chồng thống nhất về việc phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân).

Tài sản riêng khác của vợ, chồng bao gồm những quyền và đồ vật được quy định tại Điều 11 Nghị định 126/2014. Điều này bao gồm quyền sở hữu tài sản trí tuệ theo quy định của pháp luật, tài sản được vợ, chồng sở hữu riêng theo bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền, các khoản trợ cấp và ưu đãi theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng, cũng như các quyền sở hữu tài sản khác liên quan đến nhân thân của vợ, chồng.

2.2. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung:

Được quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014:

Đầu tiên, việc sở hữu, sử dụng và quyết định về tài sản chung sẽ được hai vợ chồng thỏa thuận.

Thứ hai, trong trường hợp tài sản là bất động sản hoặc động sản đã được quy định phải đăng ký quyền sở hữu theo luật pháp, hoặc tài sản đang mang lại nguồn thu nhập chủ yếu cho gia đình, việc quyết định về tài sản chung phải được thỏa thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng.

2.3. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng: 

Theo quy định tại Điều 44 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014:

Điều đầu tiên, tài sản được coi là tài sản riêng của mỗi cá nhân trong đôi vợ chồng. Vợ và chồng sẽ có quyền sở hữu, sử dụng và quyết định tài sản riêng của mình. Họ có quyền quyết định liệu tài sản riêng đó có được nhập vào tài sản chung hay không.

Thứ hai, nếu một trong hai bên vợ hoặc chồng không thể tự quản lý tài sản cá nhân và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý, thì bên còn lại có quyền quản lý tài sản đó. Tuy nhiên, việc quản lý tài sản phải đảm bảo lợi ích của người sở hữu.

Thứ ba, đối với các nghĩa vụ riêng biệt của vợ hoặc chồng (như nghĩa vụ cung cấp, thanh toán nợ cá nhân,...), sẽ được trả từ tài sản cá nhân của người đó.

Thứ tư, trong trường hợp có hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng mà tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc quyết định về tài sản riêng này chỉ có thể được thực hiện khi có sự đồng ý của cả chồng và vợ.

3. Mẫu hợp đồng ủy quyền về việc mua bán nhà đất:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—–o0o—–

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN

(chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

BÊN ỦY QUYỀN : (Gọi tắt là bên A) 

Họ tên Ông: ….

Năm sinh: ….

Chứng minh nhân dân số: …

Thường trú tại: …

Họ tên Bà: …

Năm sinh: …

Chứng minh nhân dân số : …

Thường trú tại: …

Là người được sử dụng quyền sử dụng đất toạ lạc tại thửa đất số: …, tờ bản đồ số: …, Phường: …, Quận: ….theo:

·  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số…do…cấp ngày :…

·  Trước bạ ngày:…

BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN: (Gọi tắt là bên B)

Họ tên Ông: ….

Năm sinh: ….

Chứng minh nhân dân số: …

Thường trú tại: …

Họ tên Bà: …

Năm sinh: …

Chứng minh nhân dân số : …

Thường trú tại: .

Bằng hợp đồng này, Bên ủy quyền đồng ý ủy quyền cho Bên được ủy quyền với những thỏa thuận sau đây:

Mục 1: PHẠM VI UY QUYỀN

Bên ủy quyền trao quyền cho Bên được ủy quyền ký kết và thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến thửa đất đã được nêu. Thay mặt Bên ủy quyền, Bên được ủy quyền thực hiện các công việc sau đây:

Hãy tạo điều kiện để bên nhận chuyển nhượng có thể nghiên cứu thông tin về thửa đất được đề cập;

Phải đạt được sự thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng về các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cùng với phía bên nhận, thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền.

Cùng với phía bên nhận, tuân thủ những thỏa thuận đã được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho phía bên nhận hoàn thiện quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khu đất đề cập tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

ĐIỀU 2: THỜI HẠN ỦY QUYỀN

Thời hạn ủy quyền là: ……kể từ ngày :…cho đến ngày:…

ĐIỀU 3: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN ỦY QUYỀN

1. Bên ủy quyền có các nghĩa vụ sau đây:

- Cấp bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số … do … cấp vào ngày ……, và cung cấp thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết để ủy quyền cho Bên thực hiện công việc;

-  Bên chịu trách nhiệm về những công việc đã được ủy quyền giao cho Bên thực hiện;

· Thanh toán các chi phí hợp lý cho Bên được ủy quyền khi thực hiện các nhiệm vụ đã được giao;

· Chi trả tiền công cho Bên được ủy quyền với số tiền là:……

–     Chịu trách nhiệm nộp lệ phí công chứng hợp đồng ủy quyền này.

2. Bên ủy quyền có các quyền sau đây :

- Bên được ủy quyền phải thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc thuộc phạm vi ủy quyền như đã được quy định;

ĐIỀU 4: Nghĩa vụ và quyền của bên được ủy quyền.

1. Bên được uỷ quyền có các nhiệm vụ sau đây:

- Giữ gìn bản chính của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số……do…cấp ngày … và các tài liệu, phương tiện đã được giao để thực hiện uỷ quyền;

– Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho Bên ủy quyền về tiến độ và kết quả thực hiện;

2. Bên được ủy quyền có các quyền sau đây:

- Bên ủy quyền yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu, và các phương tiện cần thiết để thực hiện công việc được ủy quyền.

- Bên ủy quyền sẽ thanh toán các chi phí hợp lý để thực hiện công việc và trả thù lao theo thoả thuận đã đạt được.

- Giao số tiền thu được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên cho Bên ủy quyền toàn bộ.

- ĐIỀU 5: CÁC THỎA THUẬN KHÁC.

Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản và được chứng thực bởi Văn phòng công chứng ….. để có hiệu lực.

ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên ủy quyền và Bên được ủy quyền đều có trách nhiệm tuân thủ pháp luật đối với những cam đoan sau đây:

1. Chúng tôi xác nhận đã cung cấp thông tin cá nhân chính xác và chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin này trong hợp đồng này.

2. Theo hợp đồng này, thực hiện một cách chính xác và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã được ghi lại. Trong trường hợp một bên vi phạm thoả thuận và gây thiệt hại, bên vi phạm phải bồi thường cho bên còn lại hoặc cho bên thứ ba (nếu có).

ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN KẾT THÚC

1. Cả hai bên đã có hiểu biết rõ về quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng này sau khi nghe lời giải thích từ Công chứng viên dưới đây.

2. Cả hai bên đã tự đọc và hiểu hợp đồng này, và đồng ý với tất cả các điều khoản được ghi trong hợp đồng này.

BÊN ỦY QUYỀN (ký và ghi rõ họ tên)

BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN (ký và ghi rõ họ tên)

*Một số lưu ý khi soạn giấy ủy quyền mua bán đất:

– Về nội dung:

+ Xác định tài sản ủy quyền là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng;

+ Ghi chính xác tên thửa đất, diện tích thửa đất ủy quyền;

+ Đảm bảo ghi đầy đủ, chính xác đúng sự thật các thông tin trong giấy ủy quyền.

 – Về hình thức: 

Để bảo đảm tính pháp lý, giấy uỷ quyền cần được viết thành văn bản và có chứng thực tại UBND xã nơi tài sản đặt hoặc tại văn phòng công chứng theo quy định của pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;

– Nghị định 126/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật hôn nhân và gia đình.